自“3·30”樓市新政實(shí)施以來，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，預(yù)計(jì)5月份成交破萬套，有望創(chuàng)下月度成交新高。然而，并非所有的樓盤都能從大好形勢(shì)中獲利。最近一個(gè)月，全市已經(jīng)有3個(gè)樓盤以超低價(jià)網(wǎng)簽，被業(yè)界人士懷疑為抵押項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期出現(xiàn)抵押項(xiàng)目的頻率比之前要高，這意味著，在目前激烈的市場(chǎng)競爭下，并不是所有的開發(fā)商日子都好過。一般開發(fā)商在抵押的時(shí)候會(huì)選擇商業(yè)作為抵押產(chǎn)品，但如果連住宅都抵押，購買這個(gè)項(xiàng)目就存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

多個(gè)樓盤以超低價(jià)格網(wǎng)簽

剛剛過去的上周(5月11日—17日)，全市商品房網(wǎng)簽將近3000套。截止到5月17日，當(dāng)月中山樓市已經(jīng)銷售了6447套商品房，按照這一趨勢(shì)，5月成交或?qū)⑵迫f套。

在這成交飄紅的一周，東鳳鎮(zhèn)成區(qū)域成交黑馬，總網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到837套，沖上第一名寶座。但其成交的主力樓盤卻是凱盛廣場(chǎng)，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其一周成交664套，成交均價(jià)低至3293元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與凱盛廣場(chǎng)相同地段的其他樓盤，目前售價(jià)均已突破6000元/平方米。凱盛廣場(chǎng)以如此低的價(jià)格出現(xiàn)大量成交，被業(yè)內(nèi)人士視為“不正常”的成交。在近期，與凱盛廣場(chǎng)一樣看起來成交并不正常的，還有豪逸御華庭、科爾瑪新城、金澳華庭等樓盤。

以豪逸御華庭為例。中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，豪逸御華庭于4月20日剛拿到預(yù)售證，而一整棟樓的房源隨后全部顯示網(wǎng)簽成交，成交均價(jià)是3000元/平方米。記者獲悉，豪逸御華庭此前的價(jià)格一直維持在7200元/平方米。相比周邊樓盤，這一項(xiàng)目的定位與售價(jià)相對(duì)較高。倘若這樓盤售價(jià)3000元/平方米，甚至連成本都無法收回。記者致電詢問，該樓盤銷售人員表示其均價(jià)為7000元/平方米，并非3000元/平方米。

上述幾個(gè)樓盤的不正常成交，在業(yè)內(nèi)人士看來，被抵押的可能性很高。天域置業(yè)表示，如果某個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽價(jià)格與其當(dāng)前的市場(chǎng)銷售價(jià)格落差很大，比如豪逸御華庭的3000元/平方米，與其7200元/平方米的市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，因此判斷其存在抵押的可能。其次，可以查詢項(xiàng)目的網(wǎng)上備案情況。一般來講，如果一棟拿到預(yù)售許可證不久的住宅樓，突然間網(wǎng)上備案顯示整棟樓都呈“已售”狀態(tài)，那這棟商品住宅樓被用作抵押的可能性很大。

在建工程抵押可促資金融通

一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目出售之后，在市國土資源局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上便可顯示出成交信息。那疑似抵押的項(xiàng)目，又是如何操作的？

記者從市國土資源局獲悉，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。

據(jù)悉，在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，近年來被許多開發(fā)商所使用。尤其是在開發(fā)商資金鏈非常緊張的情況下，能夠起到迅速獲取繼續(xù)建造資金的作用。

從市國土資源局公布的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押權(quán)人可為貸款銀行、自然人、法人及其他民事主體。雙方按照商定的估價(jià)到國土局進(jìn)行備案，此時(shí)所抵押的項(xiàng)目就將無法正常出售。

但在建工程貸款的用途，僅能用于在建工程繼續(xù)建造。只有開發(fā)商注銷抵押登記之后，之前被抵押的項(xiàng)目才可重新進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

疑似抵押項(xiàng)目出現(xiàn)頻率漸增

為何開發(fā)商要將樓盤進(jìn)行抵押？近期多個(gè)樓盤的疑似抵押現(xiàn)象是否正常？對(duì)此，合富輝煌市研部經(jīng)理謝仲娟表示，由于市場(chǎng)的壓力，自去年開始在中山出現(xiàn)樓盤抵押現(xiàn)象，每月都會(huì)出現(xiàn)一到兩個(gè)疑似抵押的項(xiàng)目。從抵押項(xiàng)目的數(shù)量來說，是正常的數(shù)量，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的項(xiàng)目抵押，不必恐慌。

天域置業(yè)分析，事實(shí)上個(gè)別樓盤出現(xiàn)抵押的情況一直都存在，主要是因?yàn)橐恍╅_發(fā)商并不能像大開發(fā)商和央企地產(chǎn)公司那樣獲得較多、較優(yōu)惠的銀行貸款和融資，但資金鏈又比較緊張，因此把在建工程進(jìn)行抵押。待資金流轉(zhuǎn)情況恢復(fù)正常后，就會(huì)撤銷抵押備案，重新進(jìn)入市場(chǎng)正常銷售。

“像達(dá)興豪苑，由于融資的問題，就把可售的商品房都用于抵押，然后在去年逐漸解封。而近期除了豪逸御華庭、凱盛廣場(chǎng)以外，三鄉(xiāng)的東城溫泉里在4月份也有抵押融資的嫌疑。”天域置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。

“近期出現(xiàn)抵押的項(xiàng)目頻率是比之前要高，4月底至5月中短短幾周內(nèi)就有三單。這意味著雖然自4月以來樓市成交一直較火，但在目前激烈的市場(chǎng)競爭下，并不是所有的開發(fā)商日子都好過。不過，總體來看，大部分的開發(fā)商的資金鏈還是比較穩(wěn)健的。”天域置業(yè)分析道。

購買疑似抵押項(xiàng)目存風(fēng)險(xiǎn)

截止到5月17日，中山樓市已經(jīng)銷售了6447套商品房，今年5月成交有望刷新紀(jì)錄。不過火紅的成交勢(shì)頭，并非每一個(gè)樓盤都能分享到。疑似抵押的樓盤，有許多正是面臨資金回籠壓力。那對(duì)于消費(fèi)者而言，這類疑似抵押的項(xiàng)目，是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

天域置業(yè)表示，在建工程進(jìn)行了抵押，銷售時(shí)銷售資金要進(jìn)行監(jiān)管，定向用于歸還抵押貸款，以此來規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)。在銷售過程中，這部分房子的售房款將放入相關(guān)部門的監(jiān)管賬戶，防止被開發(fā)商挪作他用。由此來看，一般情況下，購房者也不必過于顧慮樓盤部分產(chǎn)品抵押的問題。

中山資深地產(chǎn)人士張林峰認(rèn)為，對(duì)消費(fèi)者來說，也不用看到抵押就聞風(fēng)色變，因?yàn)橐灿许?xiàng)目是銷售理想的，在開發(fā)商把抵押的產(chǎn)權(quán)贖回來后，也不影響銷售。由于商業(yè)的金額高，因此不少開發(fā)商在抵押的時(shí)候會(huì)選擇商業(yè)作為抵押產(chǎn)品，跟住宅無關(guān)。但如果連住宅都抵押的話，的確值得注意。

“當(dāng)然了，有實(shí)力的開發(fā)商是有保證的。但是中山由地主轉(zhuǎn)變成為開發(fā)商的企業(yè)也不在少數(shù)，資金鏈不足加上經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)欠缺，所以抵押現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。”張林峰分析道。南方日?qǐng)?bào)記者 游玉華