在“房住不炒”長效機制持續構筑的背景下，住房金融業務“穩”字當頭，持續保持“定力”。梳理近期陸續披露的六大行年報，《金融時報》記者發現，作為該領域的主力軍，2019年，六大行個人住房貸款繼續保持穩定增長，達21.46萬億元，較上年末增加2.53萬億元，同比增速為13.36%，相比前一年的15.43%，其增速在回落。

央行和銀保監會近期多次強調對“房住不炒”主基調的落實，以及住房金融政策長效管理機制的建立。這是未來銀行業開展住房金融業務的大方向，只有緊跟國家調控方向，各家銀行才能在助力“穩樓市”的過程中推動相關業務健康發展。

住房金融業務發展穩健

不良率低、資產質量好的個人住房貸款業務，一直以來都是各家銀行看重的優質業務。相關年報顯示，2019年年末，建行個人住房貸款的不良率僅0.24%，與上年末持平。農行個人住房類不良貸款率為0.3%，較上年末下降0.01個百分點。工行2019年個人住房貸款不良額、不良率連續三年“雙降”，個人住房貸款資產質量創近十年來最好水平。

在保證貸款質量的同時，六大行的個人住房貸款規模再創新高。2019年年末，建行個人住房貸款余額達5.31萬億元，同樣突破5萬億元大關的還有工行，為5.17萬億元，這兩家銀行的增量均突破5000億元。在增速方面，2019年，六大行個人住房貸款的同比增速均超過兩位數，郵儲銀行增速最快，達19.9%。

2019年年末，六大行房地產開發貸款余額達3.54萬億元。其中，中行房地產開發貸款最高，為1.04萬億元。在增速方面，2019年，除了工行和建行外，其他四家銀行相關貸款增幅均為兩位數，相關貸款體量較小的交行和郵儲銀行的增幅更是達到了22.15%和24.52%。

不過，銀行業涉房貸款的總體增速持續保持回落態勢。從新增貸款占比來看，2019年，六大行新增個人住房貸款占全部新增貸款的39.56%，比上年的49.39%下降了近10個百分點。

此前央行公布的數據顯示，2019年年末，個人住房貸款余額為30.07萬億元，同比增長16.7%，比上年末低1.1個百分點。而在去年國家持續嚴管房企融資的背景下，房地產開發貸款余額則為11.22萬億元，同比增長10.1%，增速比上年末低了12.5個百分點。

積極支持剛需購房

“等疫情再緩和一些再去看房吧，出于安全考慮看房也不方便，也不知道房價走向會如何，也許會走低。”打算在北京購房的小吳說。不過，疫情雖然延后了居民的購房計劃，但并未影響銀行對剛需購房的支持。

“3月份，住房貸款的申請量和客流量已經有了明顯恢復。未來，建行將繼續落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，支持居民家庭合理住房需求，保持個人住房貸款業務持續穩定發展。”建行副行長紀志宏在該行的業績發布會上表示。

據建行首席財務官許一鳴透露，建行2020年個人住房按揭貸款計劃新增5700億元，略高于2019年5515億元的新增水平。

農行副行長崔勇表示，農行特別關注居民對按揭貸款的需求，提高審批效率，持續支持居民合理性自住購房需求，為其提供全方位保障，并嚴格控制投機性購房。同時，根據農行的客群特點，對農民進城的購房需求也加大力度，整體推進個人住房信貸業務健康發展。

而在備受購房者關注的房貸利率方面，據融360簡普科技大數據研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構房貸利率的最新監測數據，2020年3月(數據采集期為2020年2月20日至3月19日)，全國首套房貸款平均利率為5.45%，環比下降5個BP(基點)，為對應期限5年期LPR加點70個BP;二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降4個BP，為5年期LPR加點102個BP。

“LPR下調之后，全國多個重點城市也隨之下調房貸利率。從全國平均水平看，房貸利率的下調幅度基本和LPR水平保持一致。同時，也有11個城市根據當地樓市情況，調高LPR加點數，最終實際執行利率總體維持不變。”上述機構分析師李萬賦認為，部分銀行在調整房貸政策上有一定的滯后性，預計未來全國房貸利率整體水平仍會呈現下降趨勢。但考慮到目前疫情的影響正在減弱，我國經濟形勢和復工復產逐步恢復，監管對短期內下調5年期LPR偏謹慎，即使房貸利率繼續下降，大概率也會較為平緩。

助力構筑長效機制

對于房地產開發貸款，銀行業保持高度謹慎。2019年房地產開發貸款余額最高的中行表示，針對該業務，2020年將繼續堅持“房住不炒”的指導思想，貫徹“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理機制，貸款整體保持總量適度平穩增長，重點支持普通住宅開發建設，以及一線城市和部分省會城市及其溢出區域為代表的核心城市群等強剛需區域，進一步優化資產質量和授信結構。

而作為住房金融領域的領頭羊，建行在將住房租賃確立為該行的“三大戰略”后，持續推進在該領域的探索，為樓市長效機制的構筑提供建行智慧。

“我們一直以新金融理念推進住房租賃戰略的實施，特別是幫助優化形成中國的住房租賃生態，我們特別重視發揮金融在租賃資源整合中的作用，建立住房租賃的開源生態，加強租賃房源的拓展，不斷探索多樣化的模式，取得了比較明顯的進展。”據紀志宏介紹，建行住房租賃“圈鏈效應”不斷放大，住房租賃平臺逐步連片成網，平臺覆蓋全國超過95%的地級以上城市，累計上線房源超過2000萬套。

“在融資政策方面，多家大行均表示堅持‘房住不炒’的政策定位。”國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒表示，“首先，限額管理不變，貸款增量計劃中采取總量控制，實行地產開發和按揭總量控制。其次，實行地產開發名單制，根據開發商的情況，包括區域的財力、客群情況，制定不同的住房信貸政策，實施分類調控。最后，以支持剛需為主，重點支持首套房的政策，改善二手房政策，并重點支持普通住宅開發建設，重點支持一線城市和部分省會城市為代表的核心城市的剛需區。”

戴志鋒進一步分析稱，目前，房地產政策總體保持“強定力”，但通過跟蹤房地產的融資政策發現，中央明確提出“房住不炒”，一些地方卻在試探性放松。未來，房地產市場可能是一個托而不舉的狀態。