近兩個月里，3.30新政和降準(zhǔn)、降息組合拳對房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回暖效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局公布4月份數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。

中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月前四周，全國54城市合計住宅簽約套數(shù)為194909套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了8.3%，其中一、二線城市明顯上漲。

不過，在整體回暖情況下，目前仍處于限購的北上廣深四個城市房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)分化狀態(tài)。市場調(diào)研結(jié)果顯示，北京、上海供需關(guān)系已進(jìn)入相對平衡期，深圳市場供不應(yīng)求，而廣州則面臨庫存高企的壓力。

行業(yè)分析人士認(rèn)為，由于市場差異性的存在，一線城市出現(xiàn)分化情況并不難理解；市場回暖會間接導(dǎo)致更多房源入市，供需天平有可能更加傾斜使分化進(jìn)一步加劇。

新樓盤入市節(jié)奏放慢

此前，國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中型城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示樓市已經(jīng)回暖。

數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。其中，北京上漲0.8%，上海上漲0.7%，溫州上漲0.7%，廣州上漲0.4%。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，3月底樓市新政出臺和傳統(tǒng)銷售旺季等多重因素疊加影響下，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。

劉建偉還認(rèn)為，絕大部分城市房價同比仍然下降，但隨著部分城市房價環(huán)比上漲，4月份房價同比降幅總體略有收窄。

房價降幅收窄的背后，是供應(yīng)市場步伐的變慢。

在國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，4月份，房地產(chǎn)整個行業(yè)資金投入和新開工面積增幅均出現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢。

截至4月份，房地產(chǎn)累計投資2.36萬億，環(huán)比增幅為6.0%。而2015年前兩個月該項數(shù)據(jù)分別為10.4%和8.5%，以兩個百分點的降速持續(xù)下滑。房地產(chǎn)施工面積方面，4月份，累計達(dá)到59.95億平方米，累計增長6.2%，略低于3月份的6.8%。

另外，4月份，房地產(chǎn)累計竣工面積2.12億平方米，同比下跌10.5%，跌幅高于3月份的8.2%。

北京再現(xiàn)紅五月

作為一線城市的典型代表，北京5月樓市的表現(xiàn)可謂風(fēng)頭正勁。

據(jù)媒體報道，上周末北京共有3個樓盤入市，分別是北京城建海梓府，華潤萬橡府以及首創(chuàng)紫悅臺。其中海梓府3小時便實現(xiàn)成交額5億元，而華潤萬橡府在1小時內(nèi)也宣告售罄。

位于東北三環(huán)太陽宮板塊懋源地產(chǎn)紅璽臺項目也極為火爆。據(jù)了解，該項目自2010年入市以來多次斬獲北京頂級豪宅月度銷冠。2013年、2014年均在北京頂級豪宅市場名列前茅。5月22日，紅璽臺發(fā)布數(shù)據(jù)稱10天熱銷2.6億。

紅璽臺營銷負(fù)責(zé)人赫蒙告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“市場回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客戶對于投資領(lǐng)域一直保持著高度敏感，現(xiàn)階段相對增益穩(wěn)定的固定資產(chǎn)自然是他們的首選。”

“一線城市回暖已成事實，北京房價回落希望不大。豪宅市場多是稀缺項目，現(xiàn)在機(jī)會不錯，所以就決定買一套。”一位不愿具名的買房者向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者透露。

據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，北京5月份月度成交量在百套以上的項目有9個，而4月份同期僅有2個。成交套數(shù)方面，有數(shù)據(jù)顯示，北京上周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2120套，環(huán)比上漲9.7%。

市場對本月最后一周市場依舊看好，并有分析人士預(yù)測整個5月北京樓市數(shù)據(jù)有望走出新高。

回暖或加速市場分化

在市場整體回暖背后，城市間的分化情況也依然存在。

劉建偉就認(rèn)為，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲，絕大部分三線城市房價仍然下降。

隨后就有媒體曝出，北京、上海、深圳三地供求關(guān)系基本已經(jīng)達(dá)到平衡，但內(nèi)部依然存在結(jié)構(gòu)性不均衡，而廣州卻是庫存高企。

廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，半年來，廣州新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達(dá)到105.84萬平方米后，連續(xù)三個月成交下降，4月份成交面積為86.37萬平方米，基本回升到了2014年11月份水平。

另外，數(shù)據(jù)顯示4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng)出歷史月度新高。26.1個月的去化周期，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。

一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“廣州庫存高企的原因有很多。首先，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對均衡，所以廣州樓市吸引力并不是很大；其次，限購政策對廣州的影響比較明顯，降準(zhǔn)降息都能釋放太多有效購買力。”

極具代表性的一線城市樓市出現(xiàn)分化，看起來似乎不可思議，但這正是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

中國經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉德炳認(rèn)為，受一系列政策利好影響，一線城市的購買力得到釋放，促使整體成交量上升，但其背后依然是房地產(chǎn)行業(yè)下行的事實。他表示，市場的分化也會快速導(dǎo)致房企的分化，以至洗牌期結(jié)束時，大部分實力不濟(jì)的房企死去，新的格局浮出水面。(記者 郭曉偉)