北京廣州深圳等地相繼出臺政策，對商住樓作出嚴格規定，這令手里有大量寫字樓項目的開發商心亂如麻。

“寫字樓改不了商住公寓，我們都很惆悵，因為寫字樓賣不起價，租不起價，空置率又高，市場嚴重過剩，新規出來后，設計部門都在忙著改設計。”深圳萬科公司內部人士對記者說，去年萬科在深圳公司的銷售額，一小半是來自寫字樓改的商住公寓。

除此之外，由于經濟低迷，市場供給量過剩，寫字樓租金近兩年來持續下跌，令過往買寫字樓的業主們苦不堪言。

商住公寓新規的沖擊

據仲量聯行的統計，今年一季度，由于新增的供應壓力，拉高深圳甲級辦公樓空置率至15%，環比上升3個百分點。預計深圳未來12個月將有約100萬平米的新增甲級辦公樓項目落成，主要集中在福田CBD，近一半是總部大樓。

仲量聯行深圳董事總經理夏春毅分析稱，這些總部大樓的企業搬遷將對其正在租賃的大廈構成空置壓力，加上其他可租賃項目的入市，可選擇項目增多，雖然預期市場整體租賃需求穩定，但預計2017年末空置率仍將同比上升5-8個百分點。

截至今年一季度末，深圳甲級辦公樓總存量躍升556萬平米。

深圳寫字樓原本就供應過剩，且空置率不斷提高。開發商將寫字樓改為商住公寓，實際上也是根據市場供需來調整供應結構。但在深圳出臺有關政策，限制寫字樓改商住公寓后，市場擔憂驟起。

據萬科深圳公司內部人士對記者透露，萬科深圳公司2016年約300億元的銷售額，其中近一半是來自寫字樓以及寫字樓改的LOFT公寓。

“深圳的寫字樓已經過剩，舊項目報批通過的，還是正常運轉不受影響。但我們現在很多還沒有報批的新項目，都在改設計，如果按照寫字樓賣，今年業績肯定受影響。”深圳一家龍頭房企內部人士告訴記者，開發商很少愿意開發寫字樓，都想賣住宅，但拿地時，政府給了配建指標，沒辦法。

上述龍頭房企內部人士向記者透露，深圳關內的舊改項目，未來除了回遷房外，基本上沒有住宅指標了，大部分是寫字樓和商業。

“深圳投資寫字樓的大部分虧了，而投資寫字樓改公寓的反而賺了，其實價格就是由市場供需決定的，因為住宅稀缺，而商改住具備居住屬性，因此價格漲得比寫字樓快。”萬科內部人士說。

其實不止是深圳，全國范圍都面臨同樣的問題，近兩年隨著去庫存加速，住宅庫存面積一直在下降，而待售商品辦公樓占比5年來從4.3%上升到5.6%，待售商業營業用房從19.6%上升到23.7%，待售其他商品房從11.4%上升到14.7%，均表現為趨勢性上升。

北京2016年的商住公寓銷售遠超純住宅，而3月份新規出臺后，對有寫字樓項目的房企和已經投資商住樓的業主猶如晴天霹靂，整個市場在4月份迅速冷凍。

業內人士認為，相比商品房住宅，辦公樓、商業營業用房這種趨勢性結構比重上升是真正的問題所在。其根源一是政府用地規劃存在不合理性，二是電子商務與辦公分散、遠程和家庭化沖擊了商業營業用房和辦公室的市場需求。