因財(cái)務(wù)審計(jì)機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)，魯商置業(yè)籌劃了逾兩年的定增申請(qǐng)于9月初被證監(jiān)會(huì)中止。一業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，這對(duì)負(fù)債率極高的魯商置業(yè)來(lái)說(shuō)可謂是雪上加霜。

資料顯示，2016年8月，魯商置業(yè)披露定增預(yù)案，公司計(jì)劃非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)4.19億股，募集資金總額不超20億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將全部投資于魯商藍(lán)岸麗舍A3、A4項(xiàng)目和魯商中心首府1C項(xiàng)目。

魯商置業(yè)曾表示，此次定增目的，除保障公司戰(zhàn)略布局實(shí)施外，還想改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率水平。那么，20億元定增被中止是否會(huì)加劇公司資金緊張局面，上述擬投資項(xiàng)目是否繼續(xù)推進(jìn)，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者給魯商置業(yè)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

負(fù)債總額446億元

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2008年借殼上市以來(lái)，魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平。2009年至2017年，魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均在90%上下。

魯商置業(yè)借殼上市后資產(chǎn)負(fù)債率等部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽(制圖：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng))

截至今年6月30日，魯商置業(yè)總負(fù)債445.74億元，與去年年底的407.74億相比增長(zhǎng)38億元;資產(chǎn)負(fù)債率94.34%，在125家A股上市房企中居首位，與去年年底的93.96%相比小幅上升。其中預(yù)收款項(xiàng)148.54億元，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%。

魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為何居高不下?易居研究院研究員詹逸凡在接受采訪時(shí)表示，主要有兩個(gè)原因，一是在當(dāng)初上市時(shí)，重組中資產(chǎn)負(fù)債較高，這導(dǎo)致其先天負(fù)債率較高;二是上市之后因?yàn)殛P(guān)聯(lián)交易過(guò)多，對(duì)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

為增加資金來(lái)源，魯商置業(yè)積極發(fā)債。公司8月8日披露的公告顯示，擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)20億元公司債用來(lái)還債。不過(guò)，上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，能否發(fā)行成功其實(shí)是個(gè)未知數(shù)。據(jù)了解，由于債券違約頻發(fā)，很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始全面排查風(fēng)險(xiǎn)，今年以來(lái)不少房企發(fā)債接連中止，“在此背景下，未來(lái)一段時(shí)間里不少上市房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。”該業(yè)內(nèi)人士直言。

主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率水平較低

半年報(bào)還顯示，魯商置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.77億元，同比增長(zhǎng)0.17%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4481.51萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.91%，而去年同期營(yíng)收及凈利潤(rùn)增速分別為13.07%和17.9%。

事實(shí)上，魯商置業(yè)自2008年借殼上市以來(lái)，其凈利潤(rùn)整體處于下降態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2009年至2017年，魯商置業(yè)凈利潤(rùn)分別為4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元和1.05億。這也意味著，魯商置業(yè)上市9年凈利潤(rùn)下降近八成。

此外，2018年魯商置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為18.25%，其中山東省外毛利率僅9.38%，處于同行業(yè)較低水平。中信建投8月底發(fā)布的研報(bào)提到，魯商置業(yè)目前可售貨值中，哈爾濱占比最大，達(dá)35%。也就是說(shuō)，如果按照上述省外毛利率，魯商置業(yè)在未來(lái)可售貨值中，省外項(xiàng)目毛利率還將拉低公司整體毛利率。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，魯商置業(yè)毛利率之所以較低，主要因?yàn)轫?xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，及各類(lèi)其他原因造成成本上升所導(dǎo)致的。但魯商置業(yè)認(rèn)為，其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中于三、四線城市，產(chǎn)品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。

向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型

負(fù)債高企、業(yè)績(jī)不佳的魯商置業(yè)，開(kāi)始積極轉(zhuǎn)型，方向是養(yǎng)老市場(chǎng)。

2014年，魯商置業(yè)開(kāi)始跟蹤研究養(yǎng)老地產(chǎn)，探索養(yǎng)老地產(chǎn)模式，希冀培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);2015年成立魯商福瑞達(dá)健康投資有限公司，正式拉開(kāi)大健康產(chǎn)業(yè)布局;2017年3月，濟(jì)南福瑞達(dá)頤養(yǎng)中心開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)，同年8月老年大學(xué)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng);今年3月，控股下屬公司魯商福瑞達(dá)出資200萬(wàn)設(shè)立濟(jì)南福瑞達(dá)護(hù)理院議案獲董事會(huì)通過(guò)。

不過(guò)，健康養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)魯商置業(yè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)甚微。

半年報(bào)顯示，1-6月魯商置業(yè)養(yǎng)老服務(wù)收入222.68萬(wàn)元，但運(yùn)營(yíng)成本為395.16萬(wàn)元。魯商置業(yè)表示，公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)還處在探索階段，需要一定的市場(chǎng)培育期。但是可以預(yù)計(jì)的是，養(yǎng)老地產(chǎn)將是魯商置業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一個(gè)主要方向。(記者 安平)