執掌綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)半年多的時間里，張亞東上交的第一份“答卷”并不理想。

近日，浙系房企綠城中國年報發布，2018年綠城中國實現收入603.03億元，同比增長43.7%;年內利潤23.75億元，較上年同期的26.7億元相比下降11.04%;股東應占利潤10.03億元，同比下降54.2%。

與股東利潤“腰斬”相伴隨的，還有綠城中國抬高的負債。數據顯示，截至2018年底，綠城中國有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%;凈資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

同時值得注意的是，盡管綠城中國總裁張亞東在日前召開的2018年業績發布會上定下了2021年實現3000億元的銷售目標，但業內人士指出，其未來面臨的擴張壓力依然不小。

數據顯示，2018年綠城中國實現銷售1564億元，其中投資項目銷售1012億元，總銷售額較2017年僅上升6.9%。

針對2018年業績與公司財務狀況相關問題，綠城中國方面對《中國經營報》記者回函表示，目前綠城中國凈資產負債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低于行業平均水平，財務狀況良好。未來預計將維持穩定，銀團貸款對于凈資產負債率的要求是需要保持在90%以下，公司內部的要求是在80%以下。

多項目虧損

年報數據顯示，2018年綠城中國取得收入603.03億元，較2017年的419.53億元增加43.7%;稅前利潤79.04億元，較2017年的63.91億元增加15.13億元，增加23.7%。公司股東應占利潤10.03億元，較2017年的21.90億元下降11.87億元，下降幅度達到54.2%。

對此，綠城中國方面表示，下降原因主要是集團出售附屬公司而帶來的股東應占利潤較2017年減少7.7億元;計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元;以及因人民幣貶值對本公司若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損4.88億元。

在2019年3月22日的業績會上，綠城中國CFO馮征表示，西安、沈陽、溫州和青島等項目計提虧損共17.35億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，綠城中國撥備的老項目主要受政策影響較大。他指出，因為綠城中國的項目所處的幾個城市面臨較大調控壓力，這些城市基本上就采取了限價政策。“綠城中國有一些房子本身比較好，其成本也會相應提高，一旦限價就會對利潤造成很大的損失。并且綠城中國在二線城市的布局比較多一點，去年剛好二線城市調控加碼，面臨的壓力特別大。”另外，盧文曦指出，綠城中國本身的周轉模式讓其碰到政策調控也難免顯得被動。

綠城中國方面回復記者稱，綠城中國對沈陽全運村建設有限公司計提減值虧損4.05億元，主要是政府限購影響，沈陽市場觀望情緒上升，去化較慢;對前合作伙伴家景房地產開發集團有限公司應收款項收回具有較大不確定性，計提撥備人民幣5.49億元等。

在此基礎上，2018年綠城中國的有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%。2018年綠城中國凈資產負債率為55.3%，較上年同期的46.4%也有所上升。綠城中國方面回復記者稱，凈資產負債率上升是因為公司規模擴大，為滿足輕重業務發展需要，實際融資需求增加，因而帶息負債總額上升。

2018年綠城中國實現銷售1564億元，只完成了全年目標的97.75%。其中投資項目銷售1012億元，總銷售額較2017年僅上升6.9%。在克而瑞銷售排行榜上，綠城中國由2017年的第11名跌落至第17名。

中交混改

事實上，這是張亞東執掌綠城中國以來交出的第一份“成績單”。在業內人士看來，近年來，在中交集團的強勢掌控之下，綠城中國也面臨組織構架調整，包括降職裁員、利益分割、加速周轉和加大投資等一系列的調整和改革。

2018年7月，綠城中國組織架構從“一體五翼”調整為“輕重并舉”。2018年8月，綠城中國公告稱，曹舟南主動請辭公司執行董事、行政總裁職務，中交集團派入張亞東接替曹舟南執掌綠城中國。在加入綠城中國的半年多時間里，張亞東對綠城中國的組織架構和內部管理機制進行了調整，包括投資體制機制和營銷體制等。

2019年1月，綠城中國對組織架構進行了再次調整。綠城中國在“11+5”輕重布局基礎上，優化調整組織架構，主要是將原本的16家子公司整合縮減為11家，由“11+5”調整為“8+3”，綠城中國的內部架構調整為“7+4”，在七大中心之外，新成立特色房產事業部等4個事業部。

對此，綠城中國方面對記者表示，組織架構的優化是為了提升人均效能，難免會涉及到減員和部分人員職務調整，但職務調整和減員并不是目的，最終目的是為了提高公司運營效率。

同時值得注意的是，近日綠城還公布了一份股份激勵計劃，將予激勵的股份將由受托人以集團出資的現金于公開市場購買。沒有采用公司回購的市場慣用手法，而是由高管在市場購買，綠城中國此次的股份激勵計劃被認為有帶動股價的目的。

針對這一說法，綠城中國方面在回復記者時也坦言：“綠城中國的股價低迷，雖然股東建議公司回購，但我們認為公司回購存在一些弊端，回購股份后會注銷，致使股本越來越小、流通量越來越小，對公司整體發展及股東利益并沒有最大化保障。”

綠城中國方面在回函中指出，在這種情況下，綠城中國制定的方法是在市場買入股票，滿足一定條件后分配給員工。這是一個很成熟的計劃，其他同行也有類似的計劃。雖然每年的額度不是很大，但是也能體現公司管理層對公司長遠發展的信心，將員工、公司與股東的利益相結合，帶動公司股價上漲，自公告發布后公司股價的表現也反映了這一點。

規模焦慮

改革與調整背后，綠城中國似乎正在經歷一場關于速度和規模的“爭奪賽”。

相關數據顯示，2018年，綠城中國新增37宗地塊，總建筑面積約719萬平方米，總土地款約517億元，其中歸屬于綠城中國支付的金額約339億元，平均樓面價11398元/平方米，預計新增可售貨源1276億元，權益金額751億元。

在總土地儲備上，綠城中國的增長微弱且集中在一二線城市。2018年，綠城中國共有土地儲備項目117個，總建筑面積約3247萬平方米，一二線城市占到了70%，而2017年其總建筑面積為3032萬平方米。

據張亞東此前透露，2019年，綠城中國計劃新增土地貨值1500億元，權益投資金額為450億元。綠城中國方面還對外界宣稱：“今年上半年在進行大舉的投資，新獲取的項目接近80%集中在一二線城市。”

去年7月初，綠城中國開始計劃走高周轉之路。彼時，綠城中國內部流傳出一份備忘錄，其要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略。

外界有質疑聲稱，綠城中國將全面中交化，規模將取代品質成為綠城中國的首要追求。對此，綠城中國方面對記者表示，綠城中國從來沒追求過規模。提高周轉效率，對于任何一個企業都是應該做的，但不是綠城中國的目標，只是一個管理的舉措。

盧文曦分析指出，綠城中國提高周轉速度，一方面是為了回款，另一方面更多的是為了保證資金的安全。時間越短，企業規避風險的能力或者安全系數就越高。

值得注意的是，2019年1月，綠城上海黃浦灣被曝涉違建，沙盤里小橋流水的景觀帶是市政綠地，收房后的業主被告知拿不到房產證。對此，記者向綠城中國方面求證，并未獲得其正面回復。

不過，綠城中國并未打算放慢自己的發展速度。日前，張亞東對于公司在2019年~2021年三年的發展規劃，分別給出了2000億元、2500億元、3000億元的合同銷售目標，即對綠城中國提出未來三年分別達到28%、25%、20%的增速要求，而2021年3000億元的目標較2018年1564億元的銷售額亦接近翻番。綠城中國方面對記者表示，對于既定的銷售目標很有信心。

盧文曦對記者表示，綠城中國去年銷售額不到2000億元，一兩年之內要實現3000億元仍然面臨壓力。“對于那些已經上3000億元的企業來說，它們的擴張能力會比綠城中國更大。所以，3000億元以上的競爭對手不會輕易把市場讓給綠城中國，與此同時，已經達到3000億元的企業向下吞并也是相當容易的。”

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