清華教授：以房子為中心的時代結束可能兩三年

2017-07-03 09:55:00 來源：21世紀經濟報道

比如有人問：那我還要不要買房子?

其實這樣的問題，過去也經常有人問到，當然主要是身邊的朋友。我一般的回答是，如果是剛需，隨時買，別等。如果今天問我，我還是這個回答。一位有房子的朋友，今天又問。我只能說，該買的就買，不該買的就不買。朋友聽了還是一頭霧水。其實，我要說的是，盡管以房子為中心的時代即將結束，但緊接著的并不見得是房地產的崩盤(盡管有人覺得崩盤很痛快)。任何地方、任何時候房子都可以成為投資的對象，即使是現在，洼地仍然是有的。但我這里不能講這個問題，恐怕產生誤導。

還有人問：我幾套房子，現在要不要賣?

我在講課時每當講到這個事情，課間休息的時候，都會有人問到上面的問題。這個問題也不好回答。我強調三點。第一，房子在哪里?今后房地產市場會明顯分化。一線城市繼續短缺，縣城雖然也是房子嚴重過剩，但是農民進城的首選，將來最慘的是不發達地區的地級市。第二，賣了房有沒有合適的投資渠道?我們知道大多數人是沒有的。那你拿這錢干什么?第三，盡管美國縮表，中國貨幣政策也有緊縮的跡象，但為了保增長，超發貨幣，從而導致貨幣貶值，還是大概率事件。

以房子為中心時代結束之后，就是房地產崩盤嗎?不少人在評論中表達了這樣的期待。其實仔細分析，有這種期待的人，往往都是想買房子的。(期待的人越多，說明需求越大。)但我的看法是，我在今天的微博里也講了，以房子為中心時代的結束，與房地產崩盤是兩回事。網上傳，馬云說，8年后，房子像大蔥一樣便宜!我不知道轉述的準確不準確，但我的看法，這種可能性極小。但即便那樣，也是暫時的現象。

所以，應當準確理解以房子為中心時代的結束這個判斷。我說以房子為中心時代結束，不是說，那時候人們都不需要買房子了，房地產這個產業就完蛋了。我說的以房子為中心時代的結束，是說整個社會圍著房子轉那樣一個時代的結束。各位可以想想過去這些年的情景：人們把掙來的錢基本都用在房子上，條件好的，買完一套接著攢錢買第二套，買完第二套接著攢錢買第三套;條件差的，全家節衣縮食，東拼西湊，攢錢買房。其他方面的需求，能壓縮壓縮，能湊合湊合。很多人說，這些年基本就為房子活著了。

在以房子為中心時代的結束之后，當然還有人要買房子，還有更多的人需要還房貸。但會有越來越多的人不再把錢用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。

這個時候的房地產，應當進入一個正常的發展時期，因為在這個時候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的進程。近些年來中國城市化的過程雖然按照統計學的意義上進展很快，但許多在統計上被算作城市人口的“流動人口”并沒有在城市中真正定居下來。隨著部分人經濟條件的改善，必然會出現在城市購房的需求。

第二，房地產的結構性問題。雖然在三四線城市住宅過剩較為嚴重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進入這些城市的“新市民”，存在較大的購房需求。

第三，無論在哪類城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前中國住房的自有率很高，但相當一部分房屋的品質較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對較大面積的高品質住宅仍有不小的需求。

所以我不主張用一種極端的態度看待這種轉變。

最后談談如何對待已有的房子。

首先要看清楚目前居民有的這些房子、這些房子所體現的財富對他們意味著什么?

第一，這筆以房子為載體的財富，是中國老百姓改革開放30年來積累的一筆財富。改革開放30年，中國經濟快速發展，體現在老百姓身上，積累起來的就是這些以房子為載體的財富。

第二，這筆以房子為載體的財富，是中國中產階層形成和發育的最根本的基礎?？梢哉f，這些年大部分中產階層都把滿足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。

第三，這筆以房子為載體的財富，是社會保障很不健全情況下醫療養老的重要保障。中國面臨著嚴峻的老齡化問題，而社會保障則很不健全。很難想象在可見的將來，養老的問題能由社會承擔起來，因此，很多人擁有的兩套或兩套以上的住房，部分地具有養老基金的含義。

鑒于以上種種情況，對于以房子為中心時代結束之后的房地產政策應當慎重選擇。我總的看法是，要避免在房地產政策上忽冷忽熱的大折騰，促進房地產的平穩著陸。最穩妥的辦法，是以漸進的方式消除泡沫，即穩定房價，在實際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下，降低收入房價比。