德佑鏈家研究部總監(jiān) 陸騎麟

自從3.30新政出臺(tái)以來(lái)，原本長(zhǎng)期萎縮的滬上二手住宅掛牌量轉(zhuǎn)跌為漲，根據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，全市二手住宅掛牌量達(dá)到了9.19萬(wàn)套的水平，而在5月末，掛牌量已經(jīng)突破了9萬(wàn)套大關(guān)。去年11月下旬，全市二手住宅掛牌量跌破了9萬(wàn)套，而到了今年3月中旬更是達(dá)到了7.5萬(wàn)套的低點(diǎn)，時(shí)隔半年后，終于在政策的推動(dòng)下重返9萬(wàn)套大關(guān)。

而在全市二手住宅總體掛牌量出現(xiàn)明顯上漲的情況下，各區(qū)縣的上漲幅度也各有不同，與4月初新政剛出臺(tái)時(shí)相比，嘉定、金山、松江和寶山四區(qū)的掛牌量漲幅都在40%以上，是受到影響較為顯著的區(qū)域。而各中心城區(qū)的漲幅，總體來(lái)說(shuō)要遜于外圍區(qū)縣，由于近年來(lái)一手房市場(chǎng)重心向外圍轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅“5改2”政策對(duì)于次新房更多的一些外圍區(qū)域影響更大。不過(guò)，中心城區(qū)中，也有普陀和楊浦二區(qū)的漲幅超過(guò)了30%。一些熱點(diǎn)區(qū)域掛牌量的變化，也成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

松江新城——
新政助推“剛需-置換”良性循環(huán)

松江新城是全市二手住宅市場(chǎng)中舉足輕重的板塊之一，今年1-4月，該板塊二手住宅成交量達(dá)到2511套，雄踞全市各板塊之首，而在一手市場(chǎng)，松江新城板塊的成交近年來(lái)也較為可觀，這也給二手市場(chǎng)注入了潛在的有效房源。據(jù)德佑鏈家三湘四季店經(jīng)理蔣平介紹，目前松江新城的主力客群分為兩類，一類是置換型的客戶，他們大多本身就居住在這一板塊，為了改善居住條件而置換為相對(duì)較大的三房房源，同時(shí)也有部分客戶將公寓置換為經(jīng)濟(jì)型別墅；而另一類則是首次置業(yè)的人群，多為9號(hào)線沿線工作的外省市人士或新上海人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限，而這兩類人群的置業(yè)形成了環(huán)環(huán)相扣的良性循環(huán)。

松江新城的不少主力樓盤(pán)，如三湘四季、保利西子灣、龍湖好望山等項(xiàng)目，均為受營(yíng)業(yè)稅“5改2”影響較為顯著的次新房房源，因而在3.30新政出臺(tái)后，松江新城地區(qū)的掛牌量提升超過(guò)五成。特別是置換型購(gòu)房者的入市速度大幅加快，進(jìn)而也為首次置業(yè)的人群提供了充足的房源，可謂一舉兩得。而由于交易雙方經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較為有限，并且與市中心市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度較小，新政后，松江新城的二手房?jī)r(jià)格上漲幅度約在5%左右。

新江灣城——
次新房大區(qū)新政效應(yīng)反有限

自2010年以來(lái)，新江灣城板塊一直是外環(huán)內(nèi)各板塊中一手商品住宅成交面積最大的，長(zhǎng)期有著較為可觀的成交量，因而也成為了全市次新房較為集中的區(qū)域。原本該區(qū)域的二手市場(chǎng)成交主要集中在華潤(rùn)橡樹(shù)灣、合生江灣公寓等相對(duì)較老的項(xiàng)目，此次新政的出臺(tái)原以為可以激活區(qū)域內(nèi)近年成交的次新房房源，然而現(xiàn)實(shí)情況卻與想象大相徑庭。

據(jù)德佑鏈家新江灣城一店經(jīng)理何偉介紹，新政后，新江灣地區(qū)二手房的掛牌量提升幅度不足10%。雖然近年來(lái)該區(qū)域一手房成交興盛，然而有一大半的房源一手購(gòu)入后至今沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，還有一些延遲到最近一兩年才辦理，因此并不受營(yíng)業(yè)稅年限變化的影響。另一方面，近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩，也使得一些近年購(gòu)房的房東轉(zhuǎn)售獲利空間狹小，因此即便有政策利好，也只能暫時(shí)觀望。

與房齡較短的次新房房源的沉寂相比，華潤(rùn)橡樹(shù)灣、合生江灣公寓等區(qū)域內(nèi)相對(duì)較老的樓盤(pán)反而借助政策東風(fēng)出現(xiàn)了小幅跳價(jià)的情況。例如一套175平方米的華潤(rùn)橡樹(shù)灣房源，其價(jià)格即從新政前的700萬(wàn)元，上調(diào)至720萬(wàn)元。

專家觀點(diǎn)

德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟表示：全市二手房成交量已經(jīng)在4、5兩月連續(xù)位于3.5萬(wàn)套以上的高位水平，而即便在此情況下，全市二手住宅掛牌量依然能夠保持上漲，并突破9萬(wàn)套大關(guān)。這雖然體現(xiàn)了新政后房東的入市意愿強(qiáng)烈，但同時(shí)也存在著隱憂。盡管總體掛牌量仍在增長(zhǎng)，但原有性價(jià)比較高的一些房源在近兩個(gè)月大量消耗也是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)購(gòu)房者將被迫選擇一些近月掛牌的、價(jià)位較高的房源。而本次新政大量刺激了次新房源的入市，這些房源往往本身一手購(gòu)入的價(jià)格就與目前周邊主力二手樓盤(pán)的價(jià)格相差不多，而它們流入二手市場(chǎng)后，如果市場(chǎng)持續(xù)高熱，房東為了有利可圖，勢(shì)必會(huì)掛出明顯高于周邊主力二手樓盤(pán)的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)板塊價(jià)格上升，營(yíng)業(yè)稅減免年限的縮短，在客觀上加速了這一過(guò)程。