二手房賣家主動讓價20萬高價拿地民營房企，杠桿資金被預估為2年周期，一旦市場不能回暖，很可能面臨資金鏈斷裂危險。

調控后房價離下降還有多遠?

今年的國慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調控節”。

9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發布新樓市調控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴厲的是信貸政策的從嚴從緊，提高首付比例和收回房貸利率優惠同時進行，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

在22個調控新政出臺的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市。看似一城一策，卻是對樓市的密集出擊，政府此次調控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒戛然而止。

買方市場來臨剝離投資屬性

以北京為首的樓市新政出臺已經兩周時間了，雖然政策上招招都是針對買房人設置的限制，提高購房門檻。但實際上，直接受影響的不僅是買房人，賣房一方更是首當其沖。

一直想在五環外六環內置換一套三居室的張麗(化名)還沒等出手，就趕上了新政的到來。“現在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城區車公莊附近。隨著孩子一天天長大，一居室顯得非常擁擠，因此想賣了房子，再以不超過800萬的總價買一套五環外的三居。”張麗告訴媒體記者，眼看著自己手中的二手房從今年年初的單價8萬元漲到了12萬，就在中介掛了550萬元的價格，希望多賣些錢能在置換的時候更輕松一點，但沒想到的是調控新政的到來打亂了原本的買房計劃。

“本來十一期間中介約了好幾家來看房，但最后只來了一組家庭，其他人都推脫再等等看，就連來看房的家庭最后也不置可否，沒有下文了。”這下張麗著急了，畢竟自己需要置換， 得盡快出手才行。于是，10月7日，張麗主動找到中介，下調10萬至540萬元的總價。“降太多也心有不甘，我的底線是530萬成交，先降10萬看看風向。”類似張麗這樣下調報價的房主，在今年“9·30新政”以后明顯增加。

根據中原地產研究中心統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周里，業主對于房價報價的指數下調了10%。尤其是有換房需求的業主，有的甚至已經在賣房前就敲定了需要買的房子，為了避免違約，不得不在價格上做出讓步，或者主動調低報價，或者商討平攤部分稅費，以求盡快交易。

這輪調控瞄準打擊的就是投資購房。一位業內人士透露，之前的信貸寬松讓不少投資客利用杠桿大舉進入樓市，而這些投資客每年的融資成本至少也需要5%-8%。這部分錢如果投入理財正常的收益至少也在年化4%以上，這就意味著投資的房子如果每年沒有10%的收益，投資客就面臨被套或者割肉的困境。但新的“京八條”按首次置業、二套房、普通住宅、非普通住宅把貸款和首付比例劃分成四檔，多方面提高首付款比例，明顯降低了購房的杠桿率，也剝離了住房的投資性。

在此背景下，北京新房及二手房市場網簽量出現了斷崖式下滑。根據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市新建商品住宅共網簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

很明顯，北京房地產買方市場初見端倪，投資性買房的難度明顯加大。

購房人陷入觀望但并未遺忘

雖然9月30日晚出臺的“京八條”被戲稱為“真正的殺招”，但經歷過多輪調控的北京購房人已經有了豐富的經驗，大多數購房人都認為房價會在短期內出現調整，但長期來看每輪調控周期后，房價都會迎來上漲，因此這時候的觀望只是為了在合適的時機抄底。

在金融街富凱大廈上班的徐先生從事金融行業多年，一直后悔沒有在上半年買房，因此，這次的調控在他看來是意外之喜，如果房價出現下滑，就給了他“上車”的機會。

“每天上班，大廈門口都能看到豪宅們的臨時展位。前段時間是德勝門的中駿·天宸，最近剛剛換成了南二環的中國璽據記者表示，作為“新北京人”，他一直覺得能夠在二環附近買房，是一件很有歸屬感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用發愁。但隨著這輪樓市暴漲與調控，心情猶如坐過山車。本來還在猶豫是否入手時，卻發現北京的房價已經站在山頂上了，直到樓市調控措施出臺后，徐先生越發勤快地看房子，打算在樓市價格適當回調時出手。

除了像徐先生這樣等待回調出手的購房人以外，在“9·30新政”中，還有值得注意的是關于“90/70”政策的再次提出，也被認為預示著未來北京樓市供應將轉變思路，不再像現在這樣以大戶型為主，而是更強調小戶型的占比。

所謂“90/70”是指單套房子建筑面積90平方米以下在住房總面積所占比重不低于70%。此政策在2005年時曾出現過，后來無疾而終。業內人士認為，如今再次被提出，是為了進一步加大住宅用地供應。表明政府將加大力度滿足居民住房剛需，調控房價，這將進一步降低住房投資性。

最難受的是高價地王們

眾所周知，房價飛漲與地王頻出一向都是相輔相成的，兩者相互促進相互推動。尤其是在2016年里，成為全國地王出現最多的一年。據中原地產研究部統計數據顯示，2016年里一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，全國超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創造了歷史紀錄。

在房價一天一漲的時候，多高的土地價格都被認為是合理的，但在央行收緊貸款，甚至可能收緊開發貸的情況下，地王們就變成了燙手的山芋。一旦樓市仍處于低谷期，地王項目的首期價格就難以達到預期，甚至會平價甚至虧本賣房。這也是開發商最不愿意看到的。

業內人士表示，加大查處違規入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高端住宅市場產生較大影響。一線城市高端住宅會出現有價無市的狀況，大量持有“地王”的開發企業面臨較大壓力。

當前北京市場中的高端盤已經出現了降溫的勢頭。根據亞豪統計數據顯示，2016年9月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交563套，成交面積7.71萬平方米，環比上月分別增加118%、72%。這也是自6月之后，公寓豪宅成交再創歷史新高。

不過進入到10月之后，受到“9·30新政”影響，10月1-10日10天時間里7萬+公寓成交量迅速跌落至20套，按照這一趨勢計算，預計整個10月公寓豪宅成交量將不足百套。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，“9·30新政”之后，豪宅市場供應節奏將顯著放緩，年底前豪宅供應市場將進入冰凍期。對于尚未入市的“地王”項目而言，面對新政下首付成數的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實力。如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。

但同時也有業內人士指出，由于一些民營房企拿地時高舉高打，通過“加杠桿”高價拿地，這類房企杠桿資金一般為2年周期，一旦市場不能回暖，地王項目被迫延期，就很可能面臨資金鏈斷裂的危險。

●業內評新政●

亞豪機構市場總監郭毅： 北京公寓豪宅市場成交將陷入持續低迷

郭毅分析認為，低利率、高杠桿和人民幣貶值預期是此輪房地產熱潮的三大推升要素，其中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產熱潮當中，高資產客群所面向的豪宅市場也表現踴躍。不過進入10月之后，公寓豪宅市場一路“高歌猛進”的勢頭被新一輪“9·30新政”強勢終結。

從調控細節來看，首付成數的提高對于豪宅客群來說影響較大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以總價2000萬元的一套豪宅產品為例，新政后首付款比之前多出400萬元，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始延遲購房計劃。受此影響，預計整個10月份一直到年底，北京公寓豪宅市場成交將陷入持續低迷當中。

不過郭毅同時認為，目前的豪宅市場當中高地價豪宅所占比重已明顯加大，而未來的豪宅市場構成也更多的是“地王”產品，在地價成本高企的壓力之下，豪宅市場價格下調的空間相對較小。相信住建部門在審批“地王盤”的預售及現售價格時，也會充分考慮到開發成本，因此新豪宅的價格仍將保持在合理范疇內。

而對于在售的老豪宅來說，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供應的住宅地塊均明確了90平方米以下戶型占到70%以上的開發規模，使得北京樓市未來的市場供給將以中小戶型為主。而當前140平方米以上中大戶型為主的豪宅產品反而體現出自身的稀缺價值，未來雖然會面臨購房需求減少的市場狀況，但同時供應量也會出現大幅下滑，因此價格也將企穩。綜合來看，“9·30新政”將可能很快作用到樓市成交量上，造成簽約套數的下滑，但包括豪宅在內的新房價格仍將保持相對穩定的狀態。

中原地產首席分析師張大偉：

這一輪價格調整幅度約在15%-20%

張大偉在他的自媒體公眾號“大偉看樓市”中表示，根據中原地產研究中心統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數下調了10%(注意是報價下調，并非成交價).

并且，短期出現了房價下調的個案，買賣雙方依然在博弈過程中。不過預計房價在成交量下調1-2個月后，會有明顯松動的可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

張大偉認為，最終能夠影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調整，但如果，針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調整幅度會小很多。

因此，張大偉認為，與其預測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看央行對于信貸“水龍頭”的控制。按照以往調控經驗預估算的話，這一輪的調整幅度應該在15%-20%左右。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉：

市場降溫，房價漲幅縮小并企穩

胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。

胡景暉認為，有了政策的強力調控，市場接下來肯定會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。

□ .李.桁