長江商報消息●長江商報記者 楊玲玲 廣州報道

“星河灣邁入4.0時代，目標(biāo)是‘打造全行業(yè)最高人居標(biāo)準(zhǔn)’。”2019年初，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上顯得意氣風(fēng)發(fā)。

對外宣稱“舍得”理念的星河灣，曾在打造精品豪宅上不惜成本。不過，近年來，隨著其鄂爾多斯、上海、太原等地的項目相繼被曝出違規(guī)操作、質(zhì)量危機等，公司口碑在市場上大打折扣。

長江商報記者采訪中了解到，早在2009年，星河灣的銷售額便已達(dá)到130億元，然而十年過去，星河灣2018年的銷售金額僅為139.2億元，幾乎原地踏步。

規(guī)模增長遲滯背后，星河灣地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售周期被拉長。其中最為典型的是位于廣州的星河灣半島五、六期，項目早在1992年拿地，土地樓面價實際低至69元/平方米，目前仍在開發(fā)建設(shè)中。

近日，長江商報記者實地走訪位于廣州市番禺區(qū)南村沙滘島東端的星河灣半島，銷售人員介紹稱，目前在售四期大戶型產(chǎn)品，均價在85000-95000元/平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元/平方米。

“慢周期”運轉(zhuǎn)的同時，星河灣鮮少在公開市場拿地，一度被質(zhì)疑可持續(xù)開發(fā)存疑。不過，今年6月，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改項目開始動遷。此外，其還在廣州、深圳等城市洽談且達(dá)成初步意向多個舊改項目。

沉寂多年的“豪宅專家”星河灣集團又開始活躍起來。針對公司的規(guī)模增長、融資情況、項目開發(fā)進度以及舊改布局等問題，長江商報記者多次致函星河灣集團，截至發(fā)稿，對方未予回應(yīng)。

銷售額10年增長9億元

近日，星河灣集團的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——海怡地產(chǎn)發(fā)布了公司債券半年度報告。

報告顯示，截至6月30日，海怡地產(chǎn)剩余可售項目規(guī)模為128.22萬平方米。預(yù)計2019年回款126億元，保守為105億元。從區(qū)域分布看，海怡地產(chǎn)于一、二線城市截至2019年6月末可售面積占比分別為14.40%和 46.31%，剩余39.29%全部為汕尾星河灣。

其中，就單個項目的可售貨值而言，可售貨值最高的是汕尾星河灣項目，尚余可售貨值為81.86億元;其次為沈陽星河灣項目，尚余可售貨值合計為43.44億元。海怡地產(chǎn)表示，受地方經(jīng)濟以及項目本身產(chǎn)品特點等因素的制約，該項目可能面臨一定的去化壓力，進而可能對公司的盈利能力產(chǎn)生一定影響。

而在克而瑞的2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，星河灣以95.1億元的操盤金額位列第96位。如此看來，上半年已完成全年目標(biāo)的大半，不過根據(jù)披露，2019 年下半年，海怡地產(chǎn)可售的存貨相對往年少，主要推售尾盤舊貨，新盤開售預(yù)計集中在2020年。

事實上，根據(jù)第三方研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，早在2009年，星河灣的銷售額便達(dá)到130億元，位列當(dāng)年中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜的第20名。

令人惋惜的是，此后十年，星河灣規(guī)模增長遲滯。直到2018年，在克而瑞發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200榜單中，星河灣的流量銷售金額仍僅為139.2億元，已滑落至129位。

如今，隨著行業(yè)叢林法則日益顯現(xiàn)，粵派房企中，“碧萬恒”在2018年沖進5000億俱樂部，富力、雅居樂等邁入千億陣營，越秀、時代中國等則提出要沖擊“千億”目標(biāo)。精雕細(xì)琢的“慢周轉(zhuǎn)”模式，讓星河灣在“百億”陣營原地踏步十余年，規(guī)模掉隊已成不爭事實。

拿地27年仍未開發(fā)完畢

此前有媒體報道稱，到2017年底，星河灣位于廣州市番禺區(qū)的海怡半島花園項目(推廣名為“廣州星河灣半島”)五、六期早在1992年拿地，位于上海市閔行區(qū)的上海星河灣項目三期早在2004年拿地，目前均未開發(fā)銷售。

其中，星河灣半島項目五期和六期項目占地面積12.18萬平方米，用地性質(zhì)為住宅，可售面積約31.9萬平方米，土地樓面價實際低至69元/平方米。

時至今日，上述項目進展情況如何?9月24日，長江商報記者實地走訪了位于廣州市番禺區(qū)南村沙滘島東端的星河灣半島，在項目營銷中心，銷售人員熱情介紹稱，目前在售的均是大戶型產(chǎn)品，精裝交付，均價在85000-95000元/平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元/平方米。

“一期、二期、三期均已售罄，目前在售的是四期，這邊是未來要開發(fā)的五期的規(guī)劃用地。”銷售人員指著沙盤對記者說道。隨后，記者圍繞項目探訪觀察到，銷售人員所指的規(guī)劃用地被道路和圍墻與前四期分隔開，其中位于半島東南方向的一處工地則正在施工建設(shè)中，記者現(xiàn)場看到名稱為“廣州海怡半島花園公建7棟”的項目，目前剛建出地面高度。記者查詢廣州市住建局官網(wǎng)了解到，項目在今年6月19日才領(lǐng)取施工許可證。

同時，位于上海市閔行區(qū)的星河灣三期，項目地塊在2004年底便出讓確權(quán)，星河灣集團通過收購項目公司股權(quán)的方式，取得了該項目的開發(fā)權(quán)益。而上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，直到今年2月，“新建上海星河灣三期商品住宅項目”才陸續(xù)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

針對上海星河灣項目拿地多年仍未完成開發(fā)銷售，上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局一位人士曾在回復(fù)媒體時稱：“上海星河灣項目的全部地塊應(yīng)該是在同一個出讓合同內(nèi)，項目公司采取了分期開發(fā)的方式。”

市場觀察人士表示，雖然星河灣手握北上廣等一線城市的低地價成本項目，但“慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式也潛藏風(fēng)險，多年來，公司規(guī)模掉隊嚴(yán)重，且土地儲備不足影響公司可持續(xù)發(fā)展。

押注舊改資金壓力攀升

房地產(chǎn)史冊上，“星河灣神話”是難以回避的一筆。公開信息顯示，1995年創(chuàng)建于廣州的宏宇集團是星河灣的前身，2001年推出第一個高端住宅項目廣州星河灣，隨后，星河灣先后進軍北京和上海，在豪宅江湖打下一片天地。

然而，盛極之下，星河灣的輝煌時代一去不返。根據(jù)此前媒體報道，公司位于上海、鄂爾多斯、太原、沈陽等地的項目多次被曝出違規(guī)操作、質(zhì)量危機等。

其中，2010年，星河灣鄂爾多斯項目被曝涉嫌違法占地，無證開工、占用保障房供地指標(biāo)、違規(guī)批建高爾夫球場等。鄂爾多斯市東勝區(qū)國土資源局先后兩次向星河灣下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書》。到2011年9月7日，開盤推出1900套房源的鄂爾多斯星河灣項目遭遇冷場，截至2011年末，認(rèn)購套數(shù)僅一成左右。

同時，2011年，上海星河灣被媒體曝出用的黑檀木不是實木而是貼皮，室內(nèi)門窗采用意大利原裝進口品牌ALUK，只是用的配件。2012年，星河灣位于太原的項目，也出現(xiàn)精裝修危機。彼時，獨立財經(jīng)評論人姜志剛近一個星期內(nèi)多次進入太原星河灣實地調(diào)查。據(jù)他實地整理，太原星河灣存在的精裝修問題，總計41處。

多個項目折戟后，近年來，星河灣變得異常低調(diào)。直到今年1月，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上提出，星河灣昂首邁入4.0時代，目標(biāo)是“打造全行業(yè)最高人居標(biāo)準(zhǔn)”。

據(jù)了解，號稱挺進4.0時代的星河灣，將在汕尾項目和廣州半島項目推廣4.0標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)品質(zhì)管控，其具體成效如何，仍留待時間去檢驗。

在規(guī)模掉隊且公開市場土地難覓的情況下，星河灣將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了舊改。

據(jù)了解，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改項目，已于6月開始動遷。這個舊改項目范圍內(nèi)總用地面積79.44公頃，建筑面積236.53萬平方米，改造成本需62.77億元。

此外，星河灣集團還在廣州、深圳等城市洽談且達(dá)成初步意向多個舊改項目。不過，在分析人士看來，操盤舊改并非易事，舊改時間周期長，財務(wù)成本高，涉及多方利益博弈，容易陷入僵持階段。

如今，舊改能否帶領(lǐng)星河灣重拾昔日榮光尚未可知，不過，其當(dāng)前面臨的融資環(huán)境卻是不容樂觀。據(jù)了解，海怡地產(chǎn)作為星河灣集團的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，截至目前，已經(jīng)發(fā)行16海怡01、18海怡01、18海怡02等多筆公司債券補充融資。

其中，16海怡01債券規(guī)模為15億元，初始利率6.49%，在今年3月份的回售日內(nèi)，公司重置該筆債券的利率，上調(diào)181個基點，年利率升為7.80%，不過仍有債券投資者執(zhí)行回售選擇權(quán)，回售金額4.06億元，目前，這筆債券存續(xù)余額約為10.94億元。

而18海怡01、18海怡02債券余額分別為13.80億元和6.50億元，募集資金均用于償還公司有息債務(wù)。

截至報告期末，海怡地產(chǎn)總負(fù)債較上年同期增長3.07%至302.22億元，借款總額同比增長4.06%至86.35億元。同時，公司的其他應(yīng)收賬款賬面價值為46.03億元，其中非經(jīng)營性其他應(yīng)收款28.61億元，占凈資產(chǎn)的比例為25.80%，占比較大。

對此，海怡地產(chǎn)坦言，非經(jīng)營其他應(yīng)收款主要為公司與關(guān)聯(lián)方之間的資金統(tǒng)一調(diào)撥發(fā)生的往來。本次債券存續(xù)期內(nèi)，若上述關(guān)聯(lián)方因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，可能會對公司的資金狀況造成不利影響。

位于廣州市番禺區(qū)南村沙滘島東端的星河灣半島。長江商報記者 楊玲玲 攝