吳斯丹

深圳樓市暴漲，有人歡喜有人憂。一些購(gòu)房者即便與二手房賣家簽了購(gòu)房合同，也只能“望樓興嘆”，只因賣家一句話：“我不賣了！”

為了買房，在深圳拼搏多年的張惠(化名)這幾天夜不能寐。

張惠于4月簽訂了深圳坂田一套房屋的買賣合同，并支付了25萬(wàn)元定金，到5月卻被賣家“放鴿子”。賣家違約的理由很無(wú)厘頭：簽合同時(shí)自己酒喝多了。

但張惠隨后發(fā)現(xiàn)，該賣家其實(shí)將這套房屋加價(jià)30%在其他中介掛盤出售。

與賣家協(xié)商無(wú)果之后，張惠只能尋求法律途徑。但即便勝訴，張惠也只能獲得房產(chǎn)成交價(jià)20%的違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上這段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲幅。

自“3·30”新政以來(lái)，深圳許多片區(qū)房?jī)r(jià)暴漲30%~50%，二手房賣家違約、反價(jià)的案例比比皆是。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，目前，被賣家違約的購(gòu)房者組成了一個(gè)近150人的維權(quán)聯(lián)盟，且每天以3~5人的速度在增加。

買家連續(xù)兩次“中招”

買房原本是件喜慶事，但在深圳，許多購(gòu)房者卻為此煩惱不已。有人連續(xù)兩次被賣家違約；有人原本有房，卻為了換房陷入了“無(wú)家可歸”的困境。

高女士就曾連續(xù)兩次“中招”。

由于家庭人員增多，高女士今年看中前海片區(qū)一套137平方米的房屋，今年1月與賣家簽訂了購(gòu)房合同，總價(jià)510萬(wàn)，并支付了25萬(wàn)元定金。

為了購(gòu)買此房產(chǎn)，高女士低價(jià)將自己唯一住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。

原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監(jiān)管，但由于前海概念，該樓盤一下子漲到710萬(wàn)，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失。

“在多次催告均不履行合同的情況下，賣家直接表示不賣了。”高女士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚(yáng)言“不怕告，官司耗個(gè)兩三年，房?jī)r(jià)漲到你更買不起房”。

事實(shí)確實(shí)如此。在“3·30”新政的刺激下，高女士先前賣出的房子已經(jīng)漲了近100萬(wàn)元。

由于擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，高女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區(qū)簽訂了另一套139平方米的房屋，總價(jià)550萬(wàn)。

為了避免再次遭遇違約，高女士支付了定金35萬(wàn)，以提高違約成本，然而這并沒(méi)有什么用。

“賣家簽合同時(shí)隱瞞了沒(méi)有辦房產(chǎn)證，簽完合同后才說(shuō)辦證要等一個(gè)多月。結(jié)果等房產(chǎn)證出來(lái)，這套房子總價(jià)漲了100萬(wàn)，賣家又后悔了。”高女士無(wú)奈地說(shuō)。

更離譜的是，這位賣家是個(gè)炒房客，賣給高女士的房源是借其妹妹的名義。房?jī)r(jià)暴漲后，這位賣家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價(jià)50萬(wàn)。

高女士不同意加價(jià)，賣家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無(wú)效，不予賠償。

“僅僅兩個(gè)月時(shí)間，我就已經(jīng)遭遇了兩次違約，當(dāng)初一家六口四居的預(yù)算如今只能買個(gè)兩居，一家人茶飯不思，欲哭無(wú)淚。”高女士向本報(bào)記者說(shuō)，她已經(jīng)聘請(qǐng)律師，希望通過(guò)法律途徑解決。

煩惱的不只高女士。樂(lè)樂(lè)在3月19日簽訂了一套前海片區(qū)55平方米的房屋，總價(jià)223萬(wàn)。她的銀行貸款承諾書都已出來(lái)，賣家卻在4月30日通知不賣了。

“賣家跟我簽訂了協(xié)議后，又在其他中介掛盤賣，標(biāo)價(jià)275萬(wàn)。”樂(lè)樂(lè)告訴記者，這位賣家一開始要求她加價(jià)，后來(lái)干脆說(shuō)不賣了。

目前，樂(lè)樂(lè)已經(jīng)向法院申請(qǐng)查封上述房源，希望法院能夠判決賣家強(qiáng)制過(guò)戶。法院已經(jīng)在5月底執(zhí)行查封。

賣家違約成本太低

被賣家違約的購(gòu)房者仍在繼續(xù)增加，深圳的二手房買家維權(quán)群不時(shí)加入新成員，大家在群里分享維權(quán)信息，相互打氣，相互安慰。

廣東信榮律師事務(wù)所易玉成律師告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，自4月底以來(lái)，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量激增，比往年增加了10倍以上。

“賣家違約的根本原因在于違約成本低，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金金額。”易玉成說(shuō)。

按照目前較為普遍的購(gòu)房合同，違約金最高只是預(yù)付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%，在房?jī)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

從去年“9·30”政策出臺(tái)至今，深圳全市新房?jī)r(jià)格上漲了近30%，一些片區(qū)如龍華、前海、后海漲幅更是高達(dá)50%。

黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區(qū)的51平方米小兩房，交易總價(jià)150萬(wàn)，目前已經(jīng)漲到210萬(wàn)。賣家看著房?jī)r(jià)在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說(shuō)不賣。

“我問(wèn)賣家加多少價(jià)可以賣，他就是不賣。”黎小姐無(wú)奈地說(shuō)。

目前，黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價(jià)的20%計(jì)算，她只能獲得30萬(wàn)的賠償金，而這套房屋已經(jīng)漲了60萬(wàn)。

深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎認(rèn)為，國(guó)人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。

“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì)選擇違約，且違約底氣十足。”謝建奎說(shuō)。

易玉成透露，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠，主要是房?jī)r(jià)的漲幅部分。

不過(guò)，對(duì)于這些違約，大多數(shù)買家的第一愿望并非賠錢，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說(shuō)，他們律師過(guò)往有“強(qiáng)制過(guò)戶”的成功案例。

他還提醒，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時(shí)提高違約成本，預(yù)先防范，便可降低賣家違約概率。

值得注意的是，本報(bào)記者接觸到的多位買家表示，他們的賣家都是投資客，名下有多套房產(chǎn)。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，在市場(chǎng)低迷時(shí)，投資客比例只有10%左右，近期這一比例大為增長(zhǎng)，龍華區(qū)投資客比例高達(dá)20%~30%。

所幸的是，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了深圳樓市將進(jìn)入平穩(wěn)期的聲音，暴漲的不可持續(xù)將大大減弱賣家違約的底氣。