房地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門，來自銷售的內生性增長乏力，體現在中報中，就是凈負債率升高，經營性現金流負數擴大。包括萬科、碧桂園等在內，多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下，缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理，通過優化債務結構來提高抗風險能力。

房企中報“攻防戰”

隨著房企中報披露大幕拉開，在外部融資環境收緊的情況下，房企的資金情況一覽無遺——無論是龍頭房企還是中小型房企，凈負債率比去年底都明顯上升，到位資金增速放緩，經營現金流吃緊。財報中可以看到，房企都在加強現金流管理，調節長短債結構，增強短期償債能力，并加快銷售去化，回籠現金，增強資金內生力。市場上，金九銀十之戰已經提前打響，恒大搶先發起7.8折全面降價促銷，一夜之間，房企是否重回2012年?

8月密集的房企中期業績會如期而至。與往年不同的是，場內業績飄紅，場外促銷大戰烽煙已起。

端坐臺上的開發商們，平靜的面孔下，內心翻滾著對下半年市場的擔憂。即使“嘴硬”如李思廉，也承認富力暫停拿地不是空穴來風。

他們深知，當前房地產調控基調對開發商的不友好，也接受這一事實，努力讓自己適應。

房地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門，來自銷售的內生性增長乏力，體現在中報中，就是凈負債率升高，經營性現金流負數擴大。

包括萬科、碧桂園等在內，多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下，缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理，通過優化債務結構來提高抗風險能力。

8月的市場中，已有個別房企、個別項目開始降價促銷。預計下半年至明年，更多房企將加入這個行列，狠抓回款來儲備過冬的糧草，抵御可能來臨的流動性寒冬。

房企“缺錢了”

根據目前已公布的中報，房企凈負債率普遍上升，包括萬科、中海這樣穩健的行業頭部企業，也分別上升了4個百分點和1.3個百分點，甚至有房企半年內增幅超過了10%。

增幅較小的，如旭輝、越秀、奧園、雅居樂等增幅在5個百分點以內。旭輝和越秀較去年年底上漲了3個百分點，分別達到70%和64%。奧園較去年年底上漲了5個百分點至64%;雅居樂為81%，上漲了2%。

增幅較大的華潤則從2018年年末的34%上升到44%，增幅達10個百分點。還有遠洋集團上升13個百分點，達到86%。

同時，部分房企上半年的經營性現金流收縮，甚至增大了負增長的趨勢。

越秀地產上半年產生的現金流約35億元，較2018年同期的67.6億元，同比減少了48%。

經營性現金流凈額主要的構成為經營性收款(銷售回款)、經營性付款(買地、工資、稅金等)。

受到銷售周期性、市場資金面等因素的影響，公司現金流通常的波動特征為上半年支大于收，下半年收大于支，一般而言上半年都會表現為負數。

目前來看，現金流為正的龍頭房企僅有萬科和碧桂園。萬科上半年實現了現金流回正，為88.6億元，去年上半年則為負;碧桂園今年上半年的經營性現金流也保持在正數值。

尷尬的是，由于前幾年的流動性寬松大量流入樓市，雖然當下不少房企開始缺錢，政策卻一直在嚴格“控水”。

旭輝集團在中報中表示，中國房地產開發商的融資市場明顯收緊，境內外融資渠道限制增加，債務融資挑戰重重。

房企為了融資，使出渾身解數。

雅居樂副總裁潘智勇表示，融資方面，在內地會以雙邊貸款為主，包括開發貸和并購貸等。在香港以債務融資為主，將通過銀行貸款，適當的時候也可以考慮發點債。

同時，在資金鏈緊張的情況下，房企不得不少拿地甚至不拿地以減少現金支出。

8月初，富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創董事會主席兼執行董事孫宏斌甚至表示，公司下半年基本沒有拿地指標。

相比在融資收緊后愁云密布的其他房企，行業龍頭萬科及碧桂園則影響較小。

萬科首席執行官、總裁祝九勝在萬科業績會上直言，融資收緊對整個行業肯定會有一些影響，對資信比較好、比較穩健經營的企業來說，適應的難度沒那么大，對其他來說可能會有一些挑戰。

“有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來說，爭當好學生、答好難題目。”祝九勝表示。

現金流至上

隨著房企融資不斷收緊、且短時間內不會大幅放松，房企愈發注重現金流管理，“現金為王”成為諸多房企高管的共識。

陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，“在現階段，房企要渡過當前的難關，必須把握現金為王，先解決水池里有沒有活水，負債率和利潤在這個時候不重要。”

從近期房企發布的年報也可以看出，今年上半年，大多房企都在有意調整負債結構，增強短期償債能力。

如陽光城發布的2019年中報顯示，截至今年6月，公司短期借款約為79億元，長期借款約為598億元;2018年6月的短期借款約為131億元，長期借款約為595億元。同比發現，短債比例明顯縮小。

美的置業也將一年內到期有息負債占比由年初的34%下降至21%，同時將現金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42。美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，“整個管理層都在灌輸現金流安全的意識。”

在外部融資收緊之下，銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。

“回款”成為今年房企中期業績會的高頻詞匯，幾乎每家房企都會提到。

在8月21日萬科中期業績會上，萬科執行副總裁張旭表示，堅持快速銷售，積極回款，是萬科長期的策略。萬科要求新開盤要去化60%以上。

美的置業的林戈表示，“下半年美的置業還是以加大整體回款為主，因為只有市場上拿到的錢才最真實。”

保利發展在今年上半年通過銷售共回籠資金2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。

銷售回款一直表現不錯的旭輝，也將回款率從去年年底的88%提升至今年中期的95%。

碧桂園總裁莫斌表示，公司今年將銷售回款率作為考核指標，上半年權益銷售回款率達94%。

融創行政總裁汪孟德指出，未來公司主要依賴經營現金流而不是融資來獲取現金流的增長。

然而，銷售市場并不樂觀。隨著政策強調“房住不炒”，融資持續收緊，房地產市場的行情也正在轉冷。

作為行業三巨頭的碧桂園和恒大，今年上半年銷售金額都出現了負增長，分別為-2.8%和-5.5%。

為了加速銷售回款，恒大搶先發起7.8折全面降價促銷。

8月20日，中國恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”，全員營銷優惠升級的促銷活動。在8月20日至10月8日期間，通過恒房通推薦購房均享特殊優惠，且每日推出不定量的特價房單位。

相較往年，金九銀十的搶收戰已經提前打響。

在8月22日雅居樂的中期業績會上，雅居樂副總裁王海洋談及降價問題時答道，雅居樂會結合市場情況進行局部調整。

他表示雅居樂下半年將有20多個新項目開盤，開盤時可能會有銷售刺激手段，但整體來說不會大范圍降價。張曉玲，陳小榕，毛志成