經歷一年緊縮的融資環境，房地產行業終于迎來海外發債的窗口期。

1月10日，又有兩家內房股宣布發行美元債——旭輝控股集團和建業地產分別發行1.67億美元及2億美元的優先票據，發債年利率為6%和7.25%。

今年房企海外融來勢洶洶

據《證券日報》記者不完全統計，1月7日至1月10日，在4天的時間內，共有15家在港股上市的內地房企發布美元融資計劃，總規模高達61.92億美元，其中不乏碧桂園、融創中國和佳兆業集團等大型房企。照此計算，2020年前10天，房企發布的海外融資規模就超過了2019年、2018年全年海外融資額的8%和12%，可謂來勢洶洶。

據Bloomberg統計，按照BICS行業分類，2020年中國房地產企業海外債到期規模達到294.65億美元，約合2063億元人民幣。

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，整體看，房地產行業資金仍然緊張，受海外負利率環境影響，近期美元融資成本明顯降低。為了應對未來的市場變化，房企抓緊窗口期，在年初加快儲備資金。他預計，繼2019年房企美元債刷新紀錄后，2020年美元融資將繼續在高位運行。

發債利率分化仍是大趨勢

值得注意的是，從近日房企發布的融資公告看，去年利率高企的發債環境有所緩和。近期房企發布美元債的平均利率為6.52%，共計12家房企發債利率低于8%，對比2019年，地產公司發行美元債的平均息票率為8.28%，最高發債年利率更高達15.5%。

“融資成本降低和海外降息大通道開啟等因素有關，國內市場看，降準等也會對融資成本產生一定影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，房企扎堆1月份窗口期發行海外債，可以看出審批加速，說明海外融資的管控有所減輕，后續在港上市的房企融資空間將增大。

雖然平均發債利率降低，但發債利率分化仍是大趨勢。龍湖地產以3.375%和3.85%的超低年利率分別發行2.5億美元及4億美元的優先票據，延續一貫的低成本融資。目前，龍湖地產是中國唯一獲得三家國際信用評級機構投資級評級的民營房企，而融資成本與信用評級掛鉤。與之相對的是，佳兆業集團和金輪天地控股發債成本略高，年利率分別為10.5%和12.95%。

張大偉向《證券日報》記者表示，對于經營穩健的企業來說，融資成本有望繼續降低，但對于杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

事實上，因額度受限，美元債并不是房企主要的資金來源。但在2019年，境內各項融資渠道收緊，使得美元債成為部分房企重要的資金補充，中原地產研究中心統計數據顯示，2018年去年，房企海外融資只有496億美元，在2019年全年卻高達752億美元，同比上漲52%。

克而瑞披露的數據顯示，2019年TOP11-30梯隊房企的境內發債規模同比大幅下降46%，占年發債總量比例從2018年的40%下滑至29%;境外債規模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%。這一梯隊的房企，呈現出高杠桿屬性，發債利率偏高。

2020年進入“借新還舊”階段

發行美元債暫緩了房企的資金壓力，但還錢的日子正在逼近。

久經財經數據顯示，2019年去年，共有92家地產公司發行了228只美元債，其中，將有17只美元債將于2020年到期，規模合計47.5億美元，占比超過6%。從月度分布上來看，2019年3月份和2019年11月份略高，其中2019年3月到期規模超過40億美元，約合人民幣280億元，不少房企將面臨償債壓力。

作為發債大戶，中國恒大海外債務2020年到期規模最高，預計需償還金額高達33.7億美元，泛海控股次之，2020年到期債務約12.8億美元。此外，綠地中國、中國奧園等房企2020年海外債待償金額也不低于10億美元。

2019年7月9號，發改委辦公廳發布778號文，房企海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，理論上房企海外債融資進入“借新還舊”的階段。這或許是2020年的鐘聲剛剛敲響，房企就扎堆發債的重要推力之一。