房企融資門(mén)檻升利率漲 多渠道拓展資金來(lái)源
2018-03-02 15:21:52 來(lái)源:新華網(wǎng)
“去年,一家央企背景房企給出的融資報(bào)價(jià)是成本不超過(guò)7.5%(年化),但現(xiàn)在9%也可以談了。”某信托公司的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)人員告訴記者。銀行方面,有的對(duì)房企融資預(yù)設(shè)了“堅(jiān)決不碰”的禁區(qū),有的則明顯抬高了放貸門(mén)檻,疊加“居民部門(mén)漸進(jìn)去杠桿”,資金面緊張的趨勢(shì)可能將貫穿全年已成為不少房企的共識(shí)。同時(shí),部分房企的償債高峰漸行漸近,一些公司債還可能在今年或明年面臨提前償還。

此種情況下,多渠道融資或可解暫時(shí)之渴,提高周轉(zhuǎn)速度、“跑步賣(mài)房”自降杠桿亦不失為防范風(fēng)險(xiǎn)的良策。
兩個(gè)“堅(jiān)決不碰”和非50強(qiáng)不貸
“對(duì)房企來(lái)說(shuō),‘財(cái)大氣粗’拿地的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。尤其是在一線城市,房企拿地必須是自有資金,開(kāi)發(fā)貸杠桿能撬動(dòng)的資金也比以往大為減少。房子建好后獲取預(yù)售證不容易,要受到限價(jià)的制約。房子賣(mài)掉以后,銀行對(duì)按揭貸款的放款也變慢了。”上海某股份制銀行支行的一位副行長(zhǎng)說(shuō)。
就融資成本而言,據(jù)記者了解,目前民營(yíng)房企通過(guò)信托渠道融資的主流成本在9%至10%(年化利率),實(shí)力稍差一點(diǎn)的民營(yíng)房企融資成本在10%至12%。有券商分析師得到的數(shù)據(jù)是:“部分房企反饋,融資成本其實(shí)從2017年四季度就開(kāi)始快速上升,目前大房企融資成本在5%左右,中小房企的融資成本差異比較大,從6%至9%不等,有些甚至更高。”
同時(shí),融資門(mén)檻也在提高。如有的銀行提出兩個(gè)“堅(jiān)決不碰”,即:對(duì)于長(zhǎng)周期項(xiàng)目且房企拿地的樓板價(jià)較高的,銀行測(cè)算有風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)決不碰;豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸堅(jiān)決不碰。據(jù)悉,多數(shù)銀行現(xiàn)階段只青睞三類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目:城中村改造、租賃住房(低成本拿地)、物流地產(chǎn)。前述副行長(zhǎng)還透露:“銀行已不主動(dòng)給房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸,部分銀行現(xiàn)在連按揭貸款都不太愿意發(fā)放了。”甚至有銀行以前設(shè)置的門(mén)檻是對(duì)百?gòu)?qiáng)房企放貸,現(xiàn)在則要求達(dá)到前50強(qiáng)甚至前30強(qiáng)。
信托公司方面,目前信托類(lèi)資金只能用于開(kāi)發(fā)貸或國(guó)家鼓勵(lì)的城市更新改造項(xiàng)目,且監(jiān)管也在收緊,如要求房地產(chǎn)項(xiàng)目必須符合“432”原則(即“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)30%、開(kāi)發(fā)商具二級(jí)以上資質(zhì)”)。信托業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)?ldquo;這是由于融資成本提高了,加之銷(xiāo)售環(huán)節(jié)又不太順暢,現(xiàn)在很多單一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商凈利率只有5%到8%。很多時(shí)候,信托公司會(huì)擔(dān)心隨著市場(chǎng)形勢(shì)變化,有些項(xiàng)目可能出現(xiàn)還款困難。”因此,有些信托公司今年以來(lái)甚至沒(méi)有向房地產(chǎn)項(xiàng)目投放過(guò)資金。
此外,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,15個(gè)熱點(diǎn)城市中,有11個(gè)城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降,一線城市32個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)價(jià)格同比負(fù)增長(zhǎng)。另?yè)?jù)券商研報(bào),1月份100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交面積同比下降19.8%,總價(jià)卻同比上升23.78%。在房?jī)r(jià)降地價(jià)升的同時(shí),引導(dǎo)居民部門(mén)漸進(jìn)去杠桿,防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的呼聲也越來(lái)越高。
當(dāng)然,目前的去杠桿是漸進(jìn)有序的。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示,“強(qiáng)監(jiān)管”主要還是在清理金融機(jī)構(gòu)表外業(yè)務(wù)、通道業(yè)務(wù)、非標(biāo)業(yè)務(wù)方面循序漸進(jìn),在不引發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的同時(shí),逐漸釋放監(jiān)管壓力,迫使金融去杠桿、企業(yè)去杠桿,但會(huì)保持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君近日在談及公司融資計(jì)劃時(shí)指出:這是考慮到2018年地產(chǎn)業(yè)整體資金面將趨緊,因而通過(guò)資本市場(chǎng)提早預(yù)備好資金;目前,很多中小房企經(jīng)營(yíng)壓力大,如有好機(jī)會(huì),碧桂園也可能通過(guò)并購(gòu)中小房企的項(xiàng)目增加市場(chǎng)份額。
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