“銷售要到500億元，增長(zhǎng)22%。”2018年，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳定下2019年的銷售目標(biāo)。

近日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)發(fā)布2018年度報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額410.4億元，創(chuàng)下歷史記錄，同比增長(zhǎng)高達(dá)96.5%。銷售面積為282.16萬平方米，較2017年增長(zhǎng)80.6%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，其合約銷售金額在創(chuàng)下歷史紀(jì)錄的同時(shí)，490億元負(fù)債總額超過410億元銷售總額，凈負(fù)債率上升以及凈利潤(rùn)有所下滑。

根據(jù)年報(bào)公布數(shù)據(jù)來看，2018年上半年寶龍地產(chǎn)的凈利率出現(xiàn)小幅下降至19.2%，相較于2017年底下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債方面，2018年債務(wù)總額491億元，總資產(chǎn)負(fù)債上升6.1個(gè)百分點(diǎn)到75.2%;凈負(fù)債率則由2017年的86.8%增長(zhǎng)14.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了101.6%的歷史新高。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，以債務(wù)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，在整體行業(yè)增長(zhǎng)放緩的時(shí)候，很容易出現(xiàn)負(fù)債率上升和凈利潤(rùn)下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴(kuò)張成本來支撐的，并且寶龍地產(chǎn)目前商業(yè)項(xiàng)目占比較大，相比住宅來說資金的周轉(zhuǎn)率偏低，這也會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率上升。

銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超90%

自2014年跨越百億門檻后，2018年是寶龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮羁斓囊荒辍?/p>

近日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2018年財(cái)報(bào)顯示，寶龍去年合約銷售410.36億元，同比上升約96.5%，完成年度350億元業(yè)績(jī)目標(biāo)，創(chuàng)歷史新高。收入為人民幣195.94億元，較2017年上升26%。

從盈利能力來看，公司于2018年實(shí)現(xiàn)毛利75.53億元，同比增長(zhǎng)44.5%;毛利率38.5%，較2017年同期上升約5個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)核心盈利約25.79億元，較2017年同期上升約35.2%。

不過，在純利上還是有所下滑。2018年其年度利潤(rùn)為36.48億元，同比下降5.69%。公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)錄得為28.37億元，同比下降14.98%。

對(duì)此，寶龍地產(chǎn)方面稱，銷售業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)主要得益于，公司根據(jù)不同地區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)特定產(chǎn)品、靈活調(diào)整各項(xiàng)目的銷售策略，加速去化，使得7個(gè)項(xiàng)目單盤銷售額超過20億元。尤其是住宅項(xiàng)目，采取“369”開發(fā)模式(即“3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月內(nèi)開盤、9個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金回籠”)加速周轉(zhuǎn)及去化，并取得良好效果。

銷售規(guī)模創(chuàng)新高，許華芳對(duì)寶龍未來的發(fā)展更是信心滿滿。他稱，2019年寶龍地產(chǎn)的各種指標(biāo)將穩(wěn)步提升，銷售增長(zhǎng)22%達(dá)500億。目標(biāo)增長(zhǎng)率為42.86%，2019年推出可售貨量為902億。

商業(yè)地產(chǎn)銷售額僅貢獻(xiàn)2成

2018年，寶龍地產(chǎn)通過招拍掛、合作等方式，以低溢價(jià)率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地。截止2018年，公司新增土地儲(chǔ)備建筑面積為573.67萬平方米，同比增長(zhǎng)48.54%。總土地儲(chǔ)備建筑面積為2120萬平方米，七成位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其中，在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)為1280萬平方米，持作未來發(fā)展物業(yè)約為840萬平方米。

隨著公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資力度不斷增強(qiáng)，負(fù)債也不斷攀升。長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2018年其債務(wù)總額490億元，接近410億元銷售額。

目前，寶龍一年內(nèi)到期的借款約為147.22億元，一年后到期的借款約為343.8億元。截至2018年末，其所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為148.4億元，剛好覆蓋一年內(nèi)到期借款。

銷售與債務(wù)相當(dāng)，是否會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況?肖磊認(rèn)為，資不抵債需要?jiǎng)討B(tài)的來看，如果能夠達(dá)到自己預(yù)定的業(yè)績(jī)，比如去年寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾提出到2020年要實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，那么當(dāng)前的500億靜態(tài)負(fù)債是可以扛得住的，但從去年下半年的情況看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整周期，諸多大型房地產(chǎn)商都未能完成目標(biāo)，所以這個(gè)負(fù)債率和負(fù)債規(guī)模，當(dāng)前看是非常危險(xiǎn)的，很有可能會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。

在房企多元化轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，一直專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的寶龍地產(chǎn)，近幾年致力于開拓商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目標(biāo)保持商業(yè)地產(chǎn)排名前五強(qiáng)。

截止至2018年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的一共有39家商場(chǎng)，在營(yíng)商場(chǎng)也不斷增加。根據(jù)集團(tuán)預(yù)期，未來還會(huì)新增商場(chǎng)22家以上;其租費(fèi)回報(bào)率達(dá)到12.2%。平均租費(fèi)為68元/月/平米，同比上升12%。近三年租費(fèi)收入穩(wěn)定，2016年至2018年分別為：13.91億、18.04億、22.49億人民幣，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%。

未來三年，寶龍管理層表示2019年計(jì)劃新開業(yè)7座購(gòu)物中心、2020年計(jì)劃新開業(yè)8座、2021年計(jì)劃新開業(yè)7座。其表示，隨著商業(yè)板塊穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)期五年租費(fèi)收入復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定保持在25%。

不過，從合約銷售占比看，2018年其約銷售額約為410.36億元，住宅銷售金額328.86億元，占比達(dá)80.14%;商業(yè)銷售金額為81.50億元，占比19.86%。其中，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約22.49億元，在總銷售額中占比僅5.48%。

寶龍地產(chǎn)開拓商業(yè)地產(chǎn)新模式能否為營(yíng)收帶來質(zhì)的變化?肖磊認(rèn)為，新模式可運(yùn)作的空間比較大，但也增加了持續(xù)性的成本投入，依然離不開整個(gè)大環(huán)境的影響，營(yíng)收方面可能比之前會(huì)更有持續(xù)性，從各類渠道融資的成本和難度會(huì)稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業(yè)地產(chǎn)層面的競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)驗(yàn)都是未來的挑戰(zhàn)，營(yíng)收方面依然是個(gè)未知數(shù)。長(zhǎng)江商報(bào)消息□本報(bào)記者 江楚雅

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