融資政策的收緊影響到整個房地產行業，大型房企也未能幸免。但憑借著相對靠前的行業地位、手中優質的土地儲備和多年積累的開發經驗，頭部企業得以吸引險企攜巨資馳援。

今年以來，中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企，掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示，在房企融資收緊和資產荒的雙重背景下，房企需要錢，險資需要長期穩定的投資項目，雙方一拍即合。隨著房地產進入青銅時代，房企和險資的關系將越發緊密，或將在長租公寓、養老產業等領域拓展新的合作模式。

險資入股

緩解資金壓力

今年以來，險資頻頻入股房地產企業。保利地產半年報顯示，原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權，持股比例上升至6.27%;前海人壽則出現在榮盛發展半年報的前十大股東列表中，持股比例為0.46%;另外一家長三角地產商光明地產也獲得險資青睞，上半年，華夏人壽兩只產品共計買入光明地產2.71%的股權。

“險企資金雄厚，金融運作能力強，可以很好地補足房企的短板。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《證券日報》記者表示。

最近的案例是，中國平安于今年8月份買入中國金茂15.2%股份，成為公司第二大股東，原第二大股東新華人壽退居第三大股東。銷售規模上，中國金茂近4年復合增長率約50%，但擴張的同時，公司負債攀升，今年上半年出售項目和發行票據也被認為是資金承壓的表現。此次增發，中國金茂融資總金額約8.15億港元，將用作營運資金，這讓平安的入股頗有資金馳援的意味。

此外，繼2018年買下華夏幸福19.56%股權后，今年2月份，中國平安繼續增持至25.25%，坐穩華夏幸福第二大股東寶座。平安入股后，即向一度被爆出資金鏈問題的華夏幸福伸出援手，2018年年底，平安資管與華夏幸福下屬公司簽署協議，向其實施債權投資60億元。華夏幸福也在新股東的幫助下著手優化債務，公司2018年四季度融資性凈現金流轉正，2019年上半年的籌資性現金流從去年同期的-97.2億元上升到317.42億元。近期，華夏幸福繼續向平安人壽轉讓其持有的北京物盛科技100%股權和債權，預計回籠資金58.29億元，資金情況預計進一步好轉。

江瀚認為，險資入股房企的長遠影響是，險資的長錢可以降低房企的資金成本，讓房企從單一的負債模式向金融資本結合模式轉化，如果做得好的話，有可能出現類似日本主銀行制的產業結構，即公司以一家銀行作為主要貸款銀行并接受其金融信托及財務監管，這種模式將大大降低交易成本，賦予房企可持續的生命力。

確定性因素

是險資入股主因

事實上，這并不是險資首次進軍房地產行業。早在2015年，在政策調控和宏觀經濟承壓的大背景下，房企面臨資金鏈危機。與此同時，保險高速發展且入市政策環境寬松，險資紛紛斥巨資進駐頭部房企“抄底”。

2015年4月份，中國平安附屬公司中國平安人壽耗資62.97億港元拿下碧桂園9.93%的股權，成為碧桂園第二大股東，持股比例僅次于楊家實控人楊惠妍;同年，安邦保險入股保利地產;泰康人壽2016年年初也進入保利地產十大股東之列，至今仍持有6.27%的股權，列第二大股東;也是在這一年，寶能旗下的前海人壽進入萬科A前十大股東之列，此后繼續增持，并引發了著名的寶萬之爭。

“寶萬之爭后，險資入市受到嚴格監管，尤其是類似野蠻人的標簽，讓險資面臨很大的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，這是2017年到2018年上半年險資入市動作較少的原因。

進入2019年，銀保監會發出“鼓勵保險資金增持上市公司股票”的號召，且恰逢地產行業政策收緊總體價格偏低，險資再次看到入場機會。

據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，共有16家房地產上市公司獲險資入股。前五強的房企中，除恒大以外，剩余四強碧桂園、萬科A、保利地產和融創中國均被中國平安、前海人壽和泰康人壽重倉持有。2018年中指院評選的房企20強中，華夏幸福、金地集團、新城控股、旭輝控股集團、榮盛發展、中南建設和陽光城的股東名單中也均出現險資身影。

江瀚表示，險資更青睞穩健的龍頭，尤其是多元化比較明顯的房企，這意味著相比短期盈利能力，險資更看重投資標的的穩定性。協縱策略聯合創始人黃立沖向記者表示，險企需要穩定的投資收益，而房地產行業至少有實物可以抵押，是相對安全的資產。

“公開拿地，房企的土地儲備是可以看到的，這意味著未來兩三年的銷售額現在就能算出來，確定性是很強的。”一位TOP20房企的內部人員這樣闡述險資入駐的原因。

強強聯合

是大趨勢

目前，險資和房企已從資本市場持股開始向全面合作轉型。

中國金茂在獲平安入股后對外宣布，未來雙方將在城市運營拓展、項目開發和金融產品等領域進行深入合作，發揮協同作用。平安對華夏幸福的布局更快些，今年年初，平安給華夏幸福帶來一個以原華潤置地CEO吳向東為首的新管理團隊，為華夏幸福打造商業地產、長租公寓和康養地產等新業務。

自2015年獲平安入股，碧桂園和平安的聯系也更加緊密。碧桂園集團創始人楊國強在內部會議上曾表態，要充分利用平安73萬人的保險銷售團隊，“如果平安每人幫我們銷售1套房，那就賣出73萬套房。”

除了從資本市場持股向具體項目延伸，險資自身也在攻城略地。

第一種模式是自持物業，中國平安旗下的平安不動產持有深圳平安金融中心、天津平安泰達金融中心和長沙平安財富中心等物業;泰康人壽為布局養老產業頻頻拿地，其醫養系列已打造了燕園、沈園等十余個泰康之家，同樣被認為是保險業的“大地主”之一。

第二種模式是以股權形式參與項目，平安不動產不僅參與雅居樂金沙灣、龍湖重慶中央公園嘉悅天街項目，還聯手龍湖、萬科、仁恒、招商共同開發濟南CBD項目。今年以來，平安和頭部房企聯合拿地的新聞不絕于耳，合作對象不僅有中國香港四大家族之一的新鴻基地產，也有老朋友萬科和龍湖。

易居企業控股CEO丁祖昱告訴記者，平安做這些合作項目不要求并表，也不操盤，所以房企十分歡迎，平安入股對開發商來說是個加分項，沒有壞處。“在涉及整合的資本規則之下，生存法則是相對存活，可以采用聯盟的形式，提高非聯盟企業的進入門檻。”華泰證券研報指出，強強聯合是房地產行業發展后期的趨勢。

嚴躍進認為，未來房企和險企的聯合將更加緊密，但在“房住不炒”的大背景下，保險公司和房地產企業會變得越來越理性，雙方會更多探討長租公寓、養老產業的合作可能。