房產(chǎn)交易前需特別留意房屋抵押狀態(tài)。

買家查冊查不到抵押明細(xì)。

二手房產(chǎn)交易時最擔(dān)心的是房屋抵押狀況，一手交錢卻因抵押風(fēng)險不能一手交貨。由于金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，房產(chǎn)抵押融資的方式也不少，碰到這樣的房產(chǎn)該怎么辦?

有買家發(fā)現(xiàn)賣家隱瞞了房屋的抵押狀態(tài)，中介公司及賣家聲稱房屋只有銀行抵押貸款，但在辦理按揭貸款時發(fā)現(xiàn)房屋存在二次抵押給個人的情況。鑒于交易風(fēng)險的存在，買家在支付了定金后拒絕繼續(xù)交易，最終雙方鬧上公堂。日前，法院判決顯示，賣家需退還定金。業(yè)內(nèi)人士表示，在房產(chǎn)交易前需特別留意房屋抵押狀態(tài)，在查詢清楚明細(xì)之前不要輕易支付定金。

案例

賣家隱瞞二次抵押狀況 買家拒絕交易

法院：雙方都存在不當(dāng) 定金應(yīng)當(dāng)退回

姚女士看中了李先生位于天河的一套房，通過中介公司雙方洽談同意以460萬元(另需一次性支付344萬元作為房屋裝修及家電設(shè)施的補償款)的價格完成交易。姚女士分兩次分別支付了定金20萬元和60萬元給李先生，并同時支付了中介費和網(wǎng)簽費給中介公司。在支付方式上，姚女士選擇向銀行申請5年230萬元的銀行按揭貸款，但在辦理銀行貸款時卻不能獲得批準(zhǔn)，姚女士發(fā)現(xiàn)，房屋除了抵押給銀行按揭貸款外，還進行了二次抵押給第三人530萬元。

姚女士表示，《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》上載明第三人對房屋享有抵押權(quán)，雖然查冊表每頁均有她的簽名，但她是支付了網(wǎng)簽費和60萬元定金后，才看到中介人員出示的查冊表，中介人員表示房屋有問題是辦理不了網(wǎng)簽的，所以她就在該查冊表上簽了名。姚女士表示李先生和中介只是說了房屋存在銀行抵押貸款，并沒有說存在抵押給個人的情況。李先生與中介表示，已向姚女士解釋清楚房屋的抵押情況，已明確告知存在抵押，只是當(dāng)時沒有明確是抵押給銀行，還是抵押給個人，李先生當(dāng)時出示房屋的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上顯示了抵押的情況，但并沒有注明是抵押給銀行還是抵押給個人。

姚女士表示，自己是在交付了60萬元定金后，將相關(guān)材料(包括房屋的查冊表)交給按揭公司，按揭公司工作人員發(fā)現(xiàn)房屋有個人抵押并向其致電告知的，按揭公司表示銀行不受理該按揭申請，并表示房屋存在520萬元的個人抵押對于姚女士沒有保障，之后姚女士立即與中介公司的工作人員進行溝通，中介公司的工作人員表示也不清楚房屋存在二次抵押，因此，姚女士覺得交易風(fēng)險不小，立即要求李先生退還已付的款項，得知李先生存在隱瞞房屋存在二次抵押的情況，姚女士覺得李先生不誠信，因此即使知道李先生已在合同約定的期限內(nèi)辦好了房屋的涂銷抵押手續(xù)，她還是表示不同意繼續(xù)交易。由于雙方無法達(dá)成協(xié)議，姚女士就提起了訴訟。

法院判決認(rèn)為，涉案房屋實際抵押給個人而非抵押給銀行，李先生在《合同》簽訂時并無告知姚女士涉案房屋已抵押給個人，存在不當(dāng)。其次，李先生涂銷涉案房屋的抵押并未超過《合同》約定的辦理提前還貸的時間，姚女士亦未舉證證明涉案房屋抵押給個人而非銀行致使其無法履行合同以及涉案房屋涂銷抵押后繼續(xù)履行合同存在實質(zhì)障礙，其拒絕繼續(xù)履行合同亦存在不當(dāng)。因此，導(dǎo)致合同解除，李、姚雙方均有過錯。李先生應(yīng)向姚女士退還定金80萬元，但姚女士請求李先生支付定金利息、中介費、網(wǎng)簽費及按揭費，理據(jù)不成立。

此外，李先生一審反訴要求沒收定金80萬元以及要求姚女士賠償中介費損失，理由不成立，法院不予支持;至于李先生主張因《合同》沒有履行致使其在另行購房時產(chǎn)生額外支出，要求姚女士賠償借款利息、稅費損失，上述支出并非姚女士訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的《合同》無法履行可能造成的損失，且涉案房屋所在區(qū)域的房價已實際上漲，李先生的相關(guān)損失亦可得到一定彌補，所以理據(jù)不成立，法院不予支持。

專家教路：

需業(yè)主配合查冊

中原地產(chǎn)華苑分行高級營業(yè)經(jīng)理莫建國表示，目前如果由買家自行去查冊，不會顯示抵押狀況的明細(xì)，只能查到房產(chǎn)是否抵押狀態(tài)。只有由業(yè)主自己查詢，才會顯示明細(xì)，因此可要求業(yè)主配合查詢，出示明細(xì)抵押狀況。一般正規(guī)放盤程序都會要求業(yè)主提供房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，有些還會要求提供查冊的資料，包括房產(chǎn)是否查封、抵押的狀況等，如果不能交易都不會介紹給買家。

如果出現(xiàn)二次抵押給個人的情況，在過戶交易時，需要債權(quán)人同時到場，提供相應(yīng)的證件才可以辦理過戶。此外，債務(wù)大小的情況也會影響買家辦理按揭貸款。因此，盡量不要購買有抵押給個人或債務(wù)糾紛的房產(chǎn)，在看清楚查冊明細(xì)資料之前不要支付定金、首期款。

記者調(diào)查

二次抵押可以再融資，多由貸款公司提供

可以看到，案例中二次抵押成為引起糾紛的關(guān)鍵因素。所謂“二次抵押”，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款，二次抵押貸款不用還清以前的貸款。房產(chǎn)二次抵押貸款就是按揭房抵押貸款。比如，剛購買的房子價值100萬元，首付30萬元，房貸按揭70萬元，經(jīng)過幾年房子升值，目前房產(chǎn)評估價值200萬元。那么，可以進行二次抵押貸款，貸款金額大致為140萬元(200萬×0.7)減去房貸尾款65萬元后的75萬元。

銀行工作人員對記者表示，目前銀行基本不做房產(chǎn)二次抵押貸款了，主要是由貸款公司做這樣的業(yè)務(wù)。一家貸款公司的工作人員告訴記者，辦理二次抵押主要看房子評估價和初始購買價之間還有沒有空間，以及有多大的空間，通過了才確定具體利息，最高資金可貸到500萬元，需要身份證、房產(chǎn)證及查冊、按揭合同、近6個月流水等資料辦理，還款方面是隨借隨還，3個月后提前還款無需違約金。業(yè)內(nèi)人士表示，對于一些需要短期快速融資的人而言，二次抵押屬于比較容易操作的，不過利息一般較高，購房者在買房時要特別留意房屋的抵押狀況，通常出現(xiàn)二次抵押狀況，說明業(yè)主一般是有資金缺口或特別的資金需求，尤其是抵押給個人的情況，可能存在債務(wù)風(fēng)險，容易被卷入連環(huán)債中。盡量不要購買抵押狀況復(fù)雜的物業(yè)，如果需要購買，一定要清楚其中的風(fēng)險，在確定可辦理涂銷之前不要支付定金以免產(chǎn)生糾紛。