?? 當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛已司空見(jiàn)慣。業(yè)主與物業(yè)公司容易發(fā)生哪些糾紛?如何妥善解決?昨日，市一中院發(fā)布了一起小區(qū)物業(yè)糾紛典型案例，希望公眾能從中學(xué)會(huì)維權(quán)。

沒(méi)交物管費(fèi)遭斷水

雍某是江北區(qū)一小區(qū)業(yè)主。2013年9月16日，該小區(qū)物業(yè)公司向雍某發(fā)出催款函，要求他交納所欠水電、物管、公攤費(fèi)等共計(jì)1700余元。雍某認(rèn)為其中800元是開(kāi)發(fā)商應(yīng)付給自己的違約金，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中扣除，所以自己只欠900余元。

雙方協(xié)商無(wú)果后，雍某拒絕交納物管費(fèi)。2013年9月24日，該物業(yè)公司決定將雍某家水閥關(guān)閉，停止供水。當(dāng)日下午，雍某自行恢復(fù)供水，物業(yè)公司隨后拆掉水閥。之后，雍某家所在樓層發(fā)生漏水事故，并導(dǎo)致電梯損壞。

2013年10月1日，雍某在外租住了房屋，并支付一年租金18000元。

業(yè)主將物業(yè)告上法庭

之后，雍某訴至法院，訴請(qǐng)物業(yè)公司停止侵害，并賠償各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失1.9萬(wàn)余元，同時(shí)確認(rèn)雍某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納的物管費(fèi)、水費(fèi)及公攤水電費(fèi)的金額為900余元等。

2014年8月，法院前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)。雍某家所在樓層水表井處于鎖閉狀態(tài)，且廚房?jī)?nèi)水龍頭冷水管開(kāi)關(guān)處于損壞狀態(tài)。一審法院審理后判決，物業(yè)公司賠償雍某一個(gè)月房租損失1500元。同時(shí)，確認(rèn)雍某可以免交2013年10月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)賠房租免收物管費(fèi)

雍某不服一審判決，提起上訴。二審法院審理后認(rèn)為，糾紛發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司采取強(qiáng)制斷水，顯然不合法，也給雍某的正常生活帶來(lái)不便，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雍某由于被斷水，短期租房合情合理，但仍應(yīng)尋求合法途徑解決，以盡快恢復(fù)供水減少損失。

本案中，雍某與他人簽訂長(zhǎng)達(dá)一年的租賃合同，并一次性付清一年租金，未及時(shí)訴請(qǐng)恢復(fù)供水，從而擴(kuò)大了損失，對(duì)于擴(kuò)大損失部分，由雍某自行承擔(dān)責(zé)任。

結(jié)合本案情況，酌定斷水合理期間損失為3個(gè)月為宜。法院認(rèn)定租金賠償月數(shù)及物業(yè)費(fèi)免交月數(shù)為3個(gè)月。超出3個(gè)月產(chǎn)生的租金，應(yīng)屬擴(kuò)大損失部分，由雍某自行承擔(dān)。至于雍某與開(kāi)發(fā)商之間因商品房買賣合同而應(yīng)由開(kāi)發(fā)商支付的違約金，屬另一法律關(guān)系。在三方未達(dá)成一致意見(jiàn)情況下，不應(yīng)在雍某應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中抵扣。

近日，市一中院終審判決：物業(yè)公司賠償雍某3個(gè)月房租損失4500元，確認(rèn)雍某可以免交2013年10月至12月共計(jì)3個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法官說(shuō)法

物業(yè)斷水?dāng)嚯姴缓戏?/strong>

承辦法官稱，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生時(shí)，雙方均應(yīng)采取保持理性。由于采取過(guò)激行為導(dǎo)致對(duì)方損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如業(yè)主沒(méi)交物管費(fèi)，小區(qū)物業(yè)只能采取正當(dāng)途徑索要，而不能采取斷水?dāng)嚯姷姆绞絹?lái)逼迫業(yè)主交費(fèi)，這樣做是不合法的。

物業(yè)糾紛中業(yè)主多敗訴

承辦法官稱，物業(yè)糾紛案件的被告多數(shù)為業(yè)主。由于物業(yè)管理主要是小區(qū)內(nèi)部的綠化、安保、環(huán)境、衛(wèi)生等與業(yè)主日常生活相關(guān)的服務(wù)，主要糾紛就是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故拖欠物管費(fèi)。

據(jù)介紹，物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)主往往由于沒(méi)有充分證據(jù)來(lái)反駁物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，所以敗訴占多數(shù)。由于對(duì)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵主要來(lái)自親身感受，所以業(yè)主一般提不出有力證據(jù)。物業(yè)公司知道這一點(diǎn)，所以一般不做讓步。

承辦法官稱，發(fā)生糾紛后，不少業(yè)主借口對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，不交或拖欠物管費(fèi)，法官不建議采取這樣做法。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，業(yè)主有履行“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的義務(wù)。若對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主可保留相關(guān)證據(jù)，向業(yè)主委員會(huì)反映，甚至提起法律訴訟。所以這要求業(yè)主要加強(qiáng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，要注意收集、固定相關(guān)證據(jù)，有效保護(hù)自身合法權(quán)益。

重慶晚報(bào)記者 唐中明

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