2月2日，武漢土地市場網(wǎng)悄然掛出一則公告，延遲出讓武昌濱江2宗地。本計(jì)劃于2月5日現(xiàn)場出讓的P(2019)212號(hào)、213號(hào)地塊，掛牌出讓截止時(shí)間延長至2月19日。

隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場亦受波擾。

“大部分省份城市均發(fā)布土地交易延期公告，這本質(zhì)上是應(yīng)對(duì)疫情、避免人員聚集的措施。”中指土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰告訴記者，土地出讓延期是短暫的，會(huì)隨疫情減弱而重啟。

重要的因素在于，自去年以來，全國土地市場已持續(xù)處于降溫通道。雖然商品房市場上揚(yáng)慣性仍在，但作為“樓市晴雨表”，土地市場已率先下行，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象成為常態(tài)。2019年的寒意還未遠(yuǎn)去，新冠疫情卻搶先為新年土拍市場蒙上陰霾。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國主要地級(jí)市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%;土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百強(qiáng)房企拿地銷售比跌至0.27，再創(chuàng)新低。

土地成交大幅下滑

因疫情持續(xù)蔓延，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于前所未有的“休眠”狀態(tài)。

近日，長沙公共資源交易中心發(fā)布《關(guān)于暫停各類公共資源交易活動(dòng)的公告》，稱自1月31日起，暫停長沙市公共資源交易平臺(tái)建設(shè)工程、政府采購、土地出讓、產(chǎn)權(quán)交易等各類項(xiàng)目交易活動(dòng)，暫停新項(xiàng)目入場預(yù)訂辦理，具體恢復(fù)交易時(shí)間另行通告。

不僅是長沙，包括廣州、四川、黑龍江、遼寧等多個(gè)省市均宣布暫停各類公共資源交易活動(dòng)。與此同時(shí)，多個(gè)城市紛紛延期或推遲土地掛牌時(shí)間。僅2月份以來，便有包括重慶、天津、惠州、武漢、上海、石家莊等六個(gè)城市推遲土地交易。

2月3日，天津土地交易中心宣布，推遲5宗地塊入市時(shí)間。2月底前掛牌出讓的地塊，不再進(jìn)行現(xiàn)場報(bào)名。僅一家企業(yè)報(bào)名的地塊，采用多方視頻方式確認(rèn)成交結(jié)果，不再進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn);多家企業(yè)參與競買的地塊，除競買企業(yè)限定3人外，謝絕其他人員到達(dá)競買現(xiàn)場。

盡一切可能減少公共活動(dòng)、人員接觸，成為社會(huì)各界對(duì)疫情防控最大的支持。然而，春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝”事件，仍使1月份的土地交易市場大幅受挫。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2020年1月，全國主要地級(jí)市土地整體供應(yīng)913宗，同比下跌25.95%;供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為8230.8萬平方米，同比下跌25.77%;其中住宅類供應(yīng)567宗，同比下跌32.42%。

成交方面，全國主要地級(jí)市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%;其中住宅用地成交面積4256.24萬平方米，同比下跌46.04%。土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。

百強(qiáng)房企仍是納儲(chǔ)主動(dòng)力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月新增貨值TOP100總量達(dá)5010.2億元。但是，百強(qiáng)門檻值較去年同期下降13%，近四成企業(yè)未拿地。拿地銷售比也持續(xù)回落，今年首月這一數(shù)值僅0.27，較2019年末的0.34再度下滑至新低。

實(shí)際上，2003年，土地市場供地節(jié)奏也曾在疫情中受到影響。中指研究院稱，結(jié)合SARS疫情中成交數(shù)據(jù)，當(dāng)年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國重點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。

“但進(jìn)入下半年，宅地市場迅速回彈。下半年供地總規(guī)模達(dá)到上半年的4.6倍，同時(shí)拉動(dòng)全年供地面積同比大幅增長。”上述機(jī)構(gòu)稱。

17年過去，中國房地產(chǎn)市場已不同往日。1月土拍遇冷盡管有春節(jié)假期、返鄉(xiāng)置業(yè)停擺、疫情等因素，但在蔣云峰看來，背后還是市場本身原因。“2019年以來，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金受到嚴(yán)格管控，很多開發(fā)商的經(jīng)營資金沒有過去那么充足，拿地后勁也有所減弱。”

回暖面臨阻力

經(jīng)過多年高速擴(kuò)張，中國房地產(chǎn)市場的天花板，已率先在土地市場有所顯現(xiàn)。

2019年，土地市場的變化悄然來臨。與依舊上漲的商品房成交金額不同，房企購置土地面積已進(jìn)入下行通道?？硕饠?shù)據(jù)顯示，隨著三四線市場景氣回落，房價(jià)增速放緩，去年全年土地購置面積2.58億平方米，同比大幅下降11%。

與此同時(shí)，去年最后四個(gè)月，土地溢價(jià)率均低于10%，重新回到歷史低點(diǎn);越來越多的土地以底價(jià)成交，11、12月份，這一比例均超過六成;土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇，下半年流拍率基本在12%以上。

百強(qiáng)房企均持謹(jǐn)慎態(tài)度。2019年，百強(qiáng)房企中有49%拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10強(qiáng)房企僅中海、綠地、世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。

不過，從全年走勢看，去年年末，國內(nèi)居住用地成交曾短暫“翹尾”。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，從2019年居住用地成交面積同比增速曲線可看出，1~7月份為升溫階段，8~11月份為降溫階段，而12月份繼續(xù)回暖。

上述報(bào)告稱，2020年是否會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢，面臨很多阻力和不確定性。“新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續(xù)關(guān)閉售樓處、延遲開工時(shí)間。‘停售令’和‘停工令’的發(fā)布，使得當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場關(guān)閉，對(duì)土地交易市場產(chǎn)生影響。”

從影響機(jī)制上看，“停售令”影響房企項(xiàng)目銷售和去庫存，導(dǎo)致資金回籠機(jī)制被破壞，進(jìn)而沒有能力和動(dòng)機(jī)去購地。而“停工令”會(huì)打亂房企投資計(jì)劃，2020年土地投資計(jì)劃需要重新調(diào)整。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國100城中，至少有45個(gè)城市有明確供地計(jì)劃。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市供地規(guī)模較大，占比較高。部分三四線城市因?yàn)榇饲爸匦脑谟诖碳し掂l(xiāng)置業(yè)需求，土地供應(yīng)節(jié)奏較慢、規(guī)模不大，但土地市場的負(fù)面效應(yīng)會(huì)在2月份暴露出來。

“目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會(huì)比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會(huì)明顯滯后于住宅銷售市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

也有業(yè)內(nèi)人士較為樂觀，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英稱，從短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩，對(duì)于房企拿地節(jié)奏以及營銷、融資都會(huì)產(chǎn)生影響;但從長遠(yuǎn)看，疫情產(chǎn)生的是階段性影響，不會(huì)對(duì)整體市場造成根本性沖擊。

房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱存

行業(yè)整體停擺下，房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)仍受關(guān)注。中指研究院通過風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)系統(tǒng)工具發(fā)現(xiàn)，以下幾類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隱存：一是，地王在存貨中占比較大的企業(yè);二是，三四線城市布局較多的企業(yè)，因?yàn)榇溯單蹿s上回鄉(xiāng)置業(yè);三是，疫區(qū)布局較多的企業(yè)。

國仕英進(jìn)一步分析稱，建筑施工與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，高度依賴外來務(wù)工人員，加之疫情導(dǎo)致全國范圍內(nèi)短期開工不足。從銷售看，目前多家售樓處關(guān)閉，使得房地產(chǎn)銷售額明顯下降。這對(duì)于一些土地儲(chǔ)備、資金面不充足的中小企業(yè)來說，沖擊性更為顯著。

目前，多數(shù)房企以房地產(chǎn)開發(fā)為主，企業(yè)主要靠銷售回款提供現(xiàn)金流。當(dāng)內(nèi)部現(xiàn)金流供應(yīng)不足時(shí)，只能靠舉債融資以維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。而1月份，百強(qiáng)房企業(yè)績規(guī)模同比降低近12%，地產(chǎn)銷售因疫情受到的沖擊顯而易見。

在此之下，如何把握好安全邊際、控制現(xiàn)金流、調(diào)整土地投資節(jié)奏成為房企的當(dāng)務(wù)之急。

“在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企可適當(dāng)調(diào)整拿地策略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金流安全，促進(jìn)銷售回款。房企要保持理性的投資態(tài)度，謹(jǐn)慎布局，避免激進(jìn)拿地。”國仕英建議。

蔣云峰進(jìn)一步認(rèn)為，此輪疫情結(jié)束后，預(yù)計(jì)部分地方政府將加快推地力度，為開發(fā)商形成新的拿地機(jī)會(huì)。新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合產(chǎn)品能力，選擇適合自己的地塊。

中指研究院建議，未來房企拿地時(shí)可額外考慮幾個(gè)因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發(fā)后，可看到中部地區(qū)政府治理水平弱于長三角和珠三角。同時(shí)，考慮城市綜合配套，比如教育、醫(yī)療條件。“經(jīng)過這輪疫情，老百姓在考慮購房時(shí)，也會(huì)考慮這些因素。”