在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)、融資環(huán)境變窄、市場趨冷的大環(huán)境下，越來越多的中小房企不進(jìn)就會被時代的浪潮淹沒。

近日，從河北涿州走出的開發(fā)商中國天保集團(tuán)發(fā)展有限公司(下稱天保集團(tuán))擬赴港IPO。天保集團(tuán)計劃發(fā)行共2億股，募集資額最多達(dá)6.2億港元，股份于10月30日起在香港公開發(fā)售，預(yù)計11月11日在主板正式掛牌，股票代號1427。

天保集團(tuán)重倉環(huán)京市場，截止2019年3月31日，天保集團(tuán)85.4%的土儲位于張家口，剩下14.6%的土儲位于涿州。

不過，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2017年一期均價為4604元/平方米，2018年一期均價降低至4521元/平方米，2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，天保集團(tuán)重倉布局的環(huán)京，作為這輪樓市調(diào)控最嚴(yán)區(qū)域，其中回款的難題必然得通過其他方式，比如IPO上市取得融資。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢

天保集團(tuán)是一家位于河北省涿州市的房地產(chǎn)開發(fā)商，是京津冀區(qū)域龍頭房企，以建筑承包業(yè)務(wù)起家，后來業(yè)務(wù)擴展至房地產(chǎn)開發(fā)。

此次赴港IPO，天保集團(tuán)募集資額最多達(dá)6.2億港元。其中，約2.28億港元將用于增加土地儲備，約0.91億港元用于在建房地產(chǎn)項目建設(shè)與未完成合同金額中的建筑項目，約0.46億港元將用作營運資金及一般企業(yè)用途。

事實上，雖然從2001年就已經(jīng)涉足房地產(chǎn)，但天保集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模并不突出，2018年僅實現(xiàn)4億元的收益。在此前遞交的招股書中顯示，近三年，天保集團(tuán)業(yè)務(wù)總收益為8億元、12億元、16億元，年增長率達(dá)41.5%;其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。

可以看到，從2001年涉足房地產(chǎn)至今僅4億元的規(guī)模，與同區(qū)域房企隆基泰和比較，天保集團(tuán)甚至可以說原地踏步。從招股書來看，天保集團(tuán)的建筑承包業(yè)務(wù)三年收益分別為7.92億元、12.58億元和16.51億元，分別占總收益的91.1%、82.1%及80.5%，是公司收益的主要來源。

但是根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，于2017年就建筑合同收益而言，天保集團(tuán)僅占河北省的市場份額的0.24%。據(jù)招股書，2018年天保集團(tuán)實現(xiàn)總收益16億元，同比上漲33.3%。與此同時，其凈負(fù)債率也由2017年1.8%驟升至2018年的41.4%，激漲39.6%，超過收益增速。就天保集團(tuán)的體量來看，其杠桿水平還算處于安全線，不過也要強化融資的成本和回款的速度。

此外，2018年天保集團(tuán)同期銀行借款更是同比增長315.45%。截至2019年4月30日，公司的資產(chǎn)凈值也由去年年底的16億元大幅減少至3.9億元。

天保集團(tuán)招股書中稱，公司的競爭優(yōu)勢主要在于“京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)戰(zhàn)略機遇及2022年冬奧會發(fā)展機遇，公司擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢”和“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及建筑承包業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)”。

超八成土儲來自張家口

招股書顯示，截止2019年3月31日，天保集團(tuán)85.4%的土儲位于張家口，剩下14.6%的土儲位于涿州。

天保集團(tuán)也將重倉環(huán)京市場的業(yè)務(wù)布局視為企業(yè)發(fā)展的最大優(yōu)勢。然而，據(jù)了解，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2017年一期均價為4604元/平方米，2018年一期均價降低至4521元/平方米，2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。天保集團(tuán)總部所在的涿州區(qū)域，市場情況也不樂觀。拿其開發(fā)的天保綠城項目來說，最近3年中，房價最高時超過1.9萬元/平方米，最低是剛剛1萬元/平方米出頭，回調(diào)接近50%。

在現(xiàn)金流方面，2017-2018年連續(xù)兩年，天保集團(tuán)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，分別為-1.95億元和-6.66億元。

2016-2018年由于“去杠桿”和“環(huán)保高壓”的約束，京津冀需求釋放不及預(yù)期，不過在近期政策回暖支持下，京津冀建設(shè)資金環(huán)境逐步改善。2019年6月10日，中辦、國辦發(fā)布《關(guān)于做好地方政府專項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》，允許將專項債作為部分重大項目資本金，并進(jìn)行市場化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強，京津冀建設(shè)的資金環(huán)境得到顯著改善。

●長江商報記者 江楚雅