延續(xù)2017年的調(diào)控狀態(tài)，2018年北京二手房市場在低位平穩(wěn)釋放。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2018年北京二手住宅共成交153407套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，比2017年的13.6萬套有所增加。從麥田房產(chǎn)成交均價來看，伴隨著交易量的低位釋放，2018年二手住宅均價較2017年下降約5%，各月份之間價格小幅波動，和2017年價格在高位回落階段相比，價格降幅明顯收窄。

二手住宅成交仍是市場主力

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，從每月的走勢看，整體市場在2018年5月前后出現(xiàn)一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高點，不過6月以后成交持續(xù)回落，到了年末再次退燒。其中，12月份二手房簽約為11540套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，與11月份的11203套基本持平。

市場雖冷，但不減北京二手住宅絕對主力的地位。事實上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入了存量房時代。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市場份額為87%，而一手住宅市場份額僅為13%，二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。

值得注意的是，“限競房”套均面積90平米以內(nèi)，套總價五百萬左右，由于“限競房”總價段與近兩年二手房主力交易戶型和總價重疊，因此，在2018年下半年“限競房”井噴供應后，二手房交易占比量明顯下滑，至10月份，達到了近兩年占比最低值，僅占77%，而11月份雖略有回升，但依然低于過往。

記者了解到，北京的二手房交易中，套總價700萬以下物業(yè)成交占比保持在80%以上。來自貝殼研究院2018年三季度經(jīng)紀人調(diào)研結果顯示，北京改善型換房成交占比大約為61%，首次置業(yè)群體占比為29%，改善型換房為市場成交主力。

業(yè)內(nèi)預計2019年交易量整體平穩(wěn)

對于2019年二手房市場的展望，合碩機構首席分析師郭毅指出，整個宏觀政策層面會對購房者的信心帶來有利支撐，進而提振整體住房市場。不過，從2019全年看，隨著“限競房”供應高峰的來臨，部分購房客群會從二手市場流向新房市場，從而對二手房市場帶來較為明顯的沖擊。

而在麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松看來，2019年上半年，市場價格依然處于小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會出現(xiàn)春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。

政策層面上看，張葉松指出，預測2019年政策基調(diào)依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長周期，后續(xù)存在需求釋放壓力。因此，不排除下半年出臺長效機制，在控制價格的基礎上，允許合理釋放需求的可能性。不過，可以肯定的是，房地產(chǎn)投資時代已經(jīng)告別，一條保障民生保護剛需的探索路線正在進行。

- 新房數(shù)據(jù)

北京新房市場：供應激增、成交下降、庫存攀升

2018年，北京新房市場呈現(xiàn)出供應量激增、成交量下降、庫存量攀升的局面。

根據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房新增供應套數(shù)(不含回遷房，因暫停網(wǎng)簽更新，數(shù)據(jù)不包括12月31日，下同)74931套，同比增長46.94%;成交套數(shù)42994套，同比下降4.27%;成交均價42941元/平米，同比上漲5.17%。

對于新增供應量大幅上升成交卻反而下降的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“大量限房價項目和共有產(chǎn)權房的入市是北京樓市供應井噴的最主要原因，但是，目前限房價項目區(qū)域供應扎堆現(xiàn)象明顯，共有產(chǎn)權房部分項目去化艱難，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。”

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限房價項目供應24893套，成交4530套;共有產(chǎn)權房供應22066套，成交7729套。

同時，據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年末，北京新建商品房存量套數(shù)為134636套，是近四年來庫存量的最高值。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“當前北京新房庫存持續(xù)走高，在新房繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少以及政策沒有明顯放松的情況下，2019年新房去化依舊較難。”

從價格來看，限房價項目的售價已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認為：“隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，去化難度加大的項目有可能開始價格戰(zhàn)。” 新京報記者 徐倩

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