我坐標(biāo)杭州，大家也知道，去年由于G20峰會(huì)，杭州的房?jī)r(jià)也瘋漲。我家里除了有一套自住房之外，去年還投資了一套商住房，一個(gè)層高4.2米的loft。

這套商住房買(mǎi)的時(shí)候倒還便宜，48平米55萬(wàn)左右，首付28萬(wàn)，10年商貸，現(xiàn)在每個(gè)月還款3000塊。

地址不算在主城區(qū)，離西湖13公里。但是離西溪濕地非常近，1公里左右。離阿里巴巴總部5公里左右。樓下是商場(chǎng)，旁邊10分鐘路程內(nèi)是一個(gè)更大的商場(chǎng)，人氣還算旺。據(jù)說(shuō)2021年會(huì)開(kāi)通地鐵，就在地鐵站對(duì)面，過(guò)個(gè)馬路的距離。

總的來(lái)說(shuō)我覺(jué)得位置還可以，我是想買(mǎi)來(lái)出租或者做airbnb，裝修費(fèi)用預(yù)期10萬(wàn)，可以做兩個(gè)房間。出租的話，一個(gè)月3000+肯定可以。做airbnb的話要看入住情況，正常來(lái)說(shuō)應(yīng)該收入會(huì)好于出租，就是需要付出一定的精力來(lái)打理。

我當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)商住房的時(shí)候，其實(shí)也查了很多資料，知道商住房的種種不好，但是算了一下，租售比還算高，預(yù)期15年左右能收回買(mǎi)房成本加裝修成本，最后白得一套房，所以還是下手了。

不過(guò)最近看到北京，上海各種對(duì)商住房的限制政策，心里也有點(diǎn)忐忑，怕波及到我們二線城市。想問(wèn)問(wèn)各位大神，怎么看待我這個(gè)商住房的投資，到底值不值得?

診 斷

錢(qián)堂理財(cái)達(dá)人 小投行日記：

你好，我的個(gè)人原則是，如果可以選擇住宅，絕不選擇商住。

原因你也說(shuō)了，就是北京上海的結(jié)局，政策的事，要看房?jī)r(jià)，要看政府想不想管。還有一個(gè)原因，就是商住無(wú)論是投資收益率，還是居住舒適度，都是不如住宅的，這也是商住價(jià)格低的原因之一。

不過(guò)，如果因?yàn)橄拶?gòu)或者首付能力原因，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)住宅，作為過(guò)渡，條件成熟了，換成住宅，也是一個(gè)方法，“曲線救國(guó)”。

如果你覺(jué)得出租或者airbnb收益可以接受，愿意付出精力去經(jīng)營(yíng)，那也沒(méi)有問(wèn)題。

祝你好運(yùn)!

錢(qián)堂理財(cái)達(dá)人 財(cái)經(jīng)小泡芙：

為了方便說(shuō)明，我們還是先來(lái)回顧一下今年3月北京限制商住房的文件：

北京《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下：

一、商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷(xiāo)售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門(mén)依法處理。

四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。

2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類(lèi)項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

本來(lái)我是不打算再評(píng)論今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)了，不過(guò)這份文件值得我們重視，特別是北京作為國(guó)家首都，其出臺(tái)政策具有示范效應(yīng)，再加上之前上海的商住房政策，我們需要對(duì)商住房有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

所謂商住房，就是土地的真實(shí)性質(zhì)是商用，但開(kāi)發(fā)商建造的房屋形式類(lèi)似于住宅，可以供居住使用，有些商住房不僅有廁所等上下水、還可以通天然氣，有些用水、用電甚至是使用民用價(jià)格，基本上可以跟住宅等同。

商住房一般會(huì)比市場(chǎng)上的住宅便宜20%-50%，面對(duì)這樣的價(jià)格誘惑，很多剛需族會(huì)希望先購(gòu)置一套作為過(guò)渡，而一部分投資需求的人群，也可能會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)商住用于租賃，特別是商住房一般的戶(hù)型、精裝修程度，都適合單身的商務(wù)人士，相對(duì)來(lái)說(shuō)租金收益要大大好于住宅類(lèi)產(chǎn)品。

但是，土地的使用權(quán)性質(zhì)不一樣，決定了商住房本質(zhì)上跟住宅是不一樣的。

商住房不能落戶(hù)，與落戶(hù)相關(guān)的學(xué)區(qū)、養(yǎng)老等與商住房無(wú)關(guān)。

首先，

第二，商住房銀行貸款政策一般為首付50%，要高于住宅產(chǎn)品的首付20%或30%，不僅你自己購(gòu)買(mǎi)時(shí)首付成本要高，而且也意味著將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)，你的下家購(gòu)置時(shí)的首付成本要高，這比起住宅來(lái)說(shuō)，大大降低了流動(dòng)性，將來(lái)轉(zhuǎn)讓出手不易。

第三，如果購(gòu)置時(shí)使用了銀行按揭，其貸款記錄會(huì)進(jìn)入銀行系統(tǒng)，這雖然在當(dāng)前對(duì)絕大部分城市沒(méi)有影響，但北京本次出臺(tái)限購(gòu)限貸政策是認(rèn)這個(gè)貸款記錄的。這也就意味著，你曾經(jīng)在北京按揭購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套商住房，那么你在北京的銀行那里就是去首套房的按揭貸款資質(zhì)，銀行會(huì)要求你提供的首付比例將會(huì)大大增加。

假設(shè)一套300萬(wàn)的北京老破小房子，首付30%是90萬(wàn)，一些家庭拼拼湊湊還有可能湊齊，但首付如果是70%那就是210萬(wàn)，意味著你這輩子基本告別北京了。這一政策雖然當(dāng)前只在北京實(shí)行，但北京的示范效應(yīng)不容小覷。

第四，上海已經(jīng)要求未來(lái)新建的商住房，拆除煤氣管道等生活設(shè)施。除了自己居住所帶來(lái)的實(shí)際不便利性，對(duì)于再轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)值也會(huì)是一個(gè)損害。

其實(shí)，大部分人買(mǎi)商住，并非真的是沖著投資收益去的，實(shí)際上真正隱含的一個(gè)心理就是便宜。使用功能上大差不差，但價(jià)格便宜一半，很難讓人不動(dòng)心。但要提醒的事：做大事，別貪小便宜。

在中國(guó)，最大的不確定性，是政策。

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