21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲，謝麗婷 深圳報(bào)道

“我們今天上班了，但是在家辦公。”2月10日，深圳一家大型房企人士說(shuō)。

同日，另外一家上海房企員工也曬出了新年紅包，表示正式開(kāi)工了。

這天是許多城市規(guī)定可以復(fù)工的日子，很多房企新一年的工作都開(kāi)始了。

因?yàn)镹CP疫情的影響，房企們的復(fù)工只能絕大部分是線上的而非實(shí)體的，涉及業(yè)務(wù)核心的銷售、建設(shè)等尚不能進(jìn)行。

沒(méi)有銷售就沒(méi)有現(xiàn)金流，停工意味著交付、結(jié)算等一系列流程的推遲，倘若時(shí)間拖得很長(zhǎng)，這對(duì)諸多房企將是一個(gè)大考驗(yàn)。

開(kāi)工當(dāng)日，碧桂園、招商蛇口、雅居樂(lè)、奧園等房企董事長(zhǎng)或總裁，紛紛以致信的方式，給員工們鼓勁打氣。

事實(shí)上在1月初，大部分房企都已經(jīng)制定了今年的各種計(jì)劃，包括拿地、銷售目標(biāo)等。但突如其來(lái)的疫情讓未來(lái)變得不可預(yù)測(cè)。

信里信外，房企老大們也隱隱流露出對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的擔(dān)憂，并著手應(yīng)對(duì)未知的挑戰(zhàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)年后一場(chǎng)關(guān)乎房企生存的戰(zhàn)役即將打響。

另類賣房與拿地

房地產(chǎn)大概是最勤奮的行業(yè)之一。

2月10日，龍頭房企除恒大2月17日正式上班外，萬(wàn)科、碧桂園以及融創(chuàng)都開(kāi)始居家辦公了，融創(chuàng)推遲了正常到崗復(fù)工時(shí)間為17日;也有不少房企按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定時(shí)間復(fù)工，如金科和華僑城等。

與往年不同，大家無(wú)法回到辦公室，大部分只能居家在線處理相關(guān)工作，如資金、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等。新世界中國(guó)、時(shí)代中國(guó)等房企，采用線上下結(jié)合，僅讓小部分職員回到辦公崗位上。

房地產(chǎn)公司的工作基本都圍繞“賣房”進(jìn)行。然而受疫情影響，目前上百城市的售樓處都相繼關(guān)閉，具體開(kāi)放時(shí)間也還未有通知，人們無(wú)法走出家門看房。

“但地產(chǎn)營(yíng)銷人不可能坐著什么也不干，有棗沒(méi)棗得打一桿子。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，大部分開(kāi)發(fā)商都在推廣線上看房，包括VR看房、視頻看房、直播等。

為吸引人們看房，融創(chuàng)搶先推出“無(wú)理由退房”活動(dòng)，其中北京、東南區(qū)域?yàn)?ldquo;30天無(wú)理由退房”，上海區(qū)域指定項(xiàng)目最長(zhǎng)“50天無(wú)理由退房”等。

無(wú)獨(dú)有偶，2月9日花樣年也推出“30天無(wú)理由退房”活動(dòng)，線上下定房源可退可換，并同步推進(jìn)21個(gè)城市30個(gè)在售項(xiàng)目線上銷售，24小時(shí)看房。

對(duì)此張大偉認(rèn)為，不論疫情什么時(shí)候過(guò)去，想搶第一波反彈的開(kāi)發(fā)商，最好將無(wú)理由退房堅(jiān)持至少一年，否則估計(jì)脆弱的購(gòu)房者很難回到售樓處。

除了線上賣房，房企能做的其他工作還有投資，因?yàn)榈胤秸_(kāi)始賣地了。

2月8日，長(zhǎng)沙率先啟動(dòng)線上土地交易平臺(tái)，32宗地塊恢復(fù)掛牌，出讓時(shí)間為2月25日至2月28日;10日廣東省也發(fā)出通告，將在本周出讓4宗土地，分別位于廣州、惠州及肇慶。

2月10日，龍光地產(chǎn)以10億元底價(jià)競(jìng)得廣州白云區(qū)住宅用地，占地面積5.24萬(wàn)平，成為開(kāi)年搶地的積極者。

不過(guò)，拿地并非那么迫切，開(kāi)發(fā)商們的投資部門更多是在做一些準(zhǔn)備工作。“目前只能先做項(xiàng)目的物色和儲(chǔ)備，特別是并購(gòu)類或合作類項(xiàng)目，很多區(qū)域因疫情還在封閉中，不可能過(guò)去看地。”一名開(kāi)發(fā)投資人士說(shuō)。

一家房地產(chǎn)基金研究機(jī)構(gòu)摸底調(diào)研后表示，除了年前已經(jīng)跟政府溝通好的拿地項(xiàng)目或商務(wù)條款已經(jīng)談好的并購(gòu)類/合作類項(xiàng)目還在繼續(xù)操作外，目前國(guó)土部門暫時(shí)不會(huì)有太多新增的招拍掛土地，因此一季度基本不會(huì)有太明顯的新增項(xiàng)目。

張大偉也稱，目前除了少數(shù)區(qū)域依然有土地成交，大部分土地市場(chǎng)處于冰封狀態(tài)。整體看，短期大部分企業(yè)不敢介入土地市場(chǎng)，這給了一些企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)，但同樣看天吃飯，疫情能不能緩解決定了拿地策略能不能成功。

3月面臨轉(zhuǎn)折？

毫無(wú)疑問(wèn)，新冠肺炎已經(jīng)打亂了房企年初制定的計(jì)劃、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏。

但久經(jīng)沙場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們不打算認(rèn)輸。招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在2月10日的信中表示，今年要疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)雙線作戰(zhàn)，務(wù)必要打一場(chǎng)場(chǎng)硬仗，跑出“生死時(shí)速”，力爭(zhēng)完成既定目標(biāo)。

2019年，招商蛇口銷售2200億，今年的目標(biāo)估計(jì)在2500億左右。

碧桂園總裁莫斌則表示，有信心面對(duì)今年的市場(chǎng)，堅(jiān)信可以打贏這場(chǎng)疫情攻堅(jiān)戰(zhàn)，“沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)”。

同樣在2019年表現(xiàn)亮眼的中國(guó)奧園，其2020年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)20%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，疫情的突如其來(lái)似乎并沒(méi)有打亂奧園的步伐，奧園主席郭梓文表示，奧園已做好資金、銷售、成本控制、組織再造等安排。

然而疫情之下，一季度樓市成績(jī)的不佳已是意料之中，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，2月份市場(chǎng)的低迷狀態(tài)會(huì)持續(xù)。

張大偉稱，整體看2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)現(xiàn)在預(yù)判意義不大，讓市場(chǎng)恢復(fù)信心很難，這不是簡(jiǎn)單降價(jià)就能影響市場(chǎng)。

從2019年來(lái)看，1-2月份的銷售額占全年16萬(wàn)億的8%，疫情如果在1-2月就能被有效控制的話，那么影響不會(huì)太大。

2019年的3月份樓市迎來(lái)了小陽(yáng)春，推動(dòng)一季度銷售2.7萬(wàn)億，占全年17%左右， 如果疫情持續(xù)到3月份，或者疫情后沒(méi)有明顯的刺激政策，那么2020年對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非國(guó)企來(lái)說(shuō)，將面臨重大考驗(yàn)。

張大偉認(rèn)為，90%的中小企業(yè)在2020年將非常難受。特別是非上市的私企、集中于幾個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，將面臨非常大的資金鏈壓力，除非大規(guī)模的政策刺激，否則賣項(xiàng)目賣股權(quán)難免。

前述REITs機(jī)構(gòu)人士也指出，疫情對(duì)銷售回款和融資的沖擊不容小覷，目前開(kāi)發(fā)商整體上都很擔(dān)心2020年的拿地任務(wù)無(wú)法完成，疫情導(dǎo)致一季度基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期任務(wù)或目標(biāo)(包括拿地、銷售、融資等)，剩下的全要壓縮在3個(gè)季度，任務(wù)明顯更重。

“除非2月份疫情就能被控制住，只在少部分區(qū)域還有零星新增病例的情況下，疊加刺激政策，否則疫情對(duì)于房地產(chǎn)的影響將遠(yuǎn)大于餐飲等行業(yè)。”張大偉表示。

大部分房企都有年前大量融資的傳統(tǒng)習(xí)慣，2020年春節(jié)前后，許多房企已經(jīng)進(jìn)行了一波境外融資。疫情如果能夠在2月份基本緩解，那么大部分房企的資金鏈則壓力相對(duì)可控。