□本報記者韓宇

    占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,開發建設單位不得銷售。遼寧省十二屆人大常委會近日批準修訂后的《本溪市物業管理條例》(以下簡稱條例)。條例從維護業主合法權益、規范物業服務內容標準、專項維修資金使用、相關法律責任等方面作出了規定。

    明確業主權利和義務

    為了維護業主的合法權益,使業主能夠依法維權,同時又能夠遵守合同約定,條例分別對業主的權利和義務作出了具體規定。

    條例規定,房屋所有權人為業主,業主在物業管理活動中,享有下列權利:按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務；提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議；提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；參加業主大會會議,行使投票權；選舉業主委員會成員,并享有被選舉權；監督業主委員會的工作；監督物業服務企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。

    條例規定,業主在物業管理活動中,履行下列義務:遵守管理規約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用；法律、法規規定的其他義務。業主在物業管理活動中,不得以放棄權利為由而不履行義務。

    值得一提的是,為了明確涉及業主切身利益的停車位問題,條例明確,物業管理區域內規劃的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的歸屬,由開發建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,開發建設單位不得銷售。

    明確維修金如何使用

    針對物業服務的內容和標準,條例規定,業主委員會成立后30日內,應當與業主大會通過招投標或者協議選聘的具有相應資質的物業服務企業或者其他管理人,簽訂書面物業服務合同。物業服務合同應當約定下列主要內容:物業服務項目及其內容、服務標準；物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式；雙方權利義務；違約責任；合同期限；合同爭議及糾紛解決的辦法；其他應當在合同中約定的事項。物業服務項目一般包括:共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。物業服務企業應當嚴格按照合同約定,履行物業服務義務。

    條例還規定,物業服務企業承接項目時,應當向自治縣、區物業行政主管部門交納物業服務保證金。保證金數額為物業服務項目三個月的物業服務費用。物業服務企業擅自終止物業服務合同的,應當承擔違約責任,交納的物業服務保證金作為該物業管理項目過渡時期物業管理費用的保證。《物業服務保證金管理辦法》由本溪市人民政府另行制定。

    另外,為了使房屋能夠得到及時維修,確保房屋使用安全,解決住宅專項維修資金使用困難等問題,條例明確了專項維修資金的應急使用,其中規定,業主可以在管理規約中約定,物業共用部位、共用設施設備保修期滿或者屬專項維修資金使用范圍內的物業,發生下列情況時,物業服務企業應當配合業主委員會或業主先行組織維修、更新或者采取應急防范措施,所需費用經市、自治縣物業行政主管部門核定后在專項維修資金中予以支付:屋面防水損壞造成滲漏的；電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的；其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

    私搭亂建行為將被罰

    條例還對物業服務企業等明確了相關的法律責任,其中規定,物業服務企業擅自出售物業管理區域內按照規劃建設的物業管理用房、停車庫等公共服務配套設施或擅自改變其用途的,責令限期改正,給予警告,處1萬元以上10萬元以下罰款；有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

    針對小區內私搭亂建的行為,條例明確規定,拆改房屋主體結構和承重結構,私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途的,由市物業行政主管部門責令恢復原狀,并可處5000元以上3萬元以下罰款；情節嚴重,經鑒定危及房屋安全的,處5萬元以上10萬元以下罰款；擅自搭建建筑物、構筑物,在室內下挖地面擴大房屋使用空間的,由市、自治縣、區人民政府責成相關部門責令改正,逾期不改正的,強制拆除,并可處1000元以上1萬元以下罰款；侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤的,由自治縣、區物業行政主管部門責令改正,并可處1000元以上1萬元以下罰款。