銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人及按揭專家認(rèn)為，上海“80后”夫妻假離婚、做高房價等“套路”難具操作性

“從銀行貸款1700萬元換房，每月月供10萬多元”———近日一則上海“80后”夫妻通過假離婚、做高房屋總價等方式換房的帖子廣為流傳，這種“套路”是否具有操作性呢?

對此，廣州房衛(wèi)士按揭專家鄭大源昨天向南都記者分析稱，綜合上海房價水平、平均收入情況來看，這對夫妻分頭貸款是有可能貸到1700萬元的。

但某股份制銀行廣州分行個貸部負(fù)責(zé)人向南都記者表示，如果這對夫妻是為了買房離婚，而且離婚后妻子買丈夫名下的房子，銀行一般是不會做的。

“這是不可能實現(xiàn)的”，某股份制銀行上海某支行副行長表示，“離婚證上一看就看出來了，都不用調(diào)查。”不過，即便使用假離婚證通過銀行審核，也涉及到還款能力的問題。

算賬：貸款1700萬，月入至少18萬

近日，網(wǎng)上流傳的這則“80后”上海夫妻假離婚后換房帖子顯示，妻子將其名下房子賣掉后，將賣房所得的300萬用作首付買丈夫名下的房子，為了多貸款把房屋總價從市價700萬元做到900萬元，向銀行貸款600萬元用作首付，買下一套價值1300萬元的期房。再將父母名下的房賣掉獲得600萬元作首付，買下同一小區(qū)市價1000萬元的期房，最后總計向銀行貸款1700萬元，月供10萬多元，他們打算留下300萬元現(xiàn)金用作接下來3年的月供，等房價上漲25%就拋售。

該帖在上海本地論壇上一經(jīng)發(fā)布便引起熱議。

昨天，廣州房衛(wèi)士按揭專家鄭大源向南都記者分析了這個案例的可行性。根據(jù)現(xiàn)有情況來看，這對夫妻及其父母各自賣掉原來名下的房產(chǎn)，再以首套房政策向銀行申請按揭貸款。那么丈夫商業(yè)貸款700萬，假設(shè)貸款年限為30年，利率打8.5折，則月供約3.4萬元;妻子商業(yè)貸款600萬，同樣貸款30年、利率8 .5折，則月供約2.92萬元;父母商業(yè)貸款400萬，考慮到年齡應(yīng)該超過50歲，假設(shè)銀行最長允許貸款20年、利率8.5折，則月供2.46萬元。

某國有行基層網(wǎng)點負(fù)責(zé)人對南都記者表示，銀行在審批住房按揭貸款時，需要考察收入情況，包括單位等開具的收入證明以及近半年的銀行流水，在剔除了一些偶然的大額收入以后，取一個半年平均數(shù)。

根據(jù)中國銀監(jiān)會2004發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

簡言之，就是貸款人必須向銀行證明其月收入是申請月供金額的一倍及以上。以前述案例為例，他們需要各自證明月收入7萬元(丈夫)、6萬元(妻子)、5萬元(父母)，才有可能從銀行獲得相應(yīng)貸款。

“綜合上海的房價水平、平均收入情況來看，這對夫妻分頭貸款還是有可能總共貸款1700萬元”，鄭大源表示。

操作：月供收入證明說改就能改？

某國有行基層網(wǎng)點負(fù)責(zé)人進一步表示，從房貸審批材料來看，銀行一定會遵守銀監(jiān)會的紅線規(guī)定，但實際操作過程中，各家銀行在執(zhí)行上也存在一定的彈性。“特別是近一兩年來，住房按揭貸款成為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，各行的房貸業(yè)務(wù)猛增，部分考核壓力較大的銀行可能會比較冒進”。

某股份制銀行廣州分行個貸部負(fù)責(zé)人也向南都記者表示，如果銀行看重那300萬元的存款，可能會建議客戶修改收入證明，改到滿足月供款的兩倍，必須要符合監(jiān)管的要求，不然過不了合規(guī)檢查。

那收入證明是說改就能改的嗎?有資深貸款中介人士表示，這個有一定操作性。該人士分析稱，貸款結(jié)構(gòu)是夫妻兩人先一人一套，最后再來一套接力貸，一共3套。“丈夫的那套貸款沒有太大問題，妻子這邊有兩套貸款，操作起來有難度。如果她同時分別向兩家銀行申請按揭和接力貸，能貸出來的可能性還是有的。”該中介還表示，銀行流水和收入證明都可以進行包裝。

某股份制銀行上海某支行副行長也對南都記者表示，排除前面的流程，如果帖子中丈夫單獨來貸或者妻子來貸其中一筆都有很可能會放給他們，因為將3次貸款拆開分別來看并沒有什么明顯問題。

銀行：假離婚買賣房產(chǎn)套取貸款一般不受理

雖然綜合上海的房價水平、收入情況等來看，分頭貸款1700萬元沒有問題。但是某大型股份制銀行內(nèi)部人士對南都記者分析表示，這其中涉及到3個主要問題。首先，銀行會認(rèn)真審核二手房交易的真實性，對于前述夫妻之間通過買賣房產(chǎn)來套取貸款的，銀行一般不受理。其次，銀行對于二手房貸款抵押物委托評估公司進行評估，不是僅看買賣成交價格，而是在評估價和成交價間取低值，并不是買賣價格做高了銀行就接受。再次，銀行也會審慎評估還款能力，看還款來源和負(fù)債能力的匹配程度。

某股份制銀行廣州分行個貸部負(fù)責(zé)人向南都記者表示，如果是本來就有貸款余額的就沒有問題，但如果像案例中提到的夫妻是為了買房離婚，而且離婚后妻子買丈夫名下的房子，這種離婚的買賣，銀行一般是不會做的。

鄭大源也指出，案例中這對夫妻說是假離婚，那么前妻去購買前夫的房產(chǎn)，在銀行的審批過程中，有很大幾率被認(rèn)定為關(guān)聯(lián)交易，存在套現(xiàn)嫌疑。

某國有大行上海某支行資深個貸經(jīng)理也對南都記者表示，第一次交易是前妻購買前夫名下房產(chǎn)，是非常明顯的關(guān)聯(lián)交易，銀行對此類交易非常敏感，一般不會通過。

“這是不可能實現(xiàn)的”，某股份制銀行上海某支行副行長表示，“離婚證上一看就看出來了，都不用調(diào)查。除非離婚證作假，把對方名字改掉。”不過，即便使用假離婚證通過銀行審核，也涉及到還款能力的問題。

“特別是近期上海圍繞傳言緊急買房的鬧劇中，出現(xiàn)了‘排隊離婚’買房的一幕。在風(fēng)口浪尖上，銀行通過審批的可能性較低”，鄭大源表示。

鄭大源和某國有行基層網(wǎng)點負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這對夫妻的案例在廣州實現(xiàn)的可能性較低。一方面是廣州住房按揭貸款的平均杠桿水平較低，上海這對夫妻的總杠桿比例超過兩倍，而廣州地區(qū)普遍的杠桿在1.5倍左右，一般不超過兩倍。另一方面，“廣州的房價相對較低，所以貸款超過500萬元的，銀行方面就會比較審慎，通常是由網(wǎng)點負(fù)責(zé)人親自把關(guān)”，前述網(wǎng)點負(fù)責(zé)人表示。

數(shù)據(jù)：個人杠桿風(fēng)險正在累積

從已披露的上市銀行中報數(shù)據(jù)來看，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，16家上市銀行截至今年上半年新增貸款4.32萬億，其中46.2%源于個人住房按揭貸款。

個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風(fēng)險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。

7月國內(nèi)人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元。姜超表示，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水平，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

而8月底有傳言稱上海將收緊房貸政策，導(dǎo)致樓市異?；鸨?jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：8月末的最后一周(8月22日-8月28日)，上海新建商品住宅成交面積55.5萬平方米，環(huán)比暴漲了93.7%;新建商品住宅均價為每平方米43722元，環(huán)比上漲5.7%，再次刷新上海成交均價新紀(jì)錄。

但隨后上海市住建委表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行3月25日發(fā)布的《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。