近年來，隨著規模房企集中度不斷提升，中國房地產行業整體銷售規模增長顯著。與此同時，在規模效應之下，業內普遍認為，頭部企業拿地與融資優勢將愈加明顯，行業整體結算收入和盈利規模也將隨之穩步提升。

然而，透過喧囂看本質，《國際金融報》記者通過分析40強房企(依據中房網最新發布的“2019中國房地產開發企業500強”榜單排序，下同)的盈利數據，發現雖然行業整體規模在增長，但各家自身盈利能力卻良莠不齊。

在經歷了2015、2016年的利潤率低潮后，2018年雖然房企競爭依然激烈、盈利空間不斷受擠壓，但受益于行業銷售規模增長、集中度提升以及收并購紅利，規模房企的整體利潤回升依然勢不可擋。

數據來源：房企年報 制表：國際金融報(下同)

1 中海凈利率力壓群雄

克而瑞統計數據顯示，2018年176家典型上市房企的總體營收規模同比增長27.6%至47972億元，增速較去年同期提升近10個百分點;2018年總體營業成本33066億元，同比增長24%，增速略低于營業收入。因此，就毛利潤而言，行業整體增長頗為明顯。

有業內人士分析，毛利的提升主要得益于大房企的規模優勢，使其能夠從激烈的競爭中獲取價格優勢。不過，長期來看，房企的盈利依然更依賴于自身的運營管理和成本控制。同時，房企也需要通過產品線標準化、升級產品品質等途徑，實現產品溢價。

值得注意的是，2018年行業整體凈利潤規模增速較前兩年有明顯放緩，表現出與營業收入和毛利潤不同的走勢，具體而言，各家表現參差不齊。

龍頭房企恒大，在“規模+效益”發展模式下，實現雙增長，營收規模同比增長49.9%至4622億元，凈利潤增長79.6%至665.5億元，兩項指標均穩居行業首位。

拋開規模不談，凈利率普遍被視作一家企業盈利能力的重要指標。

《國際金融報》記者統計TOP40房企數據發現，華潤置地、新城控股、中海地產、金地集團、招商蛇口、龍光地產共6家房企去年的凈利潤均超過20%，且遠遠高于加權平均值14.07%。

特別是中海地產，以凈利率27.24%的絕對優勢，力壓群雄，位居TOP40房企中的首位;其次，新城控股2018年凈利率也大幅提升7.1個百分點達到22.6%。

此外，即便中南建設2018年盈利水平大幅增長，凈利潤漲幅達271.6%，其5.77%的凈利率依然偏低。

TOP40中凈利率20%以上房企

2“雙綠”墊底

與之相反，在2018年的激烈角逐中，有勝利者，自然也不乏落寞者。TOP40房企中，凈利率低于10%的企業就有10家之多。其中，綠城中國、綠地控股凈利率甚至不足5%。

根據企業年報，基于市場環境變化，僅綠城中國物業減值計提虧損一項，就高達17.35億元，這也是企業2018年利潤下滑的一大原因。對此，綠城首席財務官馮征在業績發布會上稱，2018年共撥備了17.35億元，其中有幾個比較大的，一個在西安買的老項目，原來項目銷售虧損，做了撥備;溫州項目有資金困難，但不代表沒有回收性，后面還有很大機會;青島項目是早期拿的，地價比較高，按照最新的成本和未來售價進行了撥備。他還強調，實際的撥備，會根據未來會的實際情況，在合理的時候進行調整。

而除了市場變化引起的減值虧損外，中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時則認為，近年來過高的資金成本和土地成本是吞噬企業利潤的關鍵所在。年報顯示，2018年綠城新增土地項目37個，主要分布于京津冀、長三角、珠三角區域內的城市，平均樓面地價更是達到了11398元/平方米。

此外，克而瑞研究報告還指出，2017年部分企業如融創、富力、中海的其他收入調整項金額較高(收購附屬公司、業務合并收益等)，拉高了去年行業整體的凈利潤規模;而2018年規模上市房企的投資物業公允價值變動項較2017年相對穩定，也會在一定程度上影響凈利潤的增長。

TOP40中凈利率10%以下房企

3 1/4利潤給了“它”

事實上，就整個行業而言，2018年房企的盈利能力依舊維持在較高水平，這從14.07%的凈利率均值可見一斑。

然而，市場更為關心上市公司真正能夠落實到股東方的利潤，這也是歸母凈利潤更具含金量的原因所在。

《國際金融報》記者統計發現，相較位于高位的凈利率而言，加權平均歸母凈利潤率竟只有10.73%，相比上市公司凈利潤縮水了24%。換言之，上市公司2018年獲取的全部利潤之中，約有1/4已悄然流入了少數股東之手。

這其中，少數股東權益占比最高的莫過于綠城中國，其2018年共取得23.75億元，而歸母凈利潤僅有10.03億元，占比僅42%。此外，即便作為盈利之王的恒大，在665.47億元的凈利潤中，歸母凈利潤也只有373.9億元，近半數的利潤歸屬于少數股東權益。

相反，中海地產在營收不及恒大三分之一的情況下歸母凈利潤卻高達352.27億元，與恒大不相上下，再一次坐實“最會賺錢”房企之名。此外，中南建設由于集建筑與地產于一體，凈利率相對偏低，而歸母凈利潤占比卻高達94.8%。

TOP40中房企歸母凈利率排名(倒序)

4 “合作型競爭”惹的禍

“房企利潤流向少數股東，與并表中合作項目的結算有很大關系。”資深財經評論員嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時認為，近年來，房企通過收并購獲取項目、合作開發的比重逐漸增加，房企之間合作開發成為常態。從銷售權益榜的數據可以看出，近年來規模房企銷售權益占比下降已成為趨勢。一方面，項目收并購及合作開發成為規模房企獲取土地資源的重要途徑，有利于房企實現規模擴張。另一方面，隨著2018年初以來大量的收并購項目逐步進入結算周期，根據房企是否操盤、是否并表，合作開發增加對房企利潤規模和盈利能力的影響也表現得更加明顯。

一位不愿具名的房企高管也向記者透露，2018年的地產行業在限價等政策高壓下，雖然競爭激烈，但已經由早期的對抗型競爭，轉變成了合作型競爭，而房企之間廣泛展開合作則勢必攤薄企業利潤，歸母凈利潤率自然會有所下滑。

嚴躍進分析稱，在大部分合作開發項目中，主要會選擇由項目的操盤方、實際控制方進行并表。對于規模和品牌上市房企而言，合作開發中操盤并表項目的增加在房企盈利上主要表現為營收規模和毛利潤的增長。同時，合作項目并表會導致少數股東損益及其占比提升。相應的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現增速放緩或下滑。