中國(guó)基金報(bào)記者 丁汀

上海全市正式復(fù)工伊始，土地市場(chǎng)便迎來(lái)了重磅項(xiàng)目。

2月11日，上海徐匯濱江180萬(wàn)㎡綜合體地塊正式掛牌出讓，起拍價(jià)格高達(dá)310.2億元。

值得注意的是，該地塊出讓起始價(jià)已超過(guò)2014年中民投聯(lián)合體248.5億元拿下的董家渡地王，以及新鴻基2013年拿下的217.7億元的徐家匯地王，成為了新的上海總價(jià)地王。

上海徐匯濱江綜合體地塊掛牌

起始價(jià)310.2億元

根據(jù)上海土地市場(chǎng)發(fā)布的消息顯示，徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，即徐匯濱江西岸金融港地塊于2月11日正式掛牌出讓。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊為無(wú)底價(jià)掛牌出讓，設(shè)立起始價(jià)310.2億元，增價(jià)幅度為200萬(wàn)元，掛牌截止時(shí)間為2020年2月20日15時(shí)30分。

值得關(guān)注的是，該地塊掛牌起始價(jià)310.1億元已經(jīng)成為目前上海最高價(jià)地塊。此前上海最高價(jià)的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積為12.67萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍需繳納的保證金為49.6億元，起拍價(jià)248.05億元，最終成交價(jià)248.5億元。

這幅地塊的起拍價(jià)，也與2016年8月拍出的全國(guó)總價(jià)地王相當(dāng)。當(dāng)時(shí)，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地，這11宗配套商業(yè)地塊的樓面地價(jià)約為2.15萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)此前的掛牌文件顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊中包含了徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，位于徐匯區(qū)斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路(地塊四至范圍以附圖紅線為準(zhǔn))。

據(jù)悉，該土地用途為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地。地上面積32.37萬(wàn)平方米，其中出讓面積23.13萬(wàn)平方米;地下水平投影占地面積28.58萬(wàn)平方米。28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。

業(yè)內(nèi)人士表示，徐匯濱江區(qū)域位于土地資源稀缺的中心城區(qū)，是上海中心城區(qū)尤其是沿江地帶僅存的可供大規(guī)模、高起點(diǎn)、成片規(guī)劃開(kāi)發(fā)的地區(qū)之一。該地塊總計(jì)擁有約1.2公里的黃浦江岸線，南向面向無(wú)遮擋全景收藏剛剛開(kāi)工的世博文化公園，地理位置和體量上來(lái)說(shuō)基本上是不可能再?gòu)?fù)制的絕版。

開(kāi)發(fā)成本或超過(guò)700億元

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從此前上海多塊巨無(wú)霸綜合地塊建設(shè)情況來(lái)看，徐匯濱江西安金融港地塊建設(shè)周期將在7-10年左右。另外，該項(xiàng)目大概率總投資將超過(guò)700億元。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)180萬(wàn)平方米，其中地上計(jì)容建面為108.7萬(wàn)平方米;地下建筑總面積不超過(guò)71萬(wàn)平方米，其中地下商業(yè)面積不超過(guò)6萬(wàn)平方米。

該項(xiàng)目是助推徐匯濱江建成“全球城市卓越水岸”的重要一環(huán)，主要為金融產(chǎn)業(yè)功能和企業(yè)機(jī)構(gòu)量身定制、以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會(huì)展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文 化、生態(tài)等功能為一體的中央活動(dòng)區(qū)。

在出讓的地塊面積中，住宅建筑面僅為20.01萬(wàn)平方米，占總建筑面積的18.12%，且絕大部分都是社會(huì)租賃住宅用地。其中，可售商品住宅占比僅為4.71萬(wàn)平方米;租賃住宅15.65萬(wàn)平方米，不超過(guò)1187套。除此以外，規(guī)劃的商業(yè)建面高達(dá)21萬(wàn)平方米;寫字樓建面65萬(wàn)平方米;酒店5.5萬(wàn)平方米;文體用地4萬(wàn)平方米。

值得一提的是，臨黃浦江的稀有地塊中竟然規(guī)劃了15.65萬(wàn)平方米社會(huì)租賃住宅，租賃住宅面積達(dá)到了可售商品住宅面積的三倍多。相關(guān)文件強(qiáng)調(diào)，該社會(huì)租賃住宅嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持 續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn) 行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租、閑置及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。租約原則不超過(guò) 6 年。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此前董家渡地王總建筑面積僅有113.9萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)600億元。相比之下，根據(jù)徐匯濱江西安金融港地塊的體量，其最終總投資或?qū)⒊^(guò)700億元。

超級(jí)地王最終將花落誰(shuí)家？

目前已獲2名預(yù)申請(qǐng)人

在1月19日在公布預(yù)申請(qǐng)結(jié)果中，該地塊預(yù)申請(qǐng)人共有2名，申請(qǐng)人受理編號(hào)為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

此前公告中提及，預(yù)申請(qǐng)人需要繳納的全額保證金金額為65億元，遠(yuǎn)超董家渡地塊的50億元。

值得關(guān)注的是，該土地設(shè)置了比較嚴(yán)格的出讓條件。根據(jù)規(guī)劃，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。這意味著總體能夠出售的物業(yè)并不多，項(xiàng)目未來(lái)需沉淀大量的資金。

此外，在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人還要簽署承諾書(shū)，在承諾書(shū)中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，此前曾有開(kāi)發(fā)商對(duì)它們表示，“這種大體量和高價(jià)的地塊，一家開(kāi)發(fā)商很難吞得下，最終應(yīng)該是兩家或者三家聯(lián)合體一起拿地。該地塊的商業(yè)部分要求全部自持、辦公自持60%，租賃住房這種屬于投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，對(duì)于受讓者的資金鏈有著高要求。國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)合作拿下項(xiàng)目的可能性會(huì)比較大。”

也有消息稱，拿下該地塊的開(kāi)發(fā)商或?qū)⑹窍愀壑玫?平安聯(lián)合體。

據(jù)悉，該地塊暫定2月20掛牌截止。究竟最終花落誰(shuí)家，大家拭目以待。