時代周報記者 楊靜 發(fā)自杭州

債務(wù)違約的房企又多了一家。

近日，上海清算所公告稱，截至12月24日，尚未收到安徽省外經(jīng)建設(shè)(集團)有限公司2018年度第三期中期票據(jù)的付息資金。對此，安徽省外經(jīng)建設(shè)(集團)有限公司方面公告稱，事出公司流動性緊張，正在積極籌措償債資金。

據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2019年以來，已經(jīng)有15只房地產(chǎn)行業(yè)債券出現(xiàn)違約。發(fā)行主體均為中小型房企，包括頤和地產(chǎn)、國購?fù)顿Y、華業(yè)資本等。

當(dāng)中，第一家宣布債務(wù)違約的上市房企—新昌集團(00404.HK)，于2019年12月31日9時，在香港資本市場被摘牌。

始于2015年的房企發(fā)債窗口期，受益于當(dāng)時發(fā)行主體擴容和審批機制的改革，房地產(chǎn)公司債規(guī)模曾一度迎來井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。

償債高峰期已經(jīng)到來。

按照華泰證券的統(tǒng)計，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4240億元，月均到期量為357億元，同比大幅提升100%。2020?2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。

同樣，房企海外債到期規(guī)模也在走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。

12月30日，在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，“對于當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不做好應(yīng)對，一定會出現(xiàn)流動性的困難”。

債務(wù)滾雪球

事實上，房企的有息負(fù)債已經(jīng)進入高位，有息負(fù)債被認(rèn)為是衡量房企真實負(fù)債水平的重要指標(biāo)。

國內(nèi)調(diào)研機構(gòu)根據(jù)上市房企2019年半年報數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，80家上市房企的有息負(fù)債總規(guī)模為6.61萬億元，較2018年年末上漲10.45%。

當(dāng)中，有息負(fù)債超過千億元房企已經(jīng)達到20家。

截至2019年11月克而瑞全口徑銷售超過千億元的27家房企中，15家有息負(fù)債超過千億元。恒大、碧桂園和融創(chuàng)中國分別以8131.7億元、3317.6億元和3083億元的有息負(fù)債位居前三。

據(jù)不完全統(tǒng)計，剔除提前兌付和回售因素，目前有14家房企2020年的到期債務(wù)規(guī)模超過100億元。

其中，萬科為最高達600多億元，恒大、萬達和碧桂園次之，分別為近500億元、約400億元和約300億元。前20強房企中，還包括了綠地、綠城、龍湖、新城、融創(chuàng)和世茂6家房企。此外，像雅居樂、泛海、龍光和新湖中寶4家房企2020年的到期債務(wù)也破百億元。

高負(fù)債被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是雙刃劍式的存在。

在時代周報記者采訪中，多位房企業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示，未來繼續(xù)通過以往一樣的高債務(wù)杠桿來撬動規(guī)模發(fā)展，已不可持續(xù)。

“房企必須要轉(zhuǎn)向積極利用經(jīng)營杠桿，通過自身運營能力和品牌溢價能力帶來競爭力。”近日，某前十強房企區(qū)域總裁對時代周報記者表示。

光大證券近期發(fā)布的一份研究報告也在發(fā)出提醒，地產(chǎn)企業(yè)已過規(guī)模為王的時代，邁入現(xiàn)金流為王、加速銷售回款的時代。

融資端壓力

對房企融資凜冬已至的感受，已經(jīng)不止一次在業(yè)內(nèi)發(fā)酵。

2019年8月底的業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌給出了“史無前例”一詞來形容當(dāng)下的融資環(huán)境。

12月中旬，濱江集團董事長戚金興向時代周報記者表示：“對于房企來說今年未必是最難的日子，如果不轉(zhuǎn)換思路，未來可能會更加難過。”

在他們的理解里，房企融資已經(jīng)趨嚴(yán)且更加規(guī)范。企業(yè)債券融資、銀行融資，以及相對來說成本更高的房企非標(biāo)融資渠道，正在縮緊。

以非標(biāo)融資中的信托為例，截至2019年三季度末，全國68家信托公司投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%。房地產(chǎn)信托4年來首現(xiàn)增速負(fù)增長。

監(jiān)管對融資端的嚴(yán)控動作在5月開始已經(jīng)有征兆。

當(dāng)月，銀保監(jiān)下發(fā)的《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號)已經(jīng)對信托、對房企的前端融資以及銀行業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的執(zhí)行作出規(guī)定。

天風(fēng)證券12月發(fā)布的報告看來，從央行的一系列表態(tài)來看，簡單放松房企的融資顯然面臨較多的約束。原因一是《中國金融穩(wěn)定報告(2019)》指出我國的中國住戶部門債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)由 2018 年低于國際平均水平上升為與國際平均水平相當(dāng)，且部分地區(qū)住戶部門和一些低收入家庭債務(wù)風(fēng)險較為突出;另一方面，房地產(chǎn)市場風(fēng)險可能在某些區(qū)域顯現(xiàn)，并可能傳導(dǎo)至金融機構(gòu)。

“所以未來政策走向預(yù)計僅僅是微調(diào)。”報告稱。

“想要通過赴港進行補血的小房企也需要改變認(rèn)知。”12月30日，某前二十強房企總裁對時代周報記者表示，招股階段認(rèn)購不足、開盤遇冷甚至是破發(fā)以及市值低估，正成為這些借助香港資本市場求生中小房企的現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)應(yīng)證，對比2018年7家內(nèi)地赴港上市房企總計98.3億元人民幣的募資總額，2019年的6家募資總額為86.9億元。

在黃立沖看來，即便2020年政策貨幣端有所放松，也更利好于大型房企，由于外部大環(huán)境并未明顯改善，投資者未必會對內(nèi)地中小房企新股和債券的認(rèn)購意欲明顯加強。

借新還舊

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)目前依舊離不開融資“輸血”。銷售端回流現(xiàn)金的同時，借道海外美元債融資，正重新成為房企在國內(nèi)融資不暢環(huán)境下的選擇。

跡象在2019年四季度開始顯現(xiàn)，時代周報記者不完全統(tǒng)計，11月已經(jīng)有19家內(nèi)地房企先后發(fā)布美元債，總額約50億美元。單月創(chuàng)2019年新高，其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業(yè)更是接連發(fā)行2只境外債。

12月，包括力高集團、佳源國際控股等在內(nèi)的10家中小型房企也加入發(fā)行美元債的隊伍。

利率處在高位，往往是不少中小房企發(fā)行美元債的共性。例如，毅德國際發(fā)行的美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，年利率最低14%;佳源國際合共額外發(fā)行6750萬美元票據(jù)，利率為13.75%;華南城擬發(fā)行1.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)，利率11.5%。

“如果能夠通過發(fā)行美元債融到錢，公司肯定還會繼續(xù)，不管成本是不是高。房企也只能通過借新還舊來滾動境外融資。我們也會在銷售端發(fā)力，爭取更多的現(xiàn)金回流。”2019年12月30日，上述發(fā)債房企中的某公司融資部負(fù)責(zé)人羅敏(化名)回應(yīng)時代周報記者，按照7月發(fā)改委發(fā)布的778號文規(guī)定，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)。

在羅敏看來，較低的融資成本是大中型房企或者央企房企的天然優(yōu)勢，資源也在向這些房企傾斜。以華潤為例，其12月發(fā)行的一筆10.5億美元的永續(xù)債，利率僅3.75%。

“美元債融資并不是房企重要的融資渠道，銷售回款、銀行信貸才是更主流的方式。”12月30日，另一前十強房企融資部總經(jīng)理對時代周報記者表示，“對于比較依賴美元債融資的房企需要謹(jǐn)慎匯率波動帶來的影響。”

國際評級機構(gòu)惠譽在報告中稱，開發(fā)商當(dāng)務(wù)之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿，而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關(guān)鍵。