應(yīng)是各大房企爭(zhēng)先推盤、銷量“高歌猛進(jìn)”的“金九銀十”，卻出人意料地降溫了。

北京、杭州、南京、西安等地接連傳出二手房成交量趨緩、一手房“供不應(yīng)求”盛況不再，開發(fā)商開始降價(jià)促銷的消息。

那么，作為全國(guó)活躍度和人口流動(dòng)性最高地區(qū)之一的上海，“金九”開局如何?

“冰火兩重天”

分析房地產(chǎn)得看趨勢(shì)。房?jī)r(jià)一夜“腰斬”、成交量一日“斷崖式”下滑的現(xiàn)象畢竟在少數(shù)。

從上海地區(qū)推出房源套數(shù)和認(rèn)籌組數(shù)的變化來看，今年7月，上海開盤搖號(hào)的盤共23個(gè)，但不算上“小籌”，根據(jù)上海東方公證處公布的搖號(hào)排序結(jié)果，有12個(gè)樓盤認(rèn)籌組數(shù)少于房源數(shù)，其中不乏郊區(qū)盤，如位于小昆山的佘山院子，崇明長(zhǎng)興島的江山美宸苑等。

但值得注意的是，主打高端盤的泰禾項(xiàng)目“大城小院”雖然也在長(zhǎng)興島，但其認(rèn)籌組數(shù)和推出房源數(shù)量極其相近，并不愁賣。

與此同時(shí)，同屬郊區(qū)的龍湖天璞雅筑卻成為7月最受購(gòu)房者追捧的樓盤之一，演唱會(huì)級(jí)別的開盤現(xiàn)場(chǎng)、3個(gè)小時(shí)便“清盤”的盛況讓其成為7月當(dāng)之無愧的網(wǎng)紅盤。作為龍湖的高端系列，該樓盤在虹橋范圍內(nèi)且價(jià)格驚喜，故不少購(gòu)房者表示“買得值”。據(jù)悉，龍湖天璞二期正在“路上”，不過在裝修上或會(huì)“從簡(jiǎn)”，龍湖能否保住上海網(wǎng)紅IP的地位有待觀察。

除了上述銷售分化明顯的郊區(qū)盤，在普陀的綠地海珀玉暉、靜安的金融街融府、黃浦的復(fù)興瓏御、楊浦的陽光城濱江悅等均價(jià)高于9萬元/平方米的“內(nèi)環(huán)”盤普遍因其地段的優(yōu)越性而“吸粉”無數(shù)。

降溫進(jìn)行時(shí)

從整體來說，7月認(rèn)籌率達(dá)50%以上的樓盤還是大趨勢(shì)。但是，8月上海樓市“畫風(fēng)”就稍有變化。認(rèn)籌寥寥(認(rèn)籌率≤0.29)的樓盤環(huán)比增加約5%，占8月開盤的比例達(dá)到22%，認(rèn)籌率在30%-49%之間的樓盤從7月占總開盤數(shù)量的9%一躍至8月的19%。

熱門板塊如前灘以及內(nèi)環(huán)板塊在8月樓市清涼的行情中“脫穎而出”。晶耀明邸、前灘東方逸品雖同日認(rèn)籌，但“熱情不減”，前者僅推出的116套房源吸引了1540組購(gòu)房者認(rèn)籌。此前，中糧在前灘的海景壹號(hào)也獲得了7倍認(rèn)籌率。

對(duì)于前灘的火爆，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，前灘規(guī)劃的前景可期(升級(jí)版陸家嘴)。

不過，同處于中內(nèi)環(huán)間的楊浦東外灘認(rèn)籌率就沒這么樂觀了，曾有購(gòu)房者透露，華發(fā)公館銷售人員屢次致電向其推銷房源。

此外，8月樓盤供應(yīng)量較7月明顯增多，其中，浦東、閔行、松江等外環(huán)項(xiàng)目數(shù)量均有所增長(zhǎng)。量的增多或使得需求分流，同時(shí)購(gòu)房者也可“貨比三家”，選購(gòu)性價(jià)比最高的樓盤，這或可解釋同一區(qū)域板塊內(nèi)樓盤認(rèn)籌率的分化現(xiàn)象。

與7月樓市相同的是，環(huán)內(nèi)外認(rèn)籌“分水嶺”依舊存在。稀缺的市中心盤，如九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)8月依舊“熱氣騰騰”。

“金九銀十”成交疲軟？

認(rèn)籌率下降的背后是越來越多買家從“哄搶”到理性觀望的轉(zhuǎn)變。那么今年的“金九銀十”會(huì)呈現(xiàn)怎樣的情形?

事實(shí)上，回顧上海樓市的“金九銀十”，這段被外界公認(rèn)的樓市“旺季”于2017年就已顯“后勁不足”。

據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年1月-8月、1月-9月、1月-10月全市房地產(chǎn)住宅銷售面積分別為925.76萬平方米、1044.34萬平方米、1106.42萬平方米;同比分別減少29.3%、30.7%、33.4%。彼時(shí)，上海統(tǒng)計(jì)局便稱，2017年3月之后，上海樓市觀望氣氛濃厚，傳統(tǒng)的“金九銀十”行情并未出現(xiàn)，月度成交量持續(xù)在90萬平方米左右的規(guī)模低位波動(dòng)。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，2017年9月-10月間也處于增幅回落期。

2018年“金九”的開局并沒有呈現(xiàn)出熱鬧的勢(shì)頭。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，首周外環(huán)以外和內(nèi)外環(huán)間已售面積較8月底有一定程度上的下滑。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市成交面積環(huán)比下降10.4%，其中一線城市成交環(huán)比降幅超四成。9月3日-9月9日期間，上海成交面積環(huán)比下降40.14%，金九首周表現(xiàn)低迷。

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，“樓市降溫主要受政策影響。調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，甚至還有可能趨嚴(yán)。”

“對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)控實(shí)際上已經(jīng)有兩年多了。像南京是從去年下半年起，二手房?jī)r(jià)開始萎縮，杭州是今年5月份開始，二手房量大幅下滑，價(jià)格進(jìn)行盤整，而上海樓市從2017年初就已降溫。這些城市的樓市都經(jīng)歷了一個(gè)大幅上漲，然后降溫的過程。先是量縮，隨后價(jià)格開始慢慢下跌。隨著市場(chǎng)持續(xù)降溫，當(dāng)前銷售態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。” 易居研究院副院長(zhǎng)、房產(chǎn)專家楊紅旭表示。

楊紅旭指出，今年上海樓市成交量(無論是新房還是二手房)的低迷只是延續(xù)去年的走勢(shì)，且價(jià)格將進(jìn)一步走弱。其中，8月上海二手房銷量較7月依舊處于下跌狀態(tài)，故綜上來看，上海“金九銀十”銷量大幅上漲恐難出現(xiàn)。