如何盤活農村宅基地，既讓農民得以就近進城安置，也能讓資金“活”起來提高收入?近段時間，上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)給出了新方案——宅基地“股權化”。

上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)試點宅基地流轉“上樓+貨幣補償”方案，計劃陸續(xù)完成1000戶農民相對集中居住的目標。這部分補償資金村民既可以選擇直接領取，也可以選擇可參股投資項目。每股30萬元整，每戶能且僅能參與其中一股，保底收益率不低于5%。

每平方米1.71萬補償

近年來，上海奉賢在南橋等鎮(zhèn)試點宅基地流轉，通過“上樓+貨幣補償”的方案將原本閑散、空置、破舊的宅基地盤活。

今年4月18日，南橋鎮(zhèn)第一批農民相對集中居住項目簽約。

“提前一天村民就來排隊了”，南橋鎮(zhèn)規(guī)劃科科長何冰告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。在南橋，宅基地置換“上樓”實行先簽約先入股，先交鑰匙先選房的模式，村民為選到好方位連夜排隊。

南橋鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有3700余戶，宅基地置換也有多種方式，包括置換上樓、平移規(guī)并、居住保留和貨幣化等方式，現(xiàn)階段計劃是先置換上樓1000戶。

據(jù)鎮(zhèn)上的調查，對政策的不了解、故土難離的感情、安置房小區(qū)未來生活上的高成本、子女教育等是一些村民對政策存疑的關鍵點。有村民就因為家中老房剛翻新，不愿意房子裝修完還沒住就置換。

怎么處理?比如有些老人不愿離開村子，村里通過籌集老年公寓給他們暫時過渡居住;子女入學也可以劃片到新安置小區(qū)所在區(qū)域。

據(jù)何冰介紹，去年鎮(zhèn)里一共“上樓”328戶，今年區(qū)里給南橋鎮(zhèn)設立的目標是“上樓”212戶。但他們計劃還要繼續(xù)做下去，現(xiàn)在建設的安置小區(qū)可以容納1000戶，待小區(qū)全部住滿后，還會再開新的安置區(qū)。

上海市政府印發(fā)的《上海市農村村民住房建設管理辦法》指出，集中居住工作推進中選擇“上樓”的村民，可按原有宅基地面積獲得面積大約180-200平方米不等的住房。據(jù)了解，南橋鎮(zhèn)一些村民的宅基地平均面積達250平方米。為此，多出的面積南橋鎮(zhèn)按照每平方米1.71萬元的水平給村民進行貨幣化補償。

股權可隨時退出

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，每平方米1.71萬元的貨幣化補償有多種兌現(xiàn)方式。村民可以選擇直接領取資金，也可以選擇另一種方式——股權證。

近年來南橋鎮(zhèn)在全國率先推出了宅基地“股權化”的嘗試。即，南橋鎮(zhèn)農民相對集中居住項目的簽約戶可參股投資項目，每股30萬元整，每戶能且僅能參與其中一股。保底收益率不低于5%。

據(jù)了解，首個投資標的項目是一處由鎮(zhèn)屬企業(yè)江海置業(yè)公司開發(fā)的沿街商鋪，大約700余平方米，分成70股。5月14日，記者走訪該沿街商鋪，發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)在裝修，并張貼標識計劃將一層建設為菜場。

在南橋鎮(zhèn)靈芝村，有村民也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，有意愿參與下一批的股權化項目。他家宅基地上老房子租出去一年能掙3萬左右，參與“上樓+貨幣補償”方案能置換出兩套新房和30萬的股權。

值得注意的是，這部分股權在進入和退出機制上都是自由的。如果村民后期需要退出，可隨時申請取出這部分資金，但是資產(chǎn)的增值部分不算在內。

為何會將每股設定為30萬?

何冰告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，現(xiàn)在村民住進安置小區(qū)后，物業(yè)、買菜等生活成本有所增加，但由于農用地還在，他們享受的依舊是千余元的“農保”(即：上海農村養(yǎng)老保險)。這樣測算下來若要保證村民原有生活水平需要增加每年15000元左右的生活保障，所以30萬的股本乘上5%的收益率，一年就可以給他們帶來15000元的收入。

如果投資項目收益低于5%誰來兜底?

何冰表示，若是村民個人投資，收益只有租金這一部分，但是對于政府和集體來說，收益來源是多樣化的，這部分店鋪由于注冊在園區(qū)，政府和集體既有租金收入也有稅收。因而年回報率可以達到5%。若還是不足5%，鎮(zhèn)上成立了南悅鄉(xiāng)村發(fā)展有限公司，是一家專門用來運作宅基地股權化的公司，它們會對差額部分進行貼補。

“三園一總部”拉動2000余萬元稅收

不僅是讓村民手里的貨幣通過入股的方式“活”起來，南橋鎮(zhèn)還在全國首創(chuàng)“三園一總部”的模式，盤活閑置宅基地。

“三園一總部”指的是：一個庭園一個總部，一個公園一個總部，一個莊園一個總部。其中，“三園”由農村“三塊地”構成，如修繕后的宅基地、建設后的農村公園、改造后的農村莊園。

從2016年開始制定政策到現(xiàn)在，南橋鎮(zhèn)六墩村已經(jīng)有58戶農戶宅基地作為試點通過“三園一總部”的模式進行改造。先期5戶農宅已就地重建，成為5家企業(yè)的企業(yè)總部。

據(jù)了解，在六墩村，一戶宅基地每年租金收入為3萬元左右，鎮(zhèn)政府以9萬元左右的租金將閑置的宅基地租下來，引進企業(yè)入駐。

一戶宅基地可以注冊一家實體企業(yè)，要求每年繳稅超過100萬，此外還可以虛擬注冊5家企業(yè)。據(jù)了解，去年南橋鎮(zhèn)“三園一總部”的稅收達到了2000多萬。

對于企業(yè)來說，只要年繳稅超過100萬元，就可以免去租金。為了留住這些優(yōu)質人才，南橋鎮(zhèn)還幫助解決人才公寓、子女就學問題。對于這部分稅收，區(qū)、鎮(zhèn)兩級“顆粒歸倉”，全部返還給村集體。對于村民，選擇流轉出租，200平方米的一戶一年約有8-10萬左右流轉租金。(記者卜羽勤 盧常樂)