2019年房價回望：年末隱現(xiàn)“翹尾” 后續(xù)增長仍乏力

張敏

經(jīng)歷了“小陽春”、融資緊縮、降價促銷、年末回溫的2019年，房價經(jīng)過小幅震蕩后，正以一波“翹尾”收官。

2020年1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年12月70個大中城市房價走勢數(shù)據(jù)。當(dāng)月，50個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，4個城市持平，16個城市下跌。在連續(xù)6個月下降后，房價上漲的城市數(shù)量首次提升。

其中，4個一線城市新房價格環(huán)比漲幅收窄，二、三線城市新房價格環(huán)比漲幅均有所擴大。總體來看，70城房價出現(xiàn)年末“翹尾”的態(tài)勢。

2019年，全國房價漲幅出現(xiàn)“前高后低”的局面。在去年3月至5月的樓市“小陽春”期間，一批熱點城市房價明顯上漲，并使得70城房價漲幅擴大。一批收緊融資渠道的政策陸續(xù)出臺后，部分房企在下半年降價銷售，70城房價漲幅也不斷收窄，并最終趨于平穩(wěn)。

考慮到四季度通常是房企沖刺業(yè)績的時段，年末的這波房價“翹尾”，被普遍認(rèn)為是市場升溫所促成。但隨著春節(jié)假期的臨近，以及樓市調(diào)控的持續(xù)，漲勢很有可能就此打斷。多數(shù)受訪者認(rèn)為，在部分城市，未來的房價下行壓力仍然不小。

市場呈“U型”走勢

2019年12月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比11月回落0.4個百分點。其中，北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%，上海持平，廣州下降0.3%。

同期，31個二線城市和35個三線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.3%和0.6%，漲幅均擴大0.1個百分點。

平均來看，2019年12月，70個大中城市的新房價格環(huán)比上漲0.35%，漲幅在連續(xù)六個月下滑后，首次出現(xiàn)回升。二手房價格平均環(huán)比上漲0.15%，漲幅連續(xù)兩個月擴大。

這種局面的出現(xiàn)，與年末樓市的升溫密不可分。出于沖擊年度銷售業(yè)績的考慮，房企通常會在四季度加大銷售力度，這也容易對房價形成支撐。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從2007年到2018年的12年間，每年的月度交易高點均出現(xiàn)在12月。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，熱點城市的交易規(guī)模普遍偏高。

另外，政策利好的作用也較為明顯。比如，受“豪宅稅”政策調(diào)整的影響，去年12月深圳的二手房價格漲幅為1.0%，連續(xù)兩個月在二手房價格漲幅榜上位居前三。

2019年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“U型”波動。3月至5月，“小陽春”再現(xiàn)，部分城市因房價增長過快，被監(jiān)管層重點關(guān)注。從5月開始，各項調(diào)控政策陸續(xù)出臺，樓市終于有所降溫。下半年，由于樓市調(diào)控造成資金緊張，部分房企啟動降價促銷，市場再度回暖。

這期間，房價一直處在正增長區(qū)間，但增幅波動明顯。2019年70城新房價格漲幅的高點出現(xiàn)在“小陽春”期間的5月，隨后一路下行，到11月跌至谷底后開始回升。二手房價格的總體變化趨勢與之類似，但高峰與低谷均比新房提前一個月出現(xiàn)。

2019年全年的房價仍有上漲。去年12月，70城新房價格平均同比上漲6.8%，一、二、三線城市的漲幅分別為3.8%、7.3%和6.7%。

在70個大中城市中，去年僅有岳陽、瀘州兩城出現(xiàn)房價下降，其余68個城市均上漲。其中，呼和浩特、大理、西安分別以15.9%、15.4%、14.2%的漲幅位居前三。

基本面不支持樓市反轉(zhuǎn)

對于去年年末的房價升溫，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為是“季節(jié)性變化”。許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，去年12月，貝殼研究院監(jiān)控的重點城市中，漲價業(yè)主的占比環(huán)比提升了2個百分點。但這種市場和情緒表現(xiàn)和往年類似。

他表示，總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策和市場的基本面都沒有改變。

政策層面，2019年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這是中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)第二年提到“房住不炒”。

此后，住建部、央行、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門也做出類似的表態(tài)。住建部還重申，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

多數(shù)機構(gòu)分析認(rèn)為，雖然地方政府有著松綁樓市調(diào)控的需求，且人才、戶籍等新政還將陸續(xù)出臺，但在中央層面，出于降低杠桿的考慮，樓市政策的總基調(diào)仍將處于“穩(wěn)中偏緊”的狀態(tài)。

市場層面，許小樂指出，從近半年來看，房地產(chǎn)市場依舊處在下降通道中，大趨勢看依舊是越來越多的城市下跌。去年12月的這種回暖是暫時的，未來部分城市房價下跌的壓力依舊不小。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也表示，在房地產(chǎn)交易規(guī)模有望連續(xù)四年(2016年至2019年)刷新歷史紀(jì)錄后，今年開始，市場很可能進入一個較長的下行周期。其間，市場的量、價表現(xiàn)都不會太好。

被視為市場先行指標(biāo)的二手房價格，已經(jīng)出現(xiàn)類似的變化。去年12月，有26個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下滑。自去年6月以來，二手房價格下滑的城市數(shù)量連續(xù)7個月超過20個。

“樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)如此解讀上述現(xiàn)象，市場走勢逐漸從之前的高位開始回落，房價也在經(jīng)歷高位盤整。其中，前期房價漲幅較大的二三線城市，未來可能降溫明顯。

統(tǒng)計局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)也顯示，去年12月，二線城市新房和二手房銷售價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落，三線城市同比漲幅均連續(xù)9個月相同或回落。