期房是否將退出歷史舞臺?

本報記者曹政

在海南省3月7日的房地產調控新政里，“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度”一句話震驚了全國樓市。

雖然先前部分城市對“現房銷售”有過各種嘗試，但在一省范圍內全面推行還尚屬首次。這意味著，未來海南老百姓買房時將不用再擔心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開發商頗為擔心：現房銷售會將資金回流的時間延后一兩年，是否會抬高投資風險?

多地試點卻鮮有全面推行

往前倒推4個月，深圳首個試點現房銷售的樓盤龍華金茂府歷經3年建設期后，終于開盤。“10多萬元人民幣的均價，600多套房至今沒賣完。”目前深圳一名銷售代理仍在為這個現售項目奔波推廣。

2016年，深圳試點現房銷售。當年，金茂和電建以82.9億元人民幣的總價聯合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。“試點現房銷售主要是為了讓房企理性拿地，避免高杠桿，杜絕交房時貨不對板。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，現房比期房資金回流時間長，資金實力較強的房企才會參與。

杭州在2017年也一度增加“溢價50%需現房銷售”條款，約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預售”的消息不脛而走，之后相關機構回應只是內部征求意見、并非正式實施。廣東中山也曾有現房銷售的要求，但只是試點。

“海南的規定可認為是全國首個省級現房銷售的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類政策意圖通過現房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現。

現房對開發商資金要求更高

最先實施預售又最早試點現房銷售的深圳為何只有一宗試點地塊成交?在業內看來，試點過程中發現的問題，給后續政策帶來借鑒。“既限價又要現房銷售，對房企的壓力過大，也不利于價格調控。”李宇嘉分析，資金回流時間長促使成本上漲，也導致開發商開發成高端住宅，反而抬高了房價。

“2017年杭州樓市本就供應緊張，現房銷售對商品房的供應速度有所影響，也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業咨詢師陳煥春解釋，杭州當年政策的本意是通過設置溢價率門檻來避免出現高價地塊。但沒想到，由于當時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制。

從另一方面來看，開發商對現房銷售也有顧慮。“最大的風險還是資金。”一家知名房企相關負責人說，開發商投資考慮的是投資何時回正。先前，以“高周轉”標榜的碧桂園等開發商都對項目有嚴格的資金回流期限。而現房的周期通常在兩年半以上，未來政策一旦趨緊，會增加開發商的投資風險，投資意愿自然降低。

推廣現房還需“因城施策”

值得注意的是，雖然個別省份和城市采取了現房銷售的政策，但預售依然是我國房地產相關法律和條例中所允許的銷售方式。

對比來看，現售與預售各有利弊。“現售可以避免出現貨不對板，但預售也有利于開發融資。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波分析，與其他國家相比，我國一些樓盤開發規模較大，再加上有開發期限限制等原因，很難像國外開發商拿一塊地慢慢開發，再銷售現房。

但不可避免的是，先前的確出現了不少預售損害購房人權益的事件。樓建波舉例，同樣是預售，在美國，預售只需購房人提交一部分定金，且由第三方托管;開發商也能以此判定房產的受歡迎程度，同時有助于銀行方面的融資。另一方面，針對預售制度的漏洞，多地也曾嘗試提高預售門檻，實施預售資金監管，收獲了不錯的效果。

海南此次出臺的現房銷售制度是放在了一份名為《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》的政策中。歸根結底，推行現房銷售是為了促進市場平穩發展。業內認為，海南目前是全域限購，外地炒房客無法進入市場，本地購房人需求有限，與深圳、杭州的情況有所不同。

現房銷售是否會被更多城市效仿?樓建波說，不管是現售還是預售，都得根據不同地區的實際情況來判斷，這也符合目前我國房地產市場調控“因城施策”的要求。