271家房企宣布破產清算，2019年上半年，人民法院給出的這組數據無疑增添了房地產行業的寒意。

市場競爭越來越激烈，作為基本功，房企的經營能力越來越重要。

艱難困苦，玉汝于成，行業進入下行期倒逼房企提升內功。

和訊房產獨家發布《2019年上半年上市房企經營能力榜單》(以下簡稱為“榜單”)，榜單顯示，上市房企的整體經營能力有所提升，不過，龍頭房企的經營能力排名普遍下降。

榜單顯示，進入TOP10的龍頭房企由2018年的6家減少為2家。

此外，還有一些房企因經營不善導致排名出現大幅下降，比如中交地產2018年還高居第11位，今年上半年排名直接墊底。

有人落榜，自然有人上榜。榜單顯示，合景泰富、佳兆業、中國奧園等房企的運營能力排名大幅提升，尤其是合景泰富，其名次由2018年第45名大幅提升至2019年上半年的第2名，可謂是直線躍升?？梢哉f，榜單背后與企業的經營業績和戰略選擇密不可分。

榜單說明：

對公司經營能力的評估，和訊房產采用ROE、營業收入增速、扣非凈利潤增速、市值這4個指標，每個指標所占權重相同。

另，主流房企的篩選標準，綜合考慮了三大因素，作為篩選進入榜單房企的基本條件：

第一，2019年上半年克而瑞房企銷售榜單前100名;

第二，整體上市房企;

第三，相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

行業經營能力有所提升

經營能力，即企業運營各種資產賺取利潤的能力。

2019年上半年，上市房企的經營能力整體上升。

榜單顯示，房企營收增速為34.7%，比2018年高出10個百分點;扣非凈利潤增速為63.1%，比2018年高出16.3個百分點;平均市值為612.7億元，比2018年高出99.7億元。不過，房企ROE出現了下降，由2018年的16.9降至9.0%。由于衡量經營能力的四個指標權重相同，上漲指標占四分之三，因此經營能力處于上升狀態。

中央財經大學會計學院教授魯桂華曾在《財務、報表與價值創造：管理者視角》中所提及，供產銷三個環節即形成經營周期。對于房地產行業而言，從拿地、建造房屋到賣給購房者就是房企的經營周期。

在某知名券商分析師看來，房地產行業經過十幾年的高速發展，如今進入平穩發展階段，房企的經營能力一般而言會隨之不斷升高，不過由于供地和銷售受市場和政策影響較大，房企的經營業績也可能受到影響。

龍頭房企排名大幅下降

作為行業風向標，龍頭房企的經營能力一直處于領先水平，然而2019年上半年，龍頭房企的表現卻相形失色。

榜單顯示，2019年上半年經營能力TOP10房企中，龍頭房企數量由2018年的6家減少為2家，新城控股(601155,股吧)、龍湖集團、中國恒大、萬科地產均跌出TOP10，尤其新城控股從2018年的第3名大幅降至第29名，表現最明顯的指標是凈資產收益率由34.4%大幅將至8.8%，這意味新城控股給股東獲取回報的能力大幅降低，同時，其扣非凈利潤增速從2018年的51.9%大幅度下降至2.5%。

對此，上述分析師認為，在行業上升期，規模增長帶來的經營問題一般會被利潤增加而忽略，但當行業進入下行期，規模房企由于規模基數較大，擴張能力受限，在經營方面，反而沒有一些中小房企有優勢。

財經評論員嚴躍進認為，大型房企若不注重戰略調整，重資產模式太大，也往往會形成臃腫的狀態，最典型的就是其轉型動力不足，但堅守傳統業務又面臨阻力。

中交地產遭遇“滑鐵盧”

除了龍頭房企，還有一部分房企經營能力出現大幅下降，成為值得關注的重要現象。

榜單顯示，經營能力出現大幅下降的房企主要包括富力地產、綠城中國、正榮集團、中交地產等，他們的排名下降幅度均超過10位，其中富力地產由2018年的第33位降至第44位，中交地產由2018年的第11位降至第51位，排名墊底。

表現好的房企各有各的原因，表現差的房企各有各的問題。富力地產經營能力下降主要體現在ROE和營收增速出現下滑。榜單顯示，其ROE由2018年的12.3%降至5.8%，營收增速由2018年的29.7%降至2.8%。業內認為，這可能與富力銷售均價下降有關。財報顯示，富力上半年交付物業銷售均價降幅15.4%。

中交地產的表現無疑更糟糕。榜單顯示，其扣非凈利潤增速為-110.4%，營收增速為-62.2%，ROE僅為4.1%。對此，中交地產在此前的業績預告中解釋稱，一方面是受到交房周期的影響，導致上半年結轉收入明顯減少;另一方面系2018年底收購聯合置業后的追溯調整，確認大額投資收益2.36億元，而本報告期無同類業務。

嚴躍進認為，凈利潤大幅減少，說明企業在資源整合中，效率是不高的。中交地產這兩年整合了較多的內部和外部地產資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產業務的時候，正是房地產行業持續降溫的時候，這也會對其業績帶來沖擊。

合景泰富和佳兆業實現“逆襲”

在這場經營能力的競賽中，“上位”的房企有一個共同特征，那就是市值在200-300億元的房企表現尤為突出。

榜單顯示，2019年上半年，排名實現大幅提升的房企主要有合景泰富、大悅城(000031,股吧)控股、龍光集團、金科集團、中國奧園、時代中國、中梁控股、佳兆業等，除龍光集團和時代中國外，其余6家房企均是今年新晉TOP10房企。

上述房企2019年上半年的銷售額均位于314億元到788.7億元之間，并且ROE、營業收入增速、扣非凈利潤增速處于領先水平，比如中梁控股ROE為31.1%，位于榜單之最;合景泰富營收增速207.4%，是唯一超過200%的房企;合景泰富、金科集團、佳兆業、大悅城控股等房企的扣非凈利潤增速均在200%以上，代表了行業最高水平。

除此之外，上述房企還有一個共同點，那就是市值普遍較小。

據和訊房產計算，其平均市值大約267.2億元，市值最高的是龍光地產，市值為609.5億元，最低的佳兆業市值只有206.4億元。

魯桂華曾向和訊房產表示，銷售規模和市值并無必然聯系，市值更多地取決于盈利水平及盈利持續成長能力，因為買股票本質上是購買盈利。在上述分析師看來，市值反映的是上市房企市值擴張方面的能力，這是資本市場對其經營能力的綜合評價。“經營能力好的房企一般市值會高，但市值高的房企未必經營能力強。”

值得一提的是，合景泰富和佳兆業實現了排名的大幅度提升，前者從2018年的第45位升至2019年上半年的第2位，后者從第44位擠進TOP10。

對此，和訊房產在財報中獲悉，合景泰富主要得益于2017年和2018年預售規模的持續增長，反映并帶動了2019年上半年營收與扣非凈利潤的高增長。

佳兆業最明顯的指標是扣非凈利潤增速由-118.5%升至293.6%，其在財報中的解釋是2019年上半年交付的總建筑面積增加，且售價整體處于較高水平。