導(dǎo)讀：萬科A(000002.SZ)早盤高開高走，不到半個小時，便掃入4.8億資金。隨著股價快速拉升，同花順逐筆雷達檢測到200手程序單批量買入。短短一個小時過后，10時36分即拉到漲停板上，其股價一舉創(chuàng)出2008年4月14日以來的逾8年新高。

8月15日，繼周五地產(chǎn)板塊在恒大舉牌概念股帶動下大漲 4.66%之后，當(dāng)天再度維持強勢。

據(jù)當(dāng)天盤后深交所發(fā)布的龍虎榜信息，恒大地產(chǎn)總部所在地的安信證券廣州獵德大道證券營業(yè)部繼上周五大肆買入6.9億元之后，國泰君安廣州黃埔大道證券營業(yè)部接力上榜，位居第二大買入主力，全天掃貨7.3億元。

當(dāng)天的大單凈額流向也表明，萬科A主力資金凈流入額達近10億元，位居地產(chǎn)板塊之首。此外，另有11家地產(chǎn)公司獲主力資金凈流入一億元以上。

二級市場，萬科股價創(chuàng)下多年來的新高，自然皆大歡喜。而最大的贏家莫過于寶能系。在恒大地產(chǎn)開啟對萬科A的掃貨模式之前，寶能系旗下多個資管計劃曾被曝接近爆倉邊緣。如今反而因禍得福。

華泰證券研究員謝皓宇表示，2015年7月至2016年4月其間，以前海人壽為主力的寶能系大肆買入萬科A共計26.81億股，其平均買入價約16.23元/股。截至當(dāng)天收盤，按萬科A25.06元的收盤價計算，若持股未變的話，寶能系該部分持股浮盈超過五成，累計實現(xiàn)浮盈逾200億元，高達236.73億元。

舉牌險資成大贏家

8月15日，廣東雪球財富董事長李昌民對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，隨著投資渠道的放開和政策支持指引，險資投資能力不斷增強，先有去年的前海人壽、安邦、富德人壽、生命人壽等，后有恒大人壽，在這些舉牌的上市公司中，股權(quán)分散是最顯性的特征，其次是現(xiàn)金流穩(wěn)定、盈利能力強，所以險資不惜動用杠桿達成舉牌的目的。

“一般來說，險資的資金主要來源是保費的收入，是一種未來需要進行償付的負債，期限較長的有壽險，通常在10年或甚至30年以上，這些都算是帶有杠桿的資金。” 李昌民稱。“另外，比較典型的險資資金來源，也有來自定向的資管計劃，通過股票質(zhì)押或股東借款作為劣后，從而撬動銀行的理財資金(作為優(yōu)先級別)，實現(xiàn)高杠桿運作。”

去年以來，市場已經(jīng)出現(xiàn)了三輪股災(zāi)，從高位腰斬甚至跌幅超過60%-70%的個股有很多，這里面不缺現(xiàn)金流穩(wěn)定、盈利能力強的標(biāo)的，險資舉牌剛好就在市場最低迷的時候介入。截止到目前，有些險資舉牌的標(biāo)的賺取的收益可能超過100%。

“以萬科A為例，前海人壽去年的布局，加上今年早些時候的布局，以寶能系超過200億元以上的浮盈計算，相比于其定向的資管計劃撬動銀行優(yōu)先資金所付的利息(大概也就是兩融的利率6.5%左右)而言，其收益是遠遠大于風(fēng)險。”李昌民如是說。

長江證券分析師蒲東君認為，近來部分地產(chǎn)股是險資增持的主要標(biāo)的，其中重要的原因是這些公司能夠為防御型資金提供較高的股息率，從而確保其收益。以萬科A和金地集團(600383.SH)為例，股息率分別達到3.16%和3.80%，大幅跑贏1年期國債收益率。

“可見，上述舉牌標(biāo)的收益都是遠遠大于風(fēng)險的，而且險資一舉牌，會帶動相關(guān)個股市場的人氣，跟風(fēng)資金非常多。” 李昌民直言。

同樣，再看看近期恒大的舉牌標(biāo)的：廊坊發(fā)展(600149.SH)8月以來漲幅已經(jīng)翻倍，漲幅高達102%;恒大近期入主的嘉凱城(000918.SZ)漲幅亦超過六成;萬科A漲幅也接近五成。

僅以恒大地產(chǎn)舉牌的萬科A為例，恒大系于7月25日至8月8日期間，通過集中競價交易系統(tǒng)增持公司A股股份55195.9870萬股，占公司總股本的5.00%，成交均價為18.06元/股，成交金額合計約99.68億元。截至當(dāng)天收盤，恒大系持股已實現(xiàn)浮盈近四億。

中信建投分析師陳慎表示，與去年四季度保險資金舉牌萬科不同，此次恒大所代表的產(chǎn)業(yè)資本舉牌上市房企是一二級市場估值差異不斷擴大帶來的必然結(jié)果。

地產(chǎn)公司重估邏輯

興業(yè)證券分析師閻常銘認為，近期，地產(chǎn)公司估值重估的邏輯在于，銀行主動加杠桿加速房地產(chǎn)行業(yè)基本面不斷向好，地產(chǎn)板塊目前面臨嚴(yán)重低估。因此，具有低估值、高分紅率并布局一二線的地產(chǎn)公司將成為資金配置的首選標(biāo)的，市場將重新認識嚴(yán)重低估地產(chǎn)股的價值并重估地產(chǎn)股的價格，使得股價達到均衡水平。

“資產(chǎn)荒這一時代大背景必然帶來地產(chǎn)股的超級大行情。銀行資產(chǎn)荒配置按揭?guī)砗诵某鞘蟹績r上漲;保險資金有銀行背書，加大配置布局核心城市地產(chǎn)公司。” 閻常銘如是說。

在過去的一兩年內(nèi)，以恒大為代表的地產(chǎn)商充分享受了房地產(chǎn)市場基本面大幅改善以及寬松貨幣政策下融資成本顯著下降的雙重紅利，充裕的現(xiàn)金流是其積極參與A股市場的重要籌碼。

今年上半年，商品房銷售面積同比上升27.9%，銷售額同比增長42.1%，背后是信貸的有力支撐，個人按揭貸款同比大幅增長57%。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月居民中長期貸款新增4773億元，占比當(dāng)月新增貸款達到驚人的103%。居民按揭貸款支撐起7月全部新增貸款，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

除此之外，對于上市房企而言，2015-2016 年公司債、定增計劃大批量涌現(xiàn)，暢通的資本市場融資渠道大幅優(yōu)化其財務(wù)結(jié)構(gòu)。

加之房企區(qū)域戰(zhàn)略趨同，專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識。然而，共識之下也導(dǎo)致拿地難度不斷提升。一二線城市面粉貴于面包，房企在規(guī)模與盈利之間進退維谷，唯有時間換空間。

與此同時，在目前一二線城市土地成本高企的大環(huán)境下，地產(chǎn)股估值卻一直在低位徘徊，房企PE均值在24倍左右，而龍頭房企在12倍左右，區(qū)域配置占優(yōu)的房企也概莫能外，相比之下，土地市場價格日新月異，尤其是7月一線城市住宅土地均價超越3萬/平方米，較2015年均值水平增長174%，一二級市場價差愈演愈烈。優(yōu)質(zhì)資源稀缺的時代，擁有豐厚資源的上市房企對產(chǎn)業(yè)資本的吸引力與日俱增。

“鑒于資產(chǎn)溢價率明顯高于股權(quán)溢價率，未來行業(yè)公司通過并購重組獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的占比預(yù)期有所提升。” 首創(chuàng)證券分析師王劍輝認為王劍輝認為。

“同行業(yè)并購具備更強的協(xié)同效應(yīng)，因此較之險資舉牌更具優(yōu)勢。此外，盡管地價高企，但地王依舊頻出，不僅總價及總宗數(shù)均超越歷史上的地王潮，參與的房企也有所增加，合作拿地的占比明顯提升，說明產(chǎn)業(yè)資本對于行業(yè)未來均更為樂觀，也提升了產(chǎn)業(yè)資本投向二級市場的意愿。” 陳慎表示。