導(dǎo)讀：2018年7月，成為全國土地由熱轉(zhuǎn)冷的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，三四線城市土地溢價率出現(xiàn)明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師 盧常樂

截至1月22日，包括武漢、石家莊在內(nèi)的全國多地已經(jīng)完成了2019年的土拍“首秀”，推開了今年的土地市場供應(yīng)的“大門”。

2019年全國樓市調(diào)控在“房住不炒”、“租購并舉”和“因城施策”等政策的基調(diào)下向深度推進(jìn)。在此背景下，土地市場供應(yīng)也成為樓市調(diào)控的關(guān)鍵力量。那么，究竟2019年土地市場會在怎樣的基礎(chǔ)上向前推進(jìn)?

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師通過對2018年全國土地市場供應(yīng)與成交的總體情況進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)去年全國城市土地市場分化加劇的趨勢愈發(fā)明顯，尤其是三四線城市土地市場成交增速明顯。

除此之外，在2018年的全國土地拍賣市場表現(xiàn)中，重點(diǎn)城市仍然還是“吸納”土地出讓金的市場核心，全國共有8個城市土地出讓總額超過1000億元。同時，在樓市調(diào)控政策頻出的壓力下，全國土地流拍率亦開始攀升，全國租賃土地市場供應(yīng)量穩(wěn)步提升的整體市場趨勢，這些都為2019年的全國土拍市場奠定了發(fā)展基調(diào)。

土地市場分化加劇

總體來看，2018年全國土地供應(yīng)面積維持著較高的增速，使得全國土地出讓收入再創(chuàng)新高。

1月23日，財政部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬億元，同比實(shí)現(xiàn)了25%的增長。需要注意的是，該增幅相比2017年的40.7%有所收窄。2018年全國土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬億元，同比增速達(dá)到34.2%。

相較之下，去年全國的土地市場供應(yīng)增速則相對平緩。據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地市場共供應(yīng)了30343宗地塊，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積超過24萬平方米，整體供應(yīng)量增加近1成，成為帶動全年土地成交量及出讓金收入上揚(yáng)的重要基礎(chǔ)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師通過梳理發(fā)現(xiàn)，2018年并非所有的城市都出現(xiàn)了土地出讓金上漲的情況。實(shí)際情況是，2018年全國各級城市土地市場分化的現(xiàn)象開始愈發(fā)明顯。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年全國300個主要監(jiān)測城市的土地出讓金總額達(dá)到41644億元。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，受土地成交溢價率整體下滑8個百分點(diǎn)的影響，去年土地出讓金“縮水”近一成;二線城市土地供求同比走高，受調(diào)控政策影響小幅下降;三四線城市承接重點(diǎn)城市外溢需求，土地供應(yīng)熱度持續(xù)，土地收入增幅明顯。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國300個監(jiān)測的城市中，2018年土地出讓收入總額前50個城市中，三四線城市就占據(jù)了19個，占比達(dá)38%。其中佛山、嘉興、南通更是躋身排名全國前20。

值得一提的是，4個一線城市中也出現(xiàn)了明顯市場分化趨勢。統(tǒng)計顯示，2018年上海和廣州的土地成交量增加，成交金額同比上年上漲了近30%;而北京和深圳則受供應(yīng)影響，成交金額同比2017年下降了四成左右。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，當(dāng)前土地市場的分化趨勢凸顯，實(shí)際與熱點(diǎn)一線城市限地價調(diào)控政策，以及土地入市節(jié)奏等要素緊密相關(guān)。從長期來看，熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控壓力仍將持續(xù)，而三四線城市受重點(diǎn)城市外溢需求和棚改推進(jìn)等政策影響，2019年土地市場分化的整體趨勢或仍將持續(xù)。

賣地金額漲幅放緩

2018年全國土地市場中，熱點(diǎn)城市的土地出讓收入仍然在全國土地收入總額中占據(jù)相當(dāng)高的比重。

據(jù)諸葛找房整理的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國重點(diǎn)城市土地出讓金共41920.14億元，土地出讓金總額排名前20的城市共成交了21724.07億元，占比超過了50%。

具體來看，2018年杭州、上海、北京、廣州、蘇州、武漢、天津和成都共計8個城市的土地出讓金總額都超過1000億元，其中杭州市更是以2501.08億元位居全國首位，同比增幅達(dá)到了9.08%。

在去年土地出讓金總額排名前20的城市中，長沙、西安和青島三座城市成為“黑馬”，分別以同比82.65%、71.79%和67.49%的賣地收入增幅躋身全國前20城市榜單;與此同時，北京、南京和重慶雖亦在賣地收入全國前20榜單中，2018年的土地收入增幅則出現(xiàn)了明顯的回調(diào)，分別以-39.81%、-45.03%和-30.84%呈現(xiàn)出較大幅度的負(fù)增長態(tài)勢。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，總體而言，熱點(diǎn)城市仍為土地出讓的市場核心地區(qū)。在此基礎(chǔ)上，拋開不同城市的推地節(jié)奏影響，2018年熱點(diǎn)城市土地出讓金的市場情況，也一定程度上體現(xiàn)出該年度范圍內(nèi)，其所對應(yīng)城市在宏觀調(diào)控下的樓市發(fā)展趨勢，具體表現(xiàn)在北京、重慶等上年度房價上漲過快的城市土地供應(yīng)出現(xiàn)明顯降溫;對比而言，長沙、西安和青島等此前房價相對平穩(wěn)的城市則通過加快供地節(jié)奏，推動市場平穩(wěn)快速發(fā)展。

另一方面，2018年全國土地出讓的平均溢價率持續(xù)走低，特別是下半年三四線城市的土地成交溢價率降溫明顯。

據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)城市的土地出讓的平均溢價率在2016年達(dá)到55.1%的高峰之后，便開始持續(xù)下滑，至2018年全國土地出讓平均溢價率僅有15.04%。

全年一二線城市土地成交溢價率墊底，三四線城市溢價率則普遍高于一二線城市。其中2018年7月，成為全國土地由熱轉(zhuǎn)冷的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，三四線城市土地溢價率出現(xiàn)明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。

受其影響，2018年全國土地流拍數(shù)量顯著增加，尤其體現(xiàn)在下半年土地溢價率快速下滑的三四線城市。

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年全國300個城市合計流拍土地達(dá)到1809宗，其中一線城市流拍21宗;二線城市流拍519宗;三四線城市流拍1269宗，占比達(dá)到超過了7成，且多集中在中部三四線城市及部分東部地區(qū)，其中江西、河南流拍的土地宗數(shù)居首。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，從土地流拍的地域分布來看，這些城市往往對去庫存政策較為依賴。2019年隨著棚改貨幣化改革等政策的調(diào)整，以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深化，房企拿地將更加謹(jǐn)慎和理性。由此，未來三四線城市的土地流拍現(xiàn)象或持續(xù)加劇。

租賃用地供給增加

2018年的租賃土地市場在政策與市場的雙重推動下，也迎來了快速發(fā)展期。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃宅地以來，至2018年底全國已經(jīng)累計推出純租賃土地115塊，全國純租賃土地累計出讓超過了700萬平方米，推動著保障住房租賃產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

過去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市都在加大租賃土地的市場供應(yīng)量。從純租賃土地的出讓結(jié)果來看，上海以61塊純租賃用地，累計規(guī)劃建筑面積395.45萬平方米的市場供應(yīng)量，位居全國純租賃土地供應(yīng)的首位。

從地域分布上來看，截至2018年底，全國純租賃地塊供應(yīng)最多的地區(qū)都基本集中在長三角地區(qū)，排在上海之后的南京、杭州與合肥，其成交的純租賃土地面積分別排在全國范圍內(nèi)的第二、第三和第五位。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師梳理發(fā)現(xiàn)，蘇州、濟(jì)南、安慶和青島均在2018年上半年推出了當(dāng)?shù)厥袌鲋械氖讐K純租賃地塊，為其他城市的政策跟進(jìn)起到了很好的示范作用。

而從成交的土地平均價格樓面價來看，不同城市的梯隊(duì)分布也較為明顯。其中一線城市中深圳以平均成交樓面價7579元/平方米領(lǐng)先全國;上海、濟(jì)南和廣州則以平均樓面價超過6000位于第二梯隊(duì);杭州和蘇州的租賃用地成交平均樓面價則在3000元/平方米左右，位居第三梯隊(duì)，其他城市均未超過3000元/平方米。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，2018年成為全國租賃土地供應(yīng)加速的一年，從各城市租賃用地成交樓面價與住宅用地的成交樓面價對比來看，純租賃土地的價格優(yōu)勢十分明顯。隨著國土局發(fā)布的《2018-2020年住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃》的落地推進(jìn)，未來租賃土地的市場供應(yīng)將持續(xù)加速，成為保障“租購并舉”的重要推動支撐力量。

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