估值之惑

諸暨市人民法院不遠處的東二路附近，是一片新開發的居民區，大大小小的樓盤沿著東二路依次展開。其中的“朗臻·幸福家園”商鋪，就涉及本案的訴訟糾紛。

菲達環保為神鷹集團提供的5700萬元銀行借款擔保，是以“朗臻·幸福家園”14間商鋪為抵押物。根據紹興華越資產評估事務所出具的《諸暨朗臻恒陽置業有限公司擬反擔保涉及的房地產評估項目資產評估報告》，該評估報告以2015年12月4日為評估基準日，幸福家園商鋪評估價值為7013.69萬元，折后均價為1.84萬元/平方米。

菲達環保與神鷹集團管理人這次訴訟糾紛案，如果最終菲達環保一方獲得勝訴，將依法獲得對“朗臻·幸福家園”14間商鋪的處置權，所得價款在5700萬元的范圍內，菲達環保享有優先受償權。反之，菲達環保將會被列入普通債權人名單。誰能勝訴暫且不議，上述14間商鋪的現在價值，直接關系到贏家的權益保障。

或許是朗臻·幸福家園在諸暨市區太普通，記者咨詢了當地多家地產中介，他們對該樓盤都沒有太多印象。公開資料顯示，位居東新路上的朗臻·幸福家園，總建筑面積約13萬平方米，開盤時間為2014年。也許是由于小區的地理位置已近郊區，路上行人不多。不多的車輛經過時，還會卷起一陣塵土。

經過開盤三年來的培育，目前小區沿街的20-30個商鋪，基本處于開門營業中。記者走訪時，恰逢午餐時間，但沿街經營飲食的商鋪，鮮有客人光顧。多家商鋪老板感慨，因為人流量太少的關系，他們的生意一直很一般。

一位經營裝飾類的租戶稱，“我們這個商鋪上下共兩層，面積約150平方米，現在的年租金8萬左右。房東當時購買的時候，價格好像是8000元-9000元/平方米。”

按照菲達環保公告，朗臻·幸福家園14間商鋪是以2015年12月4日為評估基準日，當時評估均價為1.84萬元/平方米。但是，諸暨地產中介對此不屑一顧，“去年的某個時間段，鬧市區的某個十字路口，還樹立著朗臻·幸福家園一塊很大的招售廣告牌，價格好像是8000元/平方米。”

與此同時，記者還獲得了一些關于朗臻·幸福家園的招售資料，這些拍攝于2016年5-6月份期間的現場照片顯示，朗臻·幸福家園沿街的一個商鋪門前，豎立著一塊商鋪出售廣告——“沿街旺鋪出售，折后均價8888元/平方米起”。

實際上，朗臻·幸福家園沿街商鋪的實際市場價，也可以拿同一地段其他商鋪作為參考。

同樣位居諸暨市東二路上的美蘭公寓，與朗臻·幸福家園一路之隔。無論從小區外立面的裝飾，還是從小區環境、配套，看上去不比朗臻·幸福家園差。但記者獲得的信息是，美蘭公寓沿街商鋪的價格，遠沒有達到朗臻·幸福家園1.84萬元/平方米的評估價。

目前，美蘭公寓沿街的商鋪，仍有部分在售，相關信息也貼在商鋪的外墻上。記者以咨詢商鋪為名，撥通了其中一家在售商鋪的業主電話，“目前掛牌售價是1.2萬元/平方米，如果誠心要，1.1萬元/平方米也可以。目前在售的商鋪屬于網簽途中尚未過戶，這樣交易還可以節約幾萬的手續費。”

在獲悉上述情況后，記者原本還想以馬路對面的朗臻·幸福家園作為比較。殊不知，話剛剛開口，上述美蘭公寓業主就稱，“朗臻·幸福家園的商鋪是要便宜一些，但大家都知道，美蘭公寓的樓盤檔次要好，價格方面自然要賣得貴一點”。

也就是說，從證券時報記者的實地探訪來看，朗臻·幸福家園擔保抵押物的市場價格，與抵押評估價相差甚遠。

《破產法》第31條規定，人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷。規定的行為包括“以明顯不合理的價格進行交易的”。

一位廣東的知名證券維權律師對記者表示，反擔保抵押過程中，擔保方出于自身財產安全，通常會要求被擔保方提供抵押物，且按照市場價3-5折進行評估。“如果抵押物評估價出現異常情況，往往會牽涉到利益輸送。所以，這種情況下雙方簽訂的反擔保抵押是否合法有效，又是否會得到法院認可，就不好說了。”

糾紛背后

菲達環保與神鷹集團管理人的訴訟糾紛還在繼續，不論最終誰是勝訴方，但綜合各方表述及記者調查采訪，引申出的問題令人費解。

梳理二者的這場擔保恩怨，主要問題大致可歸納三點：一是在這次擔保過程中，是否以上市公司股東利益最大化為原則;二是參與中介機構是否按照獨立、公開、公平要求，給出了公允評的市場估價;三是這次反擔保擔保過程是否遵循了審慎性原則。

關于第一點擔保行為是否以公司股東利益最大化為原則。26日的法庭辯論環節，菲達環保方面代理律師指出，菲達環保是浙江省屬國資上市公司，大股東是巨化集團。在此之前，浙江國資委和巨化集團，已經多次提出與神鷹集團解除擔保關系。

不過，在辯論環節，菲達環保方面代理律師還同時提到，解除擔保會讓神鷹集團難以為繼，為了化解風險性企業的金融風險，諸暨市人民政府召集多方協調，“要求”菲達環保繼續為神鷹集團提供擔保。

關于第二點擔保抵押物估值是否公允，菲達環保獲取神鷹集團32間商鋪作為擔保資產，擔保抵押資產評估價值合計為1.42億元。其中朗臻·幸福家園14間商鋪，評估價值為7013.69萬元，折后均價為1.84萬元/平方米。

根據記者實地采訪以及與周邊樓盤的價格比較，目前朗臻·幸福家園商鋪的市場價，遠低于2015年12月給出的評估價。另外，在這次擔保過程中，菲達環保方面只是簡單公布了中介機構的評估總價，未公開詳實的評估參數。面對懸殊的差價，難免讓人對這次擔保產生種種疑問。

關于是否遵循了審慎性原則。菲達環保獲得抵押物的評估值，與擔保借款余額1.57億元，僅相差1479萬元，敞口率為9%。也就是說，抵押物的估值基本與擔保額相當。

“針對經營活動中的不確定因素，要求機構在資產評估和會計處理上保持謹慎性。因此在擔保時，抵押物估值往往按實際市場價的3-5折處理，特別是針對大額、逾期的借款做擔保時，抵押物的估值更低。明顯不合常理的擔保評估，往往背后存在著利益問題。”上述廣東匿名律師稱。

另外，針對菲達環保與神鷹集團的擔保糾紛，上海一位證券維權律師對證券時報記者表示，第一，菲達環保高管負有勤勉盡責的義務;第二，中介機構是否做到了審慎的盡職調查。如果最終的結果是，由于雙方沒有做好把關，導致菲達環保遭受較大損失。根據《公司法》規定，菲達環保高管應對公司損失承擔相應法律責任，包括菲達環保高管賠償公司損失的責任。

自去年4月神鷹集團進入破產程序以來，菲達環保似乎一直籠罩在擔保陰云中，二級市場的股價跌跌不休。上述上海的證券維權律師稱，菲達環保對神鷹集團的擔保事項中，如果涉嫌對投資者構成誤導性陳述最終被證監會認定，投資者可以進行起訴，要求菲達環保對個人損失承擔賠償責任。記者 李小平