機構統計，最近兩年成交的商品住宅用地，折算后僅約供應4.5萬套房；地價推動住宅高端化，剛需房、剛改房供應減少，買家面臨選擇難題

“我們這些普通上班族，豪宅買不起，自住房要么太熱門搖不上號要么太遠不想買，我們還能買啥？”在某公司的小白領劉淼感嘆。

最近，像小劉一樣犯愁的上班族有很多。對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，“最近兩年北京土地成交價格上漲，再加上配建公租房、自住型商品房等成本，未來北京將有一批住宅高端化，這已經是不爭的事實。”

新入市項目高端、改善占主流

6月新盤或許會加劇像劉淼一樣的上班族的擔心：剛需房、剛改房都不多。

據亞豪機構統計顯示，在6月計劃入市的20個項目中，除了勝古譽園、順鑫·瀾山印象、卡法國際、當代北辰COCOMOMA這四個項目推出60平米左右的小戶型產品，首開保利·熙悅誠郡、福海棠華苑、中海金璽公館、萬通·熙悅華府、密云華潤橡樹灣推出90平方米以內的兩居產品之外，不乏紅廷別墅、臻園、北京奧林匹克花園、御園、溪水雅地·尚著等大戶型產品。

而近期，豪宅項目的定價也在頻頻刷新著購房者的認知。位于德內大街的北平府項目，雖然還沒有入市，但該項目每棟價值過億元，折合單價超20萬元。

一波未平一波又起。就在上周，有市場消息稱，合生·霄云路8號擬推出D5號樓頂層近1000平方米空中四合院，36萬元/平方米起，最高50萬元/平方米。

實際上，自去年下半年以來，北京高端住宅便加速入市，共有保利海德公園、萬柳書院、泛海國際等近10個純新盤豪宅進場。而據不完全統計，2015年-2016年北京預期上市能夠銷售的項目中，10萬元/平方米以上的豪宅項目接近15個，再加上目前正在銷售的存量老項目約為10個，單價10萬元以上的豪宅項目總量達25個。

除了自住房，剛需、剛改能選什么？

實際上，土地供應的縮水將會更為深刻地影響到住宅供應。

根據中原地產的數據顯示，2013年4月-2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。這其中只有1350萬平方米為住宅用地，且有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。所以，實際上最近兩年北京的商品房住宅用地僅供應了550萬平方米左右，折算后只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年的消化。

同時，機構統計數據顯示，北京2014年居住類樓面地價高達14557萬元/平方米，同比上漲了50.53%。業內看來，根據2014年土地成交量大幅縮水和成交價格大幅上漲的表現，未來兩年內北京房價或將進一步上漲。

在高端住宅蜂擁入市、住宅用地供應減少的情況下，這給剛需族、剛改族在購房時增添了新的困擾。除了自住型商品房外，剛需和剛改購房者還有什么選擇？

“我現在住通州，想在同一區域里換一套總價在400萬元左右的三居室。二手房，家人嫌舊；新房，通州核心區可選擇的不多。聽說現在就連臺湖的改善型產品都快賣到4萬元/平方米了，而且周邊配套也不齊全。我看房也有幾個月了，感覺和幾年前買兩居時相比，現在市面上可選的剛需、剛改的產品變少了。我還有哪些區域和項目可選？”目前打算換房的林女士表示。

剛需族 可選遠郊區縣軌道沿線樓盤

根據亞豪機構提供的數據顯示，目前在北京的樓市80550套的商品住宅庫存中，面積在50-90平方米的房源共有26494套，占到整體庫存的32.89%。

“目前北京的剛需項目多分布在房山、通州，甚至密云、平谷這樣的遠郊區縣，像大興天宮院在前兩年剛需項目集中放量的區域，目前在售項目也屈指可數。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

業內人士表示，經過2014年剛需客群被自住房搶占之后，需求在一定程度上被提前透支，剛需項目在今年繼續面臨自住房及同區域競品的壓力，因此將會延續平價跑量的策略。

同時，郊區新入市項目較多，僅6月密云縣預計有3個項目入市，順義區也將有4個項目入市。它們在報價上也相對謹慎。例如，位于密云的華潤橡樹灣，報價為16000元/平方米，與去年入市時持平。“另一方面從存量特征來看，目前北京商品住宅存量中有將近80%位于郊區，這使得郊區項目不得不平價推盤。”郭毅表示。

雖然北京樓市高端化趨勢明顯，但眼下剛需購房者仍有選擇的空間。目前房山、通州臺湖等距離城區較近的區域依舊有不少可選擇的項目。

“購房者可以考慮房山軌道沿線、順義15號沿線和順義城區等區域，目前這些區域可以找到單價約2萬元，符合剛需購房者需求的小戶型房源。”郭毅介紹。

剛改族 東壩亦莊門頭溝樓盤選擇多

從數據不難看出，90-120平方米的商品住宅庫存目前為16814套，占到整體庫存的20.87%。120-150平方米的庫存量為9991套，占比為12.40%。

“從去年的‘9·30’到今年的‘3·30’，都在調動著改善型購房者的入市積極性。改善型樓盤和產品成為開發商推新的著力點。”郭毅介紹。

在業內看來，換房一族由于沒有迫切的居住需求，因此他們在升級置業時更注重居住的舒適性，而部分設計陳舊的二手房已經不能滿足其需求，因此更多的改善需求也會轉戰新房市場，促使新房成交在改善型產品的帶動之下，繼續保持穩步回升的態勢。例如近期熱銷的首開國風美唐、泰禾·拾景園、城建琨廷等項目均屬于此種類型項目。

目前北京的改善型項目多集中在五環和六環附近。對于改善型購房者來說，東壩、亦莊河西區、門頭溝等區域均有相對集中的改善型產品可供選擇。

■ 購房故事

中產家庭糾結換房路

滿先生換房的念頭，是在孩子一周歲之后萌生的。

同大多數在這個城市打拼的白領階層一樣，70后的滿先生，受過良好的教育，在單位做到管理層，家庭和事業都處在上升期，而上升期，往往也是壓力最大的時期。

在結婚之前，滿先生和妻子各有一套房產。結婚之后，一家人住在滿先生位于南二環那套80多平方米的房子里，另外一套位于東南三環的60平方米的房子則用于出租。由于夫妻倆工作都很忙，岳父岳母前來照顧外孫女，三代五口，80多平方米的房子就顯得局促了。

于是，夫妻倆開始商量換房。首先考慮的，當然是錢的問題。兩套房子都賣掉，加上積蓄，首付款能湊到600萬元。夫妻倆的年收入在50萬左右，但生活壓力、育兒壓力擺在面前，月供也不希望太多，貸款100萬差不多。

除了預算之外，夫妻倆對于新房的要求主要有幾個方面：起碼是個三居，滿足三代同堂的需求；如果可以做成四居，有一間書房，自然是最理想的。教育配套，孩子馬上要上幼兒園，幼兒園要離家近，小學也不希望孩子去寄宿，所以，附近有良好的教育配套也是他們一家的“剛需”。位置，自然不想太偏遠，離家1公里之內最好有軌道交通。

從今年4月份開始，夫妻倆一邊把老房子掛出去賣，一邊開始了找房、看房之旅。本以為預算已經比較充足，結果看了一圈發現，似乎符合預期的新房都在五環外了。他們首先去了位于亦莊的某新盤，170平方米的精裝洋房，四居，小區環境不錯，房屋也安裝了新風系統、恒溫恒濕。小兩口對新房頗為動心，但老人卻堅決不同意，“旁邊都是荒地，買的話你們去住，我們不去。”

一家人又去了附近的某低密“小鎮”，項目規劃很不錯，也有商業街的設計，但實質配套卻沒有進駐，最主要的教育資源也沒有，遂放棄。

通過同事推薦，滿先生又去了通州臺湖某剛剛開盤的項目，疊墅，妻子看好一套200平方米的復式，但滿先生卻對這個位置不大滿意，“交通不方便，目前看來附近啥都沒有。躍層也是個問題，看起來很美，但實際生活中，老人孩子很不方便。”

“我已經不打算在五環外看房了，配套有待完善不說，自己每天上班也太遠了，太辛苦。遇到限號、或者加班應酬，往返太不方便。”于是，上個周末，他又到朝青板塊看了幾處二手房。與朝陽大悅城鄰近的幾個小區，滿先生感覺太嘈雜，密度大，人群也比較復雜。“一層的窗子上都貼著家政、托管班、足療。”

最近剛剛看好的一處，是姚家園路附近的一個高檔社區二期，雖然也是二手房，但是毛坯，沒有住過。140平方米，4.4萬元/平方米。房子、小區都不錯，雖然離地鐵遠點，但交通也勉強能接受，可只有小區內一個國際幼兒園，一個月六七千元的托費，附近也沒有理想的小學。

“唉，實在不行，就在東城這邊買個老一點的二手房？畢竟戶口在東城，孩子以后上學沒問題。可畢竟我們還年輕，還想兼顧生活質量……”滿先生仍然在糾結。

■ 經驗之談

買“學區房”要趁早

“這幾天大家都在談論《虎媽貓爸》。僅就買學區房而言，我們比‘虎媽’還虎。”家住豐臺、女兒1歲9個月的曲先生說。

兩年多前，在妻子懷孕幾個月時，他們就開始考慮以后孩子到海淀上學的問題。

曲先生說，一開始自己看上的是海淀五路居附近的一個新入市樓盤，交了定金搶到一個購房名額。“但因為是‘學區房’的原因，吸引了很多關系戶，最后購房名額被悄然頂掉了。”隨后，他只好又和妻子分頭尋找新的合適房源。“我們也考慮過海淀中關村三小附近的小區，但那邊多數是回遷房，面積、質量、環境都不太好，價格還超過10萬元/平方米，超出了我們的承受能力。2013年，我們選擇了西直門今典家園的這套小戶型，就是為了女兒以后能夠進入劃片的今典小學就讀。”曲先生說，當時這房子單價是5萬元/平方米，總共花費310多萬元。西拼西湊才湊齊了七成的首付。每月還有1.5萬元左右的月供和貸款，相當于家庭總收入的2/3，壓力非常大，幸虧在孩子出生后父母在經濟上給予了一定的支持。

別錯過“友情價”房源

到北京工作已8年的李亮，從去年年初開始，每個月都在東五環周邊尋覓自己的婚房。

李亮說，去年年底，常營附近的房價已經接近均價3萬元/平方米。常楹公元、萬象新天、像素、柏林愛樂等小區，每當有合適的房源時中介就會打電話給他，80-100平方米的大兩居、小三居，都要300多萬。李亮總覺著還會碰到性價比更高的。“去年12月份，我表弟興沖沖地告訴我，他妻子單位的同事打算賣一套萬象新天的房，到國貿那邊置換一個學區房。80多平米的房子想賣310萬元，還說朋友最多便宜5萬。唉，就在我考慮的3天里，房子被別人買走了。”

“或者不能再挑剔了，只要符合我設定的條件，即五環外、有地鐵，八九十平方米，300多萬，我就買了吧。”李亮說。

　采寫/新京報記者 方王洋 陳禹銘 李頤暉 見習記者 孔令杰