庭審焦點(diǎn)

認(rèn)購(gòu)協(xié)議存在隱瞞?

購(gòu)房者：有這么巨額的服務(wù)費(fèi)，我還會(huì)買這個(gè)商鋪嗎?

開(kāi)發(fā)商：已預(yù)先收取營(yíng)銷公司部分價(jià)款，允許其對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

營(yíng)銷公司：收取顧問(wèn)費(fèi)及咨詢服務(wù)費(fèi)，已寫(xiě)進(jìn)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

法院：營(yíng)銷公司與開(kāi)發(fā)商系合作關(guān)系;購(gòu)房者簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，認(rèn)可約定的房?jī)r(jià)，不算隱瞞欺詐。

法院宣判，余女士敗訴了。一年前的6月，她以1788400元的總價(jià)，全款買下了位于成都市雙流區(qū)金河路“北大資源·公園1898”2棟1層的一處建筑面積約為44.71平方米的商鋪。不過(guò)，最終的購(gòu)房合同顯示，房屋總價(jià)實(shí)為938910元，而另外849490元?jiǎng)t變成了“顧問(wèn)費(fèi)及咨詢服務(wù)費(fèi)”，且僅開(kāi)據(jù)了一張收據(jù)。

余女士認(rèn)為自己在認(rèn)購(gòu)房屋的過(guò)程中遭到了隱瞞和欺詐，遂將當(dāng)初向其售賣房屋的成都睿嘉房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司(下稱睿嘉公司)告上法庭，要求返還該筆服務(wù)費(fèi)，并請(qǐng)求法院確認(rèn)其簽訂的房屋《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

不過(guò)，一審法院駁回了余女士的訴訟請(qǐng)求。這讓她始料未及。

A

購(gòu)房

178萬(wàn)余元買商鋪

其中84萬(wàn)是“服務(wù)費(fèi)”

余女士長(zhǎng)期生活在日本。2018年6月，出于投資考慮，其在成都市雙流區(qū)金河路“北大資源·公園1898”認(rèn)購(gòu)了一處商鋪。商鋪建筑面積約為44.71平方米，單價(jià)40000元，總價(jià)1788400元。

按她介紹，2018年6月6日，她在售樓部簽訂了一份房屋《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》并交了10萬(wàn)元定金。《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》對(duì)余女士繳納定金以及所購(gòu)物業(yè)的面積、單價(jià)、總價(jià)、房款支付方式等多方面情況進(jìn)行了載明。

“對(duì)方提出在合同中的單價(jià)只能寫(xiě)2萬(wàn)多，其余的房款只能出具收據(jù)不能開(kāi)發(fā)票，說(shuō)這樣是為了避稅。”余女士介紹，簽合同當(dāng)天，對(duì)于銷售人員的說(shuō)法，其表示了堅(jiān)決反對(duì)。

“但如此一來(lái)，當(dāng)初交納的10萬(wàn)元定金就無(wú)法退回了。”一番爭(zhēng)執(zhí)之后，余女士最終還是簽訂了購(gòu)房合同及相關(guān)的代租約定，并支付了全部房款。不過(guò)，付款之后，她并沒(méi)有立刻收到發(fā)票，“告訴我要等幾天才行”。

余女士稱，因需要急著返回日本，她委托成都的朋友幫自己拿回了最終的合同以及票據(jù)等購(gòu)房資料。“由于有代租服務(wù)但我又一直沒(méi)有收到租金，才想到找律師來(lái)追這個(gè)租金，追要的過(guò)程中我才看到了完整的票據(jù)資料，結(jié)果一看就傻眼了。”讓余女士傻眼的是，她支付的1788400元房款中，竟然包含849490元“顧問(wèn)費(fèi)及咨詢服務(wù)費(fèi)”，“我要知道有這么巨額的服務(wù)費(fèi)，還會(huì)買這個(gè)商鋪嗎?”

維權(quán)

狀告當(dāng)事公司

請(qǐng)求退還服務(wù)費(fèi)

在余女士提供的購(gòu)房合同及付款票據(jù)上，記者看到，余女士所支付的1788400元房款實(shí)際上分別支付給了兩家公司：“成都航美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”(下稱“航美公司”)及“成都睿嘉房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司”。

購(gòu)房合同顯示，房屋出賣人為航美公司，其所購(gòu)房屋每平方米單價(jià)為26102.59元，總價(jià)為938910元。航美公司出具的發(fā)票顯示，余女士的付款內(nèi)容為“購(gòu)房款”。睿嘉公司則僅出具了收據(jù)，收費(fèi)內(nèi)容為“顧問(wèn)費(fèi)及咨詢服務(wù)費(fèi)”，金額為849490元。

余女士稱，在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，售樓部工作人員并沒(méi)有明確告知其所屬公司，收費(fèi)時(shí)也沒(méi)有告知還有這筆八十多萬(wàn)的服務(wù)費(fèi)。

多次交涉無(wú)果后，余女士將向其推售房屋并收取服務(wù)費(fèi)的睿嘉公司告上了法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)此前所簽《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，判令被告返還顧問(wèn)費(fèi)及咨詢費(fèi)849490元。

四川自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)人民法院于2019年5月9日受理了該案，并于9月11日、10月15日兩次公開(kāi)開(kāi)庭審理。

法院認(rèn)定的事實(shí)為，余女士與睿嘉公司簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，向睿嘉公司支付款項(xiàng)時(shí)，公司開(kāi)據(jù)的收據(jù)已注明“顧問(wèn)費(fèi)及咨詢服務(wù)費(fèi)”。同一日，余女士與航美公司簽訂購(gòu)房合同，并支付全部房款。發(fā)票顯示，余女士向航美公司支付購(gòu)房款938910元。

對(duì)此，余女士介紹，在付款的時(shí)候，當(dāng)天一次性進(jìn)行了支付，但在付的過(guò)程中，分兩筆在售樓部一二樓進(jìn)行，“但并沒(méi)有人對(duì)此進(jìn)行說(shuō)明，工作人員只催著自己交錢。”

按照航美公司的說(shuō)法，其先將房屋出售給睿嘉公司，睿嘉公司再對(duì)外轉(zhuǎn)售，航美公司再根據(jù)睿嘉公司與余女士的要求簽訂購(gòu)房合同。航美公司在預(yù)先收取睿嘉公司部分價(jià)款93891元后，允許睿嘉公司對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

C

結(jié)局

購(gòu)房者敗訴

但“服務(wù)費(fèi)”避稅涉嫌違規(guī)

法院認(rèn)為，余女士與睿嘉公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，無(wú)論從標(biāo)題到內(nèi)容約定上看，都是睿嘉公司出售房屋的意思，其主要約定是睿嘉公司將案涉房屋以1788400元的價(jià)格出售給余女士。具體履行方式是余女士與開(kāi)發(fā)商航美公司簽訂正式的買賣合同。余女士在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》上簽字，足以認(rèn)定其認(rèn)可涉案房屋價(jià)款系1788400元。《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》屬于房屋買賣合同。

同時(shí)，在該案房屋買賣合同履行過(guò)程中，睿嘉公司系出賣人，與買受人余女士訂立房屋買賣合同，買賣標(biāo)的的房屋所有權(quán)系由航美公司負(fù)責(zé)讓渡。雖然睿嘉公司對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)，但睿嘉公司與航美公司存在合作關(guān)系，航美公司可以向買受人讓渡所有權(quán)。

除此，對(duì)于“服務(wù)費(fèi)”問(wèn)題，法院認(rèn)為，睿嘉公司將房款分割，849490元價(jià)款以顧問(wèn)費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)的名義收取，只開(kāi)收據(jù)不開(kāi)發(fā)票，導(dǎo)致國(guó)家稅收流失的行為，涉嫌違反相關(guān)行政管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)部門(mén)調(diào)查處理。

最終，法院駁回了余女士的訴訟請(qǐng)求，并于近日做出了判決。

對(duì)于判決，余女士表示不服，將繼續(xù)上訴。而睿嘉公司一名負(fù)責(zé)人則向記者表示，此事已經(jīng)由人民法院依法審理并作出判決，已駁回了余女士的全部訴訟請(qǐng)求，是非曲直已有權(quán)威結(jié)論。