近年來，政府調控力度加大，在出臺一系列“組合拳”后，房地產市場進入“嚴冬”。

隨著“特色小鎮”概念迅速鋪開，從“403個特色小鎮名單公布”到“在全國啟動1000個特色小鎮建設試點”，各大房企躍躍欲試，試圖從這新興的開發模式下尋求新出路。

特色小鎮，能否成為房地產開發商的新機遇？事實證明，特色小鎮的地價優勢以及產業集群所帶來的便利，或助推房地產回歸“住”的本質；而脫離產業運營，過度房地產化，使不少特色小鎮項目背離初衷，毫無生機。

特色小鎮成部分房企“掘金點”

在國家發展戰略與多種政策的驅動下，各地掀起開發建設特色小鎮的熱潮，其影響不亞于前30年的中國城市化。

自國家三部委公布特色小鎮名單和發布相關政策后，不到半年時間內，多家房企發布小鎮戰略。特色小鎮“房地產化”日趨明顯，成為部分房地產企業新的“掘金點”。在珠三角地區，有房企借助“科技小鎮”概念推動產業地產；在長三角地區，有房企憑借“農業小鎮”概念開發房地產…

特色小鎮的核心不在于房地產開發，而在于產業運營。由于開發商缺乏產業支撐，急功近利追求樓市經濟，不少特色小鎮變得毫無“特色”可言，甚至逐漸成為空城、死城。

國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮受一些房企追捧，主要是因為解決了拿地貴的問題。特色小鎮的占地面積往往要十幾平方公里乃至更多，以特色小鎮名義向政府拿地，成本相對較低，但這與特色小鎮建設的初衷背道而馳。

“當下的特色小鎮發展，一定要區別兩大模式。一是特色小鎮發展區別于地方債；二是區別于房地產，不能依托房地產銷售作為整體的資金回收和回報。”

新型城鎮先驅者、金誠集團董事長韋杰表示，特色小鎮不是地方債，不是變相房地產，而是以核心產業為發展基礎，同時提供豐富的配套產業，為特色小鎮發展注入生命力。

//金誠盱眙龍蝦小鎮效果圖//

出臺《意見》防范“假小鎮真地產”

專家認為，對比前兩年的爆發式增長，2018年特色小鎮發展會有所降溫，更為平穩。“無地產、不小鎮”的亂象之下，政策已經開始設防。

2017年12月初，針對此前特色小鎮建設中出現的典型亂象，國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》（以下簡稱《意見》），規范推進各地區特色小鎮建設。

《意見》指出，特色小鎮要堅持因地制宜，防止盲目發展、一哄而上。立足各地區要素稟賦和優勢，挖掘最有基礎、最具潛力的特色產業，打造具有核心競爭力和可持續發展特征的獨特產業生態，防止千鎮一面和房地產化。

國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵表示，特色小鎮的發展一旦過度引入房地產，就會拉高土地成本，特色產業則難以實現，最后會演變為房地產一業獨大，最終導致大量庫存。

從鼓勵到嚴控，2017年下半年，如火如荼的小鎮建設增添了幾分“理性”色彩。

特色小鎮助推房地產回歸“住”的本質

防范特色小鎮房地產化，并不等于全面杜絕房地產開發。基于地價優勢，以及產業集群帶來的便利，經濟適用房、廉租房在特色小鎮中將更大程度地得以建設，讓中低收入人群“住有所居”。

80年代，福利分房制消滅房地產市場，住房條件變差；90年代，商品房進入大眾視野，市場房價快速上漲甚至暴漲。韋杰認為，任何一種極端手段都不利于房地產發展。

“整個特色小鎮建設，要以產業升級、產業運營、產業投資為主線，同時考慮配套產業的運行。”金誠集團董事長韋杰表示，特色小鎮應充分體現包括核心產業以及配套產業在內的整個產業集群的完整性，以金誠特色小鎮為例，房地產板塊整體占比不應高于15%—20%。

前不久，上海市規劃和國土資源局掛出位于浦東新區和嘉定區的兩宗地塊,“土地用途”明確標注為“租賃住房”。這兩塊租賃住房用地所在的區域，地理位置堪稱優越，從更高層面考量，租售并舉將是未來房地產市場大勢所趨。

作為新型城鎮化與經濟轉型升級的重要突破口,特色小鎮建設的熱潮席卷整個房地產行業。截至目前，住建部已公布兩批、共403個特色小鎮。特色小鎮進入規范發展階段，讓“房子是用來住的，不是用來炒的”成為現實。