市場已回暖 危機(jī)未解除

——對近期住房租賃市場的調(diào)查分析

租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業(yè)而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業(yè)風(fēng)險。但隨著疫情逐步緩解，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn)，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現(xiàn)。

經(jīng)歷過疫情考驗的住房租賃市場產(chǎn)生了哪些變化?住房租賃企業(yè)如何抓住時機(jī)走出困境?經(jīng)濟(jì)日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調(diào)查。

隨著國內(nèi)新冠肺炎疫情逐步緩解，全國樓市正逐漸回暖，其中，租房市場也熱鬧了起來。

此前，受到春節(jié)和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統(tǒng)的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區(qū)迎來了復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下，租房企業(yè)的困難有沒有緩解?租房市場的可持續(xù)發(fā)展還要在哪些方面發(fā)力?

市場觸底反彈

數(shù)據(jù)超去年創(chuàng)新高

市場研究機(jī)構(gòu)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達(dá)到新高，超過去年春節(jié)后旺季周交易量的最高點(diǎn)。整個3月份，貝殼平臺重點(diǎn)監(jiān)測的18個城市住房租賃成交量環(huán)比增長5.33倍，同比增長9.81%。

貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進(jìn)入3月份，租賃企業(yè)逐步開始復(fù)工，推動市場恢復(fù)。另一方面，針對租賃市場，全國多個城市發(fā)布了租賃財政補(bǔ)貼通知。對新建改建、運(yùn)營盤活租賃房源，以及企業(yè)、個人在政府租賃平臺備案登記都有相應(yīng)補(bǔ)貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。

記者走訪北京一些商圈與小區(qū)發(fā)現(xiàn)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，一些地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開門迎客，租房者逐漸增多。“回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務(wù)已經(jīng)升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。”近期從老家返回北京務(wù)工的黃先生順利簽約住進(jìn)了豐臺區(qū)的一處長租公寓。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，疫情期間共有17個省市發(fā)布42項住房租賃相關(guān)政策，加強(qiáng)防疫管理、引導(dǎo)市場良性發(fā)展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業(yè)復(fù)工、推動市場恢復(fù)。福建省以及深圳市、長春市發(fā)布了4項企業(yè)復(fù)工指導(dǎo)，要求加強(qiáng)對工作人員返崗的健康管理，進(jìn)入社區(qū)帶看房屋時控制人員數(shù)量，遵守社區(qū)的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發(fā)布了財政補(bǔ)貼租賃住房市場發(fā)展的通知，對新建、改建、運(yùn)營盤活租賃房源實行一定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)貼，同時通過補(bǔ)貼引導(dǎo)租賃企業(yè)和個人房東在政府租賃平臺備案登記。

作為我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要內(nèi)容，住房租賃市場成為近年來國家重點(diǎn)鼓勵發(fā)展的方向。企查查數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業(yè)注冊量均低于往年同期，2月企業(yè)注冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業(yè)注冊量迅速上升，達(dá)到往年同期水平，環(huán)比上升427%。

企業(yè)經(jīng)營承壓

抗風(fēng)險能力待提高

新冠肺炎疫情對各行各業(yè)來說都是一場大考，不少企業(yè)面臨著運(yùn)營難題。對于住房租賃行業(yè)來說，原本春節(jié)是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業(yè)幾乎停滯，存在的一些“短板”也暴露出來。多數(shù)住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，并屢次站上輿論的風(fēng)口浪尖。

企查查數(shù)據(jù)顯示，受到相關(guān)政策激勵和人們生活消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業(yè)注冊量呈現(xiàn)幾何式增長，并于2019年創(chuàng)下注冊量新高，達(dá)到36.7萬家企業(yè)，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規(guī)模正在逐漸擴(kuò)大，但企業(yè)質(zhì)量依舊良莠不齊，注冊資金低于500萬元的租賃企業(yè)占據(jù)了總量的60%，注冊資金在5000萬元以上的企業(yè)僅占8%，頭部企業(yè)與中小企業(yè)資源呈現(xiàn)不均勻分布趨勢。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情期間租賃企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)加重，現(xiàn)金流吃緊，風(fēng)險進(jìn)一步放大。一方面，租賃企業(yè)房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%;自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計超過6億元。

另一方面，由于多個城市實施小區(qū)全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風(fēng)險提升，企業(yè)收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。

“總體來說，租賃企業(yè)風(fēng)險承擔(dān)能力低。由于長租公寓是薄利行業(yè)，不少企業(yè)本身仍處于虧損狀態(tài)，受疫情影響，企業(yè)現(xiàn)金流更加吃緊，負(fù)擔(dān)更重，部分中小企業(yè)甚至面臨倒閉風(fēng)險。”黃卉說。

近年來，住房租賃企業(yè)在資本助力下得到快速發(fā)展，但多數(shù)仍處于跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)認(rèn)為，住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩(wěn)健的盈利模式及風(fēng)險防范機(jī)制。

此次疫情對住房租賃企業(yè)的抗風(fēng)險能力提出了更高要求，在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢涌入助長了租賃企業(yè)的“虛火”，企業(yè)沒有認(rèn)識到租賃行業(yè)的屬性和規(guī)律;有些企業(yè)過度重視規(guī)模擴(kuò)張，忽視自身經(jīng)營能力提高，危機(jī)意識不足。一旦遇到“黑天鵝”，這些企業(yè)就容易陷入經(jīng)營危機(jī)。

制度逐步完善

租客權(quán)益需重視

雖然疫情的發(fā)展會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢不會變。“租購并舉”是房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制，品質(zhì)居住是消費(fèi)升級背景下的必然需求。

據(jù)貝殼研究院調(diào)查，在疫情對租客生活的實際影響上，占比最高的是“無法進(jìn)入租住小區(qū)”，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區(qū)過程中遭遇困難。由于疫情防控要求，許多社區(qū)采取了封閉措施，部分租客由于社區(qū)封閉無法進(jìn)入，或者需要較為繁瑣的手續(xù)才能進(jìn)入。這不僅給租客帶來了不便，也給租賃機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展帶來挑戰(zhàn)。同時也暴露出多數(shù)租戶并未得到與業(yè)主同等的待遇，甚至受到歧視。

“保障租購?fù)瑱?quán)是租房市場健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，未來租客權(quán)益保護(hù)還需要進(jìn)一步探索。”黃卉表示，疫情之后，一方面，需要加強(qiáng)租賃立法支持，使租客權(quán)益能夠獲得明確的法律保障;另一方面，需要向租戶提供投訴維權(quán)渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機(jī)制，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府服務(wù)熱線和街道、社區(qū)等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

疫情期間，不少租賃企業(yè)通過采取緊急防控措施、減免租金、無責(zé)換租等方式，一方面積極應(yīng)對疫情影響，另一方面借此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業(yè)依然遇到不少困難，中小長租公寓企業(yè)生存空間進(jìn)一步壓縮，行業(yè)集中度加速提升，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險更加突出。

隨著租客不斷回流，疫情對住房租賃企業(yè)的沖擊得到緩解。不過，柴強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，對過去一直沒有進(jìn)入盈利軌道的住房租賃企業(yè)來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反復(fù)、常態(tài)化、長期化，壓力持續(xù)累積，不排除會有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難而倒閉的現(xiàn)象，甚至導(dǎo)致住房租賃行業(yè)重新洗牌。

“疫情對于長租公寓的運(yùn)營提出了更高考驗。”黃卉說，長租公寓的商業(yè)模式?jīng)Q定了其房租成本高、利潤率低、抗風(fēng)險能力較差。在疫情之后，長租公寓企業(yè)需要進(jìn)一步審視自身商業(yè)模式，推動精細(xì)化運(yùn)營，做好“以出定收”的庫存管理，以維持健康的現(xiàn)金流，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。盲目擴(kuò)大規(guī)模而難以保證出租率，企業(yè)將會面臨巨大風(fēng)險，一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。(記者王軼辰)