2106億地產債到期 房企密集“借新還舊”

近來，房企迎來密集發債期，萬科、世茂、華僑城、朗詩、金科、深業等房地產公司紛紛進行債券融資。其中，包括世茂建設的10億2019年度一期債券、金科股份(000656,股吧)(6.880, 0.06, 0.88%)的50億第三期公司債券、深業集團擬發行的10億超短期融資券在內的多家公司融資均是用于償債業務。

房企借新還舊并非稀奇，只不過如此密集的融資償債，或許能反映出房地產公司在國內地產融資收緊外加償債高峰來臨雙重遏制下的償債緊迫感。

今年4月，在政治局重申“房住不炒”定位的大背景下，房地產融資規范政策隨之密集出臺。5月以來，監管部門對非標、美元債、ABS等融資渠道逐一進行規范，抑制違規融資的行為。

房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。今年8月，房地產信托募資規模驟降至402.68億元，環比下滑37.83%。房地產融資收緊程度可見一斑。

與此同時，今年下半年適逢房企償債高峰期。華泰證券(601688,股吧)(19.300, -0.37, -1.88%)研報統計，2019年8-12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8-10月單月到期金額較大，是償債高峰月。美元債方面，壓力同樣不小。

根據Wind數據，境內房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，房企償債壓力陡增。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，債務壓力仍將持續。

在償債壓力增加、融資渠道縮緊的雙重壓力下，如何快速回籠資金、獲得更低成本的債務融資將是目前內地房企面臨的重要問題。由此，房地產融資行為的規范也或將導致房企融資情況分化加劇。

據公開信息，當前市場上32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。其中，國企與民企融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。

此外，房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，市值在1000億元以上的7家房企中，今年上半年的平均融資成本率為5.42%;市值在200億元以內的10家房企中，今年上半年的平均融資成本率為6.91%，兩者相差1.49個百分點。

以幾天前中梁控股發行的3億美元優先票據為例，其票面年利率高達11.5%。而此前龍湖發行的8.5億美元債，年利率僅為3.95%，更有甚者，招商蛇口(001979,股吧)(19.570, -0.33, -1.66%)曾發行的一筆150億債券融資，利率只有0.1%。房企融資成本分化顯著。

同時，前期對于非標、美元債、ABS融資的依賴度高的房企在政策持續收緊的局面下將面臨更大壓力，而現金流充沛、資產負債結構合理的房企或將迎來機遇。

對此，陽光城(000671,股吧)(5.980, -0.16, -2.61%)執行副總裁吳建斌曾表示，“房地產投資長期看大勢，短期看政策。當前融資形勢十分嚴峻，每家企業都難，政府要把房地產業里的多余水分擠出去。房地產度過危機最核心的解決辦法是資金池的活水要多。”吳建斌此言，直接道出了目前房企融資的嚴峻形勢和現金流的重要性。

“地產寒冬”來臨，諸多房企不寒而栗。面對資金壓力，7月以來就已經有粵泰股份(600393,股吧)(2.680, -0.06, -2.19%)、新城控股(601155,股吧)(25.840, -0.38, -1.45%)、泰禾等多家房企發布公告，通過出售在手項目變現以緩解資金壓力。業內人士表示，未來，房地產資金面收緊的狀態仍將持續，多路徑開拓融資渠道、加速資金回籠、降低負債優化資產結構或是房地產企業接下來正確的“過冬”之法。

值得一提的是，2019年7月12日，國家發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資〔2019〕778號)，對海外發債的房企提出“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”。東方證券(10.500, -0.24, -2.23%)分析師認為，這意味著，房企發行外債將只能用于借新還舊，且僅能償還中長期外債，而補充流動性、資本性支出、償還內債等其他資金用途被全面限制。

2019年5月份以來，發改委已放緩房企海外發債，嚴格限制后，未來房企美元債將處于“存量滾續”，難有新增。