今日起，房貸利率正式“換錨”!

根據央行此前發布的公告顯示，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

而《華夏時報》記者注意到，9月20日，全國銀行間同業拆借中心公布的改革后的第二期LPR報價：1年期水平為4.20%;5年期水平為4.85%，保持不變。按照這次報價，當前各地首套商業性個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。

房貸利率新政對當前房價的影響如何?對此，蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧認為，房貸利率新政的推出，對于當前的房價影響不大。因為相對于其他房地產價格影響因素(如限購政策和首付比例等因素)，利率變動對于房價的影響相對有限。

此外，談及房貸利率走勢，易居研究院智庫中心總監嚴躍進亦分析指出，從近期房貸市場的政策面看, “房住不炒”是重要的指導思想,這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續 隨著金融環境的進一步寬松,以及房地產市場的周期性調整,預計 LPR 房貸利率將有進一步下調的可能。

房貸利率正式“換錨” 未來走勢如何?

房貸利率新政正式落地!

今年8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

“新的房貸利率政策表現出‘市場化’和‘差異化監管’相結合的特點。其中，基礎利率部分，市場報價機制的引入，使得房貸利率更加的市場化，而利率加點部分，人民銀行及各個省分行的參與，也使得監管部門可以針對各地房地產實際情況進行差異化監管和調節。”陳嘉寧表示。

那么，新政策是否比舊政策的房貸利率更高?

對此，陳嘉寧坦言，“不確定”。這取決于利率市場的狀況，包括基準利率和市場報價利率(LPR)的高低，以及各自利率加點的高低等因素綜合決定。如當前，5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基準利率的(4.9%)，但是今后兩者的走勢和變化還有待觀察，相信短期內不會有較大的差異。

今年9月20日，全國銀行間同業拆借中心公布改革后的第二期LPR報價：1年期水平為4.20%;5年期水平為4.85%，保持不變。按照這次報價，當前各地首套商業性個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。

“若和央行 5 年期基準利率 4.90%相比,當前 5 年期報價利率 LPR 則相對更低。” 上海易居房地產研究院8日發布的《中國LPR房貸利率報告》也認為。

上述報告顯示，根據統計的數據來看，2019 年10 月份,4 個一線城市首套房的 LPR 房貸利率為 5.23%,相比 9 月 份的 5.21%略有上升,上升0.02 個百分點。7 個二線城市首套房的 LPR 房貸利率為 5.67%,相比 9 月份的 5.64%上升0.03 個百分點。3 個三四線城市首套房的 LPR 房貸利率為 5.59%,相比 9 月份的5.64%下降 0.05 個百分點。

此外，報告還基于前面14城的統計結果，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，觀察 LPR 貸款利率下購房者的月供壓力發生了什么變化。測算結果顯示，14個城市在執行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加6元，而二套房的月供額比過去增加15元。類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾。

談及房貸利率走勢，嚴躍進則指出，從近期房貸市場的政策面看, “房住不炒”是重要的指導思想,這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續隨著金融環境的進一步寬松,以及房地產市場的周期性調整,預計 LPR 房貸利率將有進一步下調的可能。

中原地產首席分析師張大偉亦表示，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的。我認為此后LPR利率下調的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

房貸利率新政下如何買房?

“2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。”央行此前的公告指出。

《華夏時報》記者也注意到，相關商業銀行也做好了切換工作的準備。

比如建行10月8日表示，按照人民銀行部署要求，建設銀行切實做好業務實施細則制定、借款合同修訂、系統改造升級、員工培訓及政策宣傳、解釋和咨詢服務，相關工作平穩有序進行。

尤為值得關注的是，利率新政的推出，對于現有房貸利率又會產生什么影響?

對此，陳嘉寧分析指出，利率新政對于現有房貸客戶的影響分為兩種情況：(1)若央行的基準利率持續發布，則現有房貸客戶仍按基準利率計算房貸利率，履行還款義務;(2)若央行的基準利率停止發布，不排除會用市場報價利率(LPR)來替代現有房貸客戶的基準利率。雖然官方目前并未公布具體方案，個人認為，第一種過渡方案更平滑，新老兩種貸款形式并存，但是新發貸款都以市場報價利率(LPR)為基礎，隨著時間的推移，以基準利率為基礎的老貸款逐步到期，基準利率也逐漸退出歷史舞臺。當然，具體的利率方案有待官方進一步的確定。

此外，談及對購房貸款的建議，他表示，房貸利率新政對于當下房地產市場影響有限，購房者可以參考首付比例、各地的限購限貸政策、個人的收入和資產水平等諸多因素，綜合進行評價和決策。當然，新政下，由于市場報價機制(LPR)的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險。因此建議購房者在測算月供和貸款規模時，應該結合自己的收入水平，留足余量，量力而行。同時，建議選擇公積金貸款/混合貸。因為目前房貸利率新政僅限于商業貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。華夏時報記者朱丹丹 北京報道