2020年伊始，已有十余家房企發布海外融資及發行境內債券計劃。

僅1月8日一天，就有融創中國、旭輝控股、正榮地產等6家房企公告稱，擬在境外發行美元優先票據。而在此前，龍湖集團、華夏幸福(600340,股吧)也宣布將在境外發行美元債，金科股份(000656,股吧)、龍光地產則在近日公告擬發行超短期融資券以及公司債券。

據財聯社不完全統計，年初至今不到10天時間，上市房企發行境外債券的總金額已達68.15億美元。

海外融資井噴的背后，映射出房企即將面臨的償債高峰。中指研究院數據顯示，2020年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模高達7493.9億元;到2021年，這一數據將達10496.2億元。

“在集中償債的壓力下，部分激進擴張、負債高企的企業應加強現金流管理，縮減投資開支，加快銷售回款和加大融資力度，否則現金流將面臨失控風險。”一位房地產行業分析師表示。

主流房企融資集中度上升

1月9日早間，佳兆業集團公告稱，擬發行1筆5億美元票據，票面利率10.5%;遠洋集團也宣布，擬發行1筆4億美元票據，但票面利率僅4.75%。

這僅是今年以來房企密集融資的一個縮影。1月8日，碧桂園宣布，擬發行兩筆共計10億美元票據;同日融創中國公告，擬發行2025年到期的5.4億美元優先票據;旭輝控股也公告表示，將發行2025年到期的4億美元優先票據;而正榮地產稱，擬發行2.9億美元的優先票據。

據了解，上述擬發債的房企均將本次獲得的資金用于償還舊債。“從房企發債可以看到融資端并未一刀切，發債仍有新增，但僅有借新還舊可以操作。”華創證券分析師袁豪表示。

“房地產企業今年債券到期量增加，不得不通過債券發行應對債券到期帶來的融資缺口。”經濟學家宋清輝如是說。

由于去年銀保監會加強房地產信托監管，房地產信托發行金額出現下降。從中國信托業協會數據上看，2019年三季度，房地產業信托余額為27811.9億元，環比下降5.1%，增速自2016年來首次轉負。

隨著金融監管趨嚴、融資渠道收緊，部分房企不得不進行高成本海外融資。

中指研究院數據顯示，2019年，規模超過百億的房企海外債券發行規模達4544.9億元，同比增長32.2%。與此同時，房企融資成本也在上升，2019年前三季度海外債券融資成本為8.33%，較上年同期上升0.94個百分點。部分房企如華南城、大發地產、正商實業等均以超過10%的利率進行海外融資。

而對于中小房企而言，融資環境則更為嚴峻。

“在本輪周期中，金融去杠桿和資管新規等資金收緊政策對于房地產行業而言，就相當于進行了一次資金端的供給側改革。在如此背景下，中小房企獲得資金的難度有所提升，但是中大型房企的融資則相對通暢，這也就推動了融資集中度的提升。”袁豪表示。

據華創證券研究報告，在資金供給側改革下，15家主流房企的融資集中度由2015年的 21.3%提升至2019上半年的66.0%。

房地產融資監管難松綁

自2019年5月起，銀保監會連續發文，嚴查資金違規流入房地產市場。業內普遍認為，房地產迎來史上最嚴監管年。

據悉，監管機構在銀行、信托、外債等房地產融資上加強了監管和限制，包括表內外融資不得用于土地出讓金融資，禁止資金通過影子銀行流入房地產等。購房端也是處于嚴格收緊的態勢，除了首付比例還維持在高位，個人消費貸款、綜合貸款、信用卡透支不得用于購房。

此外，銀保監會還對32城市銀行機構開展2019年房地產業務專項檢查，要求信托公司控制業務增速，提高風險管控水平，房地產企業發行外債只能置換一年內到期的中長期境外債務。

據諸葛找房研究中心統計，因房地產業務違規，截至2019年底，已有19家信托公司共計領到33張罰單，罰沒總額2037.36萬元，比2018年增加近40%。而中信銀行(601998,股吧)因十三項違法違規行為，被合計罰沒2223.7萬元，刷新今年以來銀保監系統最高罰款記錄。

華泰證券(601688,股吧)分析師陳慎指出，融資端的管控背景在于對房地產行業的去金融化思 考，在“不讓更多資金流向房地產領域”的定調下，房地產行業的融資“設卡布防”可能在中期會趨于常態化，這也將帶來當前房企對現有杠桿以及模式的新一輪思考。

“隨著債務到期壓力上升，資金狀況逐步收緊，預計融資政策亦有望邊際改善，但前端融資監管仍難以松動，房企資金面或難現2019年年初寬松態勢。”諸葛找房一位分析師表示。