新房分流需求 二手房成交量難以再翹尾 房山、亦莊、西城11月成交均價跌幅靠前

2018年二手房均價預計下降4%

數據來源：貝殼研究院，僅供參考以往北京二手房市場經常會在年底出現成交上升的翹尾行情。但今年年底，北京大多數區域的二手房價格都出現了明顯回調，翹尾行情恐怕難以再現。

北京青年報記者近日在西城區關注度最高的德勝門附近走訪發現，原本報價740萬元的一居室最終660萬元成交，上半年還14萬元/平方米左右的均價，已經滑落至13萬元/平方米，個別不滿五年的房源成交價甚至跌到了12萬元/平方米。不僅是高價的學區房，一些剛需和改善樓盤的成交均價同樣出現了明顯下滑，貝殼研究院數據顯示，剛剛結束的11月份里，西城區域房價環比下跌幅度達到了5.5%,東城、海淀、亦莊的環比降幅也達到3.5%、3.6%和4.6%，而房山區域降價幅度最大，達到8.2%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場供需繼續走低，又逢年底限競房集中入市，形成新房供應潮，預計年末二手房市場成交量反彈力度有限。

早賣一年 差了120萬元

“我是去年12月31日賣掉了望京的房子，就是為了給女兒換到東城的學區。當時全款賣了850萬元，拿了錢就換了一套東城區小三居室，協商了十個月周期，不久前剛剛完成了過戶。就在我折騰搬家的時候，熟悉的中介悄悄告訴我，幸虧賣得早，放在現在可能也就730萬元。”

在一家央企做管理工作的胡先生向北青報記者介紹，他在望京的房子是2012年買的，是一套7層的三居室，去年剛滿了5年，但并不是名下唯一一套房子，當時賣了850萬元。而他從中介經紀人口中得知，上個月剛剛成交了一套19層的同戶型，而且還是滿五年唯一的房子，沒有多余的稅費，成交價為768萬元。要是他的房子放在現在賣，估計也就730萬元。

這個消息讓胡先生感到既慶幸又緊張，慶幸的是高點完成交易，緊張的是一年跌了14%，讓胡先生對未來走勢充滿疑惑。

胡先生的例子并非特例，降價、議價已經成為了當前二手房市場的常態。

張女士從10月起就掛牌了自己的二手房，這是一套位于海淀區志強北園的北向兩居室，房本面積58平方米，臨近地鐵積水潭站，掛牌價480萬元，但在掛了兩個月后，始終沒有特別感興趣的購房人，于是張女士不得不再次降價調整為460萬元，單價不足8萬元。但即便如此，中介經紀人仍向她建議，因為房子沒有南向屋，如果想盡快成交最好定在450萬以內，出手的可能性更大。

各個區域二手房價格下降的案例，顯然預示著二手房市場的低溫走勢。貝殼研究院Real Data數據顯示，11月北京二手房市場實時成交量于10月低位微幅回升，環比增加3.5%。但成交均價明顯下滑，均價連續三個月下跌至59381元/平方米，環比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均價與今年3月水平接近。

兩點原因造成二手房價格走低

隨著房價的逐月下跌，二手房市場的預期持續松動，購房人觀望情緒蔓延，中介經紀公司的帶看量也依舊保持下降態勢。貝殼數據顯示，鏈家帶看量環比減少2.7%，業主對成交價格作出更大的讓步，議價空間增至5.2%。

與此同時，買賣雙方的入市積極性也進一步下降，新增房源和客源量分別環比下降13.7%和2.6%，購房者觀望情緒進一步蔓延，已入市業主心理預期繼續松動。

貝殼研究院的數據顯示，11月新增帶看客源量環比繼續下滑，這已經是自今年5月后連續下滑的第6個月，尤其是重點監控的核心500個樓盤，7天帶看比例依舊處年內低位。

許小樂透露，正是在這樣的低迷需求影響下，調價中漲價房源占比僅保持在10%的低位上。業主報價從7月份開始就出現了陸續下滑的態勢，11月二手房報價比10月份環比下跌1.4%，跌幅略有擴大。議價空間繼續擴大至5.2%，處在2017年以來的高位上。

對此，許小樂表示，均價的走低一方面是市場成交低迷，業主預期松動主動降價所致。在貝殼研究院的數據中，有統計的13個區中有12區均價環比下跌;另一方面也受結構性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交占比連續兩月下降，導致成交套均面積環比持續擴大。11月套均面積擴大至82.7平方米，是2017年下半年以來最大值，均價在一定程度上被結構性拉低。對此，許小樂認為，當前北京二手房均價跌幅擴大，均價絕對水平已低于去年同期。

預計全年二手房降幅4% 成交超15萬套

價格陸續下跌，會換來成交量的上升嗎?目前從數據看來，買漲不買跌的態勢依舊，即便二手房價格出現了明顯下跌，但對成交量的拉升并不明顯。Real Data數據顯示，2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升，再次站上月均1萬套水平，但市場成交節奏繼續放緩。

成交的小幅回升使得可售庫存小幅下降，去化周期略微縮短，但兩者仍處2016年以來的高位上，去化仍舊較難。數據顯示，鏈家11月帶看成交比由84天下降至77天，帶看轉化率有所提高，但仍保持年內高位。買賣雙方成交周期環比分別延長了6.3天和5.5天，達到了2017年以來歷史峰值，核心500盤快速成交率繼續下探至19.4%，市場成交節奏繼續放緩，成交難度繼續增大。

對此，許小樂預計，當前市場供需繼續走低，又逢新房集中供應潮，預計年末市場反彈力度有限。統計數據顯示，新增房源降幅明顯擴大。線上數據亦顯示購房者入市積極性不強，掌上APP獨立訪客數UV及頁面瀏覽量PV保持在2018年3月以來低位。新房方面，年末新房集中入市，11月入市限競房及共有產權房逾6500套，在一定程度上分流二手房需求。因此，預計年末市場翹尾幅度不大。許小樂預計，根據貝殼研究院的數據分析，今年全年二手房成交量將保持在15萬-15.5萬套左右，全年均價同比將下跌4%左右。(記者 李桁)

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