中國經濟網北京9月23日訊(記者關婧)近日，保利地產(600048.SH)發布公告稱，旗下的保利物業發展股份有限公司已于2019年9月17日收到中國證券監督管理委員會出具的《關于核準保利物業發展股份有限公司發行境外上市外資股的批復》(證監許可[2019]1669號)。

批復顯示，中國證監會核準保利物業發行不超過1.53億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。本次發行境外上市外資股(H股)并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、港交所等核準。

8月6日，保利物業向港交所提交招股書，IPO保薦人為廣發融資(香港)、華泰金融控股(香港)及農銀國際。

2016年、2017年、2018年和2019年前四個月，保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元、17.18億元。期內利潤分別為1.49億、2.25億、3.36億元、2.25億元。

上述同期，保利物業的經營活動所得現金凈額為7.71億元、3.61億元、4.33億元、-3407.3萬元。

2016年、2017年和2018年，保利物業的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個月升至24.9%。保利物業稱，毛利率上升主要由于物業管理服務毛利率增加及社區增值服務的貢獻增加所致。

不過，上述三年保利物業的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。2018年保利物業7.9%的凈利率，與同期碧桂園服務19.98%的凈利率相比，保利物業僅有對方的39.54%。

2018年以來，已經有多家龍頭房企的物業部分完成在港上市，包括綠城集團旗下的綠城服務(02869.HK)、雅居樂旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務(06098.HK)、新城旗下新城悅、佳兆業旗下佳兆業物業、旭輝旗下永升生活、中海集團旗下的中海物業(02669.HK)以及奧園旗下奧園健康等。

截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有鑫苑物業服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業發展以及寶龍商業管理5家。

根據中指院2019年綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四，僅次于綠城物業、碧桂園服務和萬科物業，在具備央企背景的物業企業中排名第一。

此次赴港上市融資，保利物業計劃將募集資金用于收購兼并物業管理公司或者專業化服務公司，提升增值服務業務和多元化服務業務，升級信息化和智能化平臺，補充營運資金及一般公司用途。

脫離新三板赴港上市保利物業凈利率“拖后腿”

2017年8月29日，保利物業在新三板掛牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股東保利發展董事會表決通過保利物業境外上市議案，后于5月31日獲得證監會受理。

招股書披露，中國保利集團持有保利物業40.74%股權，為保利物業最終控股股東，保利發展控股直接及通過西藏贏悅間接持有保利物業95%及5%股權，合計持有保利物業100%股權，為保利物業直接控股股東。

保利物業2016年、2017年、2018年收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。2019年前4月，公司收入為17.18億元，同期利潤為2.25億元。

從已上市的物業公司對比來看，2018年營收規模保利物業僅次于綠城服務和碧桂園服務，后兩者的營收規模分別為67.10億元和46.75億元。

不過，保利物業的營收和凈利雖然連年增長，但公司盈利能力相對較弱。數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，同期凈利率更是僅有5.8%、6.9%、7.9%。

對比業內與其排名相近的其他有房企背景的物業公司，碧桂園服務2018年凈利潤率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。

數據來源：wind

招股書顯示，保利物業的員工成本居各項成本之首，且總體呈上升趨勢。保利物業在經營風險中也提示，“利潤率及經營業績可能因人工或分包成本或其他運營成本增加而受到重大不利影響”。

過度依賴保利地產物業管理收入九成靠母公司

目前保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是該公司最重要的收入來源。招股書顯示，保利物業2019年前4月物業管理業務收入占總營收的比例超七成。

根據招股書披露，保利物業的單一最大客戶為保利發展控股集團，公司向保利發展控股集團提供非業主增值服務和物業管理服務。截至2016年、2017年及2018年末，來自單一最大客戶的收入分別占總收入的21.9%、17.3%及16.0%。

保利物業稱，公司管理的物業主要由其控股母公司保利發展控股集團開發，其他的則由其他物業開發商開發或自若干公共及其他物業的業主取得。2016、2017年及2018年末，由保利發展控股集團開發的物業占其物業管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

保利地產(600048.SH)曾在業績報告中稱，如果未來保利地產的房地產開發業務發展放緩或選聘其他物業服務企業管理新開發的物業，可能會影響公司物業管理面積的擴張和收入規模的提升。

保利物業則表示，在提供物業管理服務給包括保利發展控股集團在內的現有客戶的同時，公司計劃積極開拓新項目新客戶，擴大管理規模及市場份額。

招股書顯示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物業外拓合同管理面積分別占當年管理面積的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在總營收中的占比僅為1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。