中國基金報 泰勒

今年的樓市有點冷，據社科院的一份權威報告，四大一線城市北上廣深，除深圳房價獨自持續上行，北京、上海、廣州等城市繼續調整。

其中，北京房價下調速度要快于其它一線城市。與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

北京房價真降了！而且降幅還不小！

12月27日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，2019年11月核心城市房價平穩回調，房價波動性進一步降低。同時，報告認為，隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地產市場“小陽春”現象或難以再度出現。

基金君整理了幾個要點。

1、2019年11月核心城市房價平穩回調，房價波動性進一步降低。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。

這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。

2、二手房成交量繼續回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數月度平均值大體相等。

可見，下半年二手房成交量雖然持續下降，但仍處于正常值區間。二手住房成交量還遠未進入有價無市的“冰凍區”。

3、自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現分化，深圳房價獨自持續上行，而北京、上海、廣州等城市繼續調整。

其中，北京房價下調速度要快于其它一線城市。

緯房指數顯示，由于2019年7月以來一線城市市場走勢的持續分化，2019年11月一線城市中深圳房價創出歷史新高，北京則進入2017年以來的新低。

與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

廣州的市場走勢與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。

上海自2019年5月以來，房價的漲跌幅度相對較小，繼續保持平穩調整的態勢。

4、本次深圳房價再度率先上漲，對其它一線城市的房價預期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房價漲勢延續，其房價上漲態勢可能會逐步傳導至其它一線城市。

2020年下半年，一線城市房價穩定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩定。

5、二線城市中，長沙房價水平相對較低，且近一年房價下降約5.99%，居民購房負擔也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價穩中略降，房地產泡沫擴張得到抑制。

6、部分城市房價波動性相對仍較大。緯房指數監測顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房價環比下降1.74%，短期房價漲勢初步得到控制。

7、中央經濟工作會議再次強調要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。2020年的房地產調控政策主線已經較為明朗，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低。

8、2019年第四季度房價總體穩中趨降，并未出現大幅下調，因而市場累積的反彈動能也很小。綜合看，2020年初，房地產市場總體不大可能再度出現明顯的“小陽春”現象。

9、報告認為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進，多數城市房價趨于平穩或穩中有降，這也有利于居民住房水平的提高和宏觀經濟的平穩。但也有部分城市的市場波動性較大，房價仍具備一定的上漲動力。對于這部分城市，應進一步消除房價上漲的潛在動力，促進市場回歸理性。

10、進一步消除房價上漲的潛在動力，促進市場回歸理性。報告具體建議措施包括：

進一步清理部分城市現實仍然存在的住房去庫存政策，嚴格控制城市更新與棚戶區改造規模范圍，避免擴大短期供求矛盾;

探索建立限競房、共有產權房等低價住房供應制度，穩定居民房價預期，避免購房者因房價上漲集中入市;

進一步推進租購房同權，因地制宜清理購房優先入學、優先落戶等不合理政策，逐步建立租購并舉的市場體系。

北京二手房掛牌兩個月直降170萬！業主仍難出手

北京樓市的真是狀況如何?據第一財經報道，中介小吳說“業主剛來電話，590萬就能賣。”，只要誠心買，價格還可以再談。二十分鐘前，該房源報價還是598萬。但瞬間降八萬并非底限，這套位于北京朝陽區的兩居室，掛牌兩個月來，已累計降價170萬。基金君算了一下，按照這樣的數值，業主應該是原來報價760萬左右，這幾個月降到590萬，

在小吳印象中，以往市場低溫時，小戶型房價仍較堅挺。但如今，從望京熱門小區，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬已非孤例。 在買賣雙方的博弈中，業主的心理防線已在下降。據北京麥田成交房源監測數據，11月份買方整體議價幅度為-6.9%，較上個月下滑1個百分點，客戶議價空間達到2017年以來最高水平。

全景財經引用貝殼研究院的數據顯示，與去年相比，全國多個城市二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。過去一年(2018年11月到2019年11月)，25個重點城市有20個城市的掛牌均價出現下跌，甚至有城市的跌幅超過20%。

具體來看，青島二手房掛牌均價跌幅最大，從2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首;廣州位居次席，從37397元跌至31910元，跌幅超17%;鄭州位居第三位，從16861元跌至14965元，跌幅超12%。

首付跌沒了！北京房價史上最長熊市？

據數據寶報道，來看看北京部分樓盤二手房價，隨機查詢到一個名叫融景城的樓盤，最新二手房價在5萬至5.8萬之間。而在2017年4月，這個樓盤最高價超過了7.3萬每平。按照最新較低價相比，跌幅超過30%。

相對來說，偏遠區域的二手房普遍跌幅較大。貝殼研究院數據顯示，截至今年2月份，石景山、通州、大興等區域二手房價相對2017年高點跌幅均超過15%。考慮到最新價相對二月房價仍有所下跌，這些區域房價跌幅將有所擴大。顯然，對于燕郊二手房的投資者來說，他們的百萬首付款已經跌光了。而對于北京的部分高杠桿投資者來說，也可能如此。