“九年破千億”是四川最大房企藍光發(fā)展(600466.SH)掌舵人楊鏗在2013年提出的目標。

不到九年時間，楊鏗帶領(lǐng)藍光發(fā)展從區(qū)域性房企走向全國，邁向千億俱樂部。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2018年全年，藍光錄得銷售金額為1170.6億元。首次邁入千億的同時，長江商報記者在其官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，藍光已成為全國百強房企TOP22，百強房企成長性TOP10第三位。

然而，開疆拓土的背后，其高層人員陸續(xù)離職、股價低迷、負債率走高，深陷訴訟糾紛等問題也日漸凸顯。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，其近年資產(chǎn)負債率逐年增長，2015年至2018年三季度末，資產(chǎn)負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，遠遠超過行業(yè)60%-70%的正常范圍。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，藍光發(fā)展這幾年被譽為黑馬類型的企業(yè)，負債攀升和其戰(zhàn)略擴張有關(guān)，一方面不斷并購項目，進行招拍掛規(guī)模擴張，另一方便需要大量資金，銷售回款乏力，融資困難。作為一家區(qū)域房企，藍光發(fā)展正在逐步開始自己的全國化布局之路，在逆周期進行擴張面臨不小考驗，需要更加謹慎。

全國布局擴張至50城

企業(yè)的發(fā)展往往與掌舵人的成長軌跡和性情相輔相成。1989年，藍光集團還是成都市西城區(qū)蘭光汽車零配件廠，彼時，20多歲的楊鏗在成都工程機械集團上游一家機械廠工作。1990年，29歲的楊鏗從國企離職下海，結(jié)束原本安逸平穩(wěn)的生活創(chuàng)辦藍光。

藍光發(fā)展起家于成都，在長達十多年的時間里都是蜀地房企龍頭。2009年，藍光發(fā)展先后大手筆在重慶、北京拿下地塊，邁出跨向全國發(fā)展的步伐。

2015年，藍光發(fā)展(600466.SH)成功借殼迪康藥業(yè)。那一年，藍光地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售僅為182.72億元，兩年后的2017年躍至581.52億元，三年復(fù)合增長率達78.4%。

“九年破千億”是楊鏗在2013年提出的目標。不到九年時間，楊鏗秉承以“以德立信，以能制勝”的核心價值觀帶領(lǐng)藍光從區(qū)域性房企走向全國，邁向千億俱樂部。

2019年1月24日，藍光發(fā)展發(fā)布2018年度業(yè)績預(yù)增公告。公司預(yù)計2018年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為21.5億元到24.5億元，與上年同期相比增加約7.84億元到10.84億元，同比增加約57%至79%;預(yù)計2018年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為22.5億元到25.5億元，與上年同期相比增加約9.13億元到12.13億元，同比增加約68%至91%。

目前，藍光發(fā)展已成為全國百強房企TOP22，百強房企成長性TOP10第三位。截止目前藍光共進駐17大區(qū)域，50余座城市，100多個項目完成全國化布局。

發(fā)債“補血”三年超百億

從拿地和銷售金額來看，藍光發(fā)展近年來處于高速擴張狀態(tài)。統(tǒng)計顯示，藍光發(fā)展2018年全年拿地總價約284億元，同比增長65.4%;銷售金額1041.7億元，與2017年的689.1億元相比增長51.2%。

規(guī)模擴張之下，企業(yè)資產(chǎn)負債率水平也突破千億。從2018年三季報看，截至9月30日，藍光發(fā)展的負債總額達1087.89億元，在A股123家上市房企中排第18位;資產(chǎn)負債率為81.53%，有息資產(chǎn)負債率42.63%。而2017年末藍光發(fā)展的負債總額為761.94億元，資產(chǎn)負債率為80%。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，藍光發(fā)展近年資產(chǎn)負債率逐年增長，2015年至2018年三季度末，資產(chǎn)負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。據(jù)中泰證券研究報告顯示，藍光的凈負債比率約為115%。并較2017年末擴大了23.55個百分點，同期，行業(yè)平均水平在80%左右。

此外，藍光目前的有息負債占凈資產(chǎn)比已升至歷史高位。截至2018年11月30日，公司合并口徑下的借款余額為551.00億元，較公司2017年末經(jīng)審計借款余額347.81億元增加203.19億元，2018年1-11月累計新增借款占2017年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)190.46億元的106.68%，超過100%。具體來看，銀行貸款增加53.01億元、發(fā)行債券、發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)分別增加60.88億元和15.15億元，其他借款則增加了74.15億元。

有息負債快速攀升，公司對外擔(dān)保金額也上漲至高位。截至2018年12月31日，公司及控股子公司對外擔(dān)保余額為383.56萬元，占公司2017年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的263.71%;公司為控股子公司、控股子公司為本公司以及控股子公司相互間提供的擔(dān)保余額為365.49億元，占公司2017年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的251.29%。

負債累累下不得不發(fā)債“補血”。2018年以來，藍光發(fā)展曾多次發(fā)債，包括在境外發(fā)行美元債券，發(fā)行公司債券和短期規(guī)模融資產(chǎn)品等。2016年藍光發(fā)展永續(xù)債借了7.8億，2017年激增到46億，2018年上半年是50億。2018年中期業(yè)績報告顯示，藍光發(fā)展2018年中期平均融資成本為7.33%。可供對比的是，主流上市房企平均融資成本均值6.07%。

此外，藍光發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)也并不樂觀。2018年前三季度，藍光發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-38.54億元，在A股123家上市房企中位列倒數(shù)第16。

這一系列的數(shù)據(jù)也受到了金融機構(gòu)的質(zhì)疑。

在信用評級上，2018年6月標普評級宣布，授予藍光發(fā)展“B+”的長期主體信用評級。標普預(yù)計，未來兩年藍光發(fā)展的杠桿率將保持在高位。同時，由于其采用輕土地戰(zhàn)略，土地儲備規(guī)模較小，利潤率低于平均水平，這一狀況使得藍光發(fā)展易受到市場波動的影響，中期增長情況的可見度較低。

股價方面，2018年以來，藍光發(fā)展的股價持續(xù)低迷。2018年1月13日，股價曾高達13.1元/股，在6月份之后，股價持續(xù)下挫，均低于8元/股。2019年2月16日收盤價為5.66元/股。

嚴躍進認為，藍光在融資方面需要警惕，關(guān)鍵就在于需要加快項目的銷售，進而回籠資金。從償債能力的角度看，本身也壓力不大，尤其是并購成本不高，部分項目并購后快速進入銷售期，也可以創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流。

訴訟糾紛賠償上億

然而，以“客戶滿意是我們的第一目標，尊重和關(guān)心員工的個人利益”為核心理念的藍光正陷入多地項目訴訟糾紛中。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅2018年年底以來，全國就有十余起精裝修維權(quán)事件。

2018年12月12日，位于瀘州龍馬潭蜀瀘大道三段的瀘州藍光·長島國際社區(qū)爆發(fā)業(yè)主維權(quán)。網(wǎng)友反映，“開發(fā)商賣房時宣傳小區(qū)門口有200畝濕地公園，而且是建設(shè)中，結(jié)果去規(guī)劃局問，濕地公園沒有落實，涉嫌虛假宣傳;10月12日，嵊州樓市曝光了藍光雍錦世家四項維權(quán)信息;12月18日，合肥藍光雍錦半島有業(yè)主反映，南北入戶裝修標準不一等;12月26日，西安藍光公園華府業(yè)主在微博發(fā)文，西安藍光公園華府未達到交付標準，房屋墻體內(nèi)部有明顯傾斜，室內(nèi)外做工粗糙;12月28日，網(wǎng)友發(fā)文表示位于成都市龍泉驛區(qū)藍光翡翠瀾庭(即藍光公園華府)在通過驗房后發(fā)現(xiàn)，房屋竟檢查出了幾十處問題。包括墻角、門縫等到處都是縫隙，地板、地磚多處空鼓，驗房師更是直接表示，不具備入住條件。

此外，1月7日晚間，藍光發(fā)展發(fā)布《關(guān)于控股子公司訴訟事項進展的公告》，披露重慶薪環(huán)企業(yè)港投資有限公司與藍光發(fā)展控股子公司重慶藍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因合作框架協(xié)議糾紛的訴訟進展。據(jù)公告披露，最高人民法院二審判決重慶藍光賠償重慶薪環(huán)1.2億元，該判決結(jié)果預(yù)計將減少公司2018年度凈利潤約9000萬元，最終以實際執(zhí)行及公司披露的年度報告為準。

值得注意的是，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，魏開忠因個人原因辭去公司第七屆董事會董事職務(wù)。魏開忠的離職并不是個例。2016年以來，藍光發(fā)展面臨高管組團離職的窘境。2016年，藍光發(fā)展副董事長張志成、董事會秘書蔣黎、常務(wù)副總裁張亦農(nóng)、副總裁羅庚先后離職。2018年，董事和高級副總裁呂正剛、董事任東川和董事李澄宇陸續(xù)離職;2018年8月，李高飛主動辭去公司董事、副總裁及董事會秘書。

“深陷全國性訴訟糾紛的背后是藍光近兩年高周轉(zhuǎn)，激進擴張。”嚴躍進認為，區(qū)域性房企參與全國化布局應(yīng)該結(jié)合自身情況，發(fā)揮自身優(yōu)勢，要隨時監(jiān)控自身的抗風(fēng)險能力，不盲目擴張，而是專注于產(chǎn)品本身，在彎道超車中取得一席之地。此外要積極在人事等方面建立穩(wěn)妥的制度，防范管理層波動，這樣才可以真正形成穩(wěn)健的和可持續(xù)的發(fā)展模式。

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