長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

1月6日，龍光地產(chǎn)(03380.HK)公布2019年12月份銷售業(yè)績(jī)，公司單月實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為人民幣108億元，同比增長(zhǎng)56.3%，合約銷售面積約69.7萬(wàn)平方米，銷售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)勢(shì)頭。

截至12月31日，龍光地產(chǎn)2019年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約人民幣960.2億元，同比增長(zhǎng)33.7%，合約銷售面積約691.5萬(wàn)平方米。雖然2019年龍光地產(chǎn)與千億銷售額失之交臂，但是按照既定的850億元銷售目標(biāo)，其全年銷售目標(biāo)完成率為112.94%。

同一天，龍光地產(chǎn)全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司作為發(fā)行人，向合資格投資者公開簿記發(fā)行2020年首期公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，債券為期五年，票面年利率為4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低記錄。

龍光地產(chǎn)表示，本次公司債券票面利率進(jìn)一步降低，彰顯出龍光地產(chǎn)良好的企業(yè)信用和融資能力，有助于進(jìn)一步優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，為公司的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金保障。

“銷售完成率較好，客觀上受到粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展影響，此類房企獲得了較多的資金，這一點(diǎn)也使得此類房企后續(xù)會(huì)強(qiáng)化該區(qū)域的投資。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，企業(yè)發(fā)債利率較低，也說(shuō)明企業(yè)融資能力強(qiáng)，或者說(shuō)有能力獲得更低成本的融資，這對(duì)于提升融資競(jìng)爭(zhēng)力等都有較為積極的意義，也有助于2020年的戰(zhàn)略擴(kuò)張和品牌影響力提升。

業(yè)績(jī)完成率達(dá)112.94%

龍光地產(chǎn)創(chuàng)立于1993年，是深圳眾多潮汕房企中的一家，紀(jì)海鵬是龍光地產(chǎn)的主要?jiǎng)?chuàng)始人。據(jù)2019胡潤(rùn)百富榜，紀(jì)海鵬家族以500億元身家排名51位，較去年上漲135億元。

2003年，公司走出汕頭，進(jìn)入廣州、佛山、中山等地，將業(yè)務(wù)中心轉(zhuǎn)移到大灣區(qū)。2013年登上香港聯(lián)交所，隨后進(jìn)入快速發(fā)展階段。

1月6日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告，集團(tuán)于2019年12月合約銷售額約為108億元，同比增長(zhǎng)56.3%。合約銷售面積約69.7萬(wàn)平方米，合約銷售單價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米。

2019年，龍光地產(chǎn)合約銷售額約為960.2億元，同比增長(zhǎng)33.7%，合約銷售面積約為691.5萬(wàn)平方米;歸屬公司的權(quán)益銷售額約為915.2億元，同比增長(zhǎng)30.6%。

公開資料顯示，龍光地產(chǎn)是一家以住宅開發(fā)為主、深耕粵港澳大灣區(qū)的一體化物業(yè)發(fā)展商。雖然2019年龍光地產(chǎn)與千億銷售額失之交臂，但是按照既定的850億元銷售目標(biāo)，其全年銷售目標(biāo)完成率為112.94%。

2019年，龍光地產(chǎn)區(qū)域深耕和城市更新雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略成果顯著，繼續(xù)在多個(gè)區(qū)域核心城市保持市場(chǎng)領(lǐng)先地位。超額銷售將繼續(xù)推動(dòng)公司盈利實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，花旗、中金、中銀國(guó)際等多家國(guó)際投行分析指出，龍光地產(chǎn)未來(lái)兩年盈利增長(zhǎng)確定性較強(qiáng)，繼續(xù)推薦為行業(yè)首選股，進(jìn)一步上調(diào)目標(biāo)價(jià)。

低價(jià)拿地保持高盈利能力

真正讓業(yè)界刮目相看的并是不龍光地產(chǎn)的銷售額，而是它的盈利能力。2011年以來(lái)，龍光地產(chǎn)的ROE一直保持在20%以上。

光地產(chǎn)保持超強(qiáng)盈利能力的關(guān)鍵是：極低的土儲(chǔ)成本。在大灣區(qū)核心城市地價(jià)低谷期，公司囤了大量土地，隨著房?jī)r(jià)的上漲，這些低成本的土儲(chǔ)就成為公司利潤(rùn)的來(lái)源。上市前的2012年，龍光地產(chǎn)銷售建筑面積成本為每平方米995元，僅占當(dāng)期每平米售價(jià)的13.7%。

從2013年到2018年，在房?jī)r(jià)不斷上漲的大背景下，龍光地產(chǎn)的總土儲(chǔ)成本始終保持在低位，從1045元上升到3985元，尤其是2016年后，銷售均價(jià)增長(zhǎng)了84%，土儲(chǔ)總成本則僅增長(zhǎng)18%，這對(duì)2016年后大規(guī)模拿地的龍光地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，似乎是不可思議的。

事實(shí)上，從2013年到2016年，龍光地產(chǎn)通過(guò)招拍掛方式從公開市場(chǎng)拿地的實(shí)際成本是水漲船高的，2013年這個(gè)數(shù)字是3824元，2016年則漲到了13394元，甚至高于當(dāng)年平均售價(jià)。

公司能夠在地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的背景下，保持較低土儲(chǔ)成本的另一個(gè)方式是：通過(guò)并購(gòu)和舊改拿地。

每年除了通過(guò)招拍掛從公開市場(chǎng)拿地之外，龍光地產(chǎn)還有很大一部分土地是其他途徑購(gòu)入的。2017年，截至當(dāng)年底，公司土儲(chǔ)總建筑面積為2743.05萬(wàn)平方米，其中通過(guò)招拍掛購(gòu)得的土地是1731.03萬(wàn)平方米，占63%。這也就意味著，公司通過(guò)并購(gòu)和舊改購(gòu)得的土地占當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備將近四成。

根據(jù)安信國(guó)際的測(cè)算，截至今年上半年，龍光地產(chǎn)持有的舊改總建筑面積約1877萬(wàn)平方米(有待確權(quán)進(jìn)入正式土儲(chǔ))，占到總土儲(chǔ)的52%，舊改貨值約為3250億元。舊改上半年貢獻(xiàn)了18億元核心利潤(rùn)，占公司核心利潤(rùn)近4成。而舊改項(xiàng)目因?yàn)檎加觅Y金多和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，導(dǎo)致土地成本較低，進(jìn)而提升了項(xiàng)目的利潤(rùn)率和公司的整體盈利能力。