夫妻共有房產需要還清貸款，并辦理解押，才能進行下一步離婚、過戶等程序

“我能想到最浪漫的事，就是跟你離婚買房”。無論是出于家庭財產增值，還是兼具自住改善，在買房這件事上，離婚已經不再難以啟齒。問題是，離婚買房，究竟是一本萬利?還是風險密布?需要每一個家庭考慮清楚。

離婚買房席卷樓市

近期上海樓市的一波三折，成功地吸引了全國的關注。8月26日，一則“上海將于9月1號限購”的聲音橫空出世;8月29日，上海住建委明確表示“沒有研究過此類政策”。值得一提的是，從傳聞出現到澄清，短短的三天時間在上海樓市已經掀起巨浪。

首先，是上海民政局出現的離婚潮，先是以“限號”來抵擋洶涌的離婚家庭，最終登記處臨時“閉門謝客”。

緊接著，上海樓市出現購房狂潮。就在上周末，根據上海官方數據顯示，一手商品房成交量高達2322套，而在周日當天，上海市房地產交易中心內，據現場排隊購房的市民稱“辦理過戶、查限購至少需要3-5個小時”。

在一線城市購房資格彌足珍貴的當前，購房人能夠充分利用手中的資源來實現改善居住條件，或者提升家庭資產升值的目的。在距離上海千里之外的北京，通過離婚騰挪購房指標的現象同樣比比皆是。

“去年的話房價尚可接受，當時對離婚這個事情還是有一些顧慮和忌諱。但現在我手里資金有限，只能希望以最低的首付，以最大的杠桿去買房。政策上要求，如果不以首套房買的話，稅費又非常高;只能量米下鍋，用離婚買房這種方式增加貸款，減少稅費，降低買房的成本。”購房人可可(化名)表示。

據多名中介經紀人介紹，雖然之前有傳聞上海離婚一年內不允許購房的說法，但實際上只是傳聞。在樓市火熱的北京，政策方面同樣沒有限制。

“現在對于離婚后買房沒有什么時間限制，上午離婚下午就能來買房，這種情況太多了。”一位鏈家地產秦姓工作人員表示，由他經手的離婚買房客戶不在少數。無論是北京還是上海，錢越來越“不值錢”和房價價值的與日俱增之間，形成了巨大的剪刀差。離婚除了騰挪出購房資格之外，還能享受各種利率、稅費的優惠。

機會 以小博大 省下幾十萬

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍解釋，離婚后其中一方可以實現首次購房資格，首付比例下降，能夠降低首付款，從五成可以調整到三成;與此同時，房貸利率可以下調，目前很多城市對于二套房執行1.1倍基準利率，而首套則依然可以享受9.5折的優惠。“雖然各地執行情況有差異，但有一點基本是明確的，即按照首付資格去購房，成本肯定不會高于二套房的購房模式。”嚴躍進表示。

在擁有購房資格的前提下，以一套90平方米、總價100萬的房產為例，以個人購買首套和以家庭為單位購買，在首付差額這一項便可以少支付20萬，如果貸款以20年為限，總還款利息可以省下65000元左右。

除了信貸層面的優惠，稅費方面還可以“鉆漏洞”。某業內人士介紹，對于大戶型房源而言，契稅是執行2%的稅率。但如果按照首套購房的模式，就可以下調到1%。而在涉及換房的情況下，如果一名購房者本身有房產，但是房本還沒有滿兩年，那么此時要獲取購房資格，就必須先賣掉第一套，同時需要繳納5%的營業稅，即便后續改成增值稅，也會有稅費成本。但如果假離婚，則可以避免這樣的稅費。

中原地產分析師張大偉認為，對于現在一線城市來說，剛需已經不是恐慌主力。因為不論是北京還是上海，300萬套總價的剛需盤、剛需二手房已經接近絕跡，市場主流已經進入500萬-800萬區間。按照目前房屋價值區間計算，通過離婚買房最終省下的錢至少數十萬。

成本 貸款未還清 離婚難過戶

實際上，通過離婚買房獲取購房資格、減免稅費這種方式在某種情況下隱藏著巨大的成本和風險。

如果房產屬于夫妻共有財產，并且有貸款尚未還清，在辦理房產更名之前必須將剩余的貸款償還辦理解押后，才能進行下一步離婚、過戶等程序。“否則建委核查稅費都過不去。”一位資深房產經紀人對記者表示。

孫女士的丈夫有一套婚前房產，兩人結婚后又在朝陽購買了一套房產，并且現在仍有100萬元左右的貸款尚未還清。對于現在的孫女士來說，如果想要通過離婚的方式添置房產，就需要先將100萬元的貸款還清。只有這樣才能將該套兩人共同房產過戶到丈夫名下，孫女士也才能夠已名下無房的狀態購置“首套住房。”

購房人可可告訴記者，對于剛需群體而言，在一個房價特別高，風險也不小的市場上，“應該要把購房資格的資源優勢用到最大，因此離婚對他們的家庭而言是一個比較‘劃算’的選擇。”

對于離婚買房的風險，可可也從財產方面和情感方面有所考慮：“有些人是不能接受(離婚買房)的。第一離婚很麻煩，有些父母會覺得在心里是一個結，難以接受;而且也真有離了婚就不再復婚的情況。所以如果雙方感情有瑕疵，就不要輕易嘗試這種方式了。”她表示。

律師說法

嚴躍進則認為，從獲利的角度看，假離婚讓部分購房者可以多購一套房，這說明此類群體看漲房價;但購房后是否會有投資收益，這個是不能保證的。成本方面，假離婚使得婚姻記錄抹黑，甚至會出現婚姻生活受干擾，甚至以買房為名最終真離婚的現象，此類風險需要家庭自己負擔。另外假離婚現象引起了政策監管層關注，后續假離婚后會限制購房，這也是一個潛在的風險。

胡周雄律師，廣東博浩律師事務所

“為購房而假離婚，不但有違社會公序良俗，也隱含人財兩空的法律風險。”

假離婚一樣具有解除婚姻關系的法律效力。如果離婚后一方反悔，不按之前雙方的約定進行復婚登記，原本不愿意離婚的另一方不可以要求撤銷已生效的離婚登記，當然也無法強行要求復婚登記。

其次，假離婚關于財產歸屬的約定也具有法律效力。在婚姻登記機關辦理協議離婚時，須對財產分割、子女撫養等問題一并處理。由于目的是為重新購房而假離婚，夫妻雙方對財產的處理往往簡易操作，將共有財產劃歸一方所有，另一方凈身出戶。此狀況下若未能依約復婚，凈身出戶一方即使手握雙方假離婚假分割的證據，仍將難以推翻財產全部歸屬一方所有的“不合理協議”。因為，約定財產歸屬一方所有的離婚協議經婚姻部門登記備案后，其證據效力高于雙方之間的私自約定。