鄭州北龍湖作為河南“房價最貴”的區域，一直備受河南地產界的關注。然而近日記者不斷接到投訴，“北龍湖龍湖上第小區不具備‘兩書一表’違規交房，還通過優先選車位等條件誘惑業主自愿先收房”。事實到底怎樣?記者到現場進行調查。

1業主買房：豪宅“兩書一表”不齊全晚交房4個月

“小區里的綠化還沒有做完整，地下走廊、樓梯口到處都是建筑垃圾，最關鍵的是‘兩書一表’還不齊全，開發商就這還強制交房、誘惑交房。”鄭州北龍湖區域龍湖上第小區業主李先生向記者爆料。

李先生于2016年購買了一套龍湖上第房產，該小區由鄭州市軌道交通置業有限公司開發。根據合同約定：該商品房建設工程竣工驗收合格，并向建設行政主管部門報送備案材料，取得建設行政主管部門竣工備案表，于2018年4月30日前交房。

“然而到了8月底，開發商才通知交房，整整晚了4個月。”李先生稱，根據合同約定：逾期交房超過60日后，交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金。“我們業主多次跟開發商交涉，可是現在對方根本不提違約金的事。”

據李先生提供的一份蓋有鄭州市軌道交通置業有限公司公章的“入伙通知書”顯示，該小區已具備交付條件，可以辦理相關入駐手續，落款時間為8月24日。而據另一份“禮品券領取告知書”中顯示，若業主在9月9日之前自愿收房、已按規定繳納相關費用的業主，可以領取禮品券，包括新風系統一套禮品券、陽臺封閉券、6個月物業費禮品券、免費使用一年有限電視以免費使用一年100兆寬帶費、車位優先認購及價格優惠等。

“在證書不全的情況下違規交房本身就是不對，禮品誘惑什么的我們也不在乎，但是收房的可以先選車位就更不合規了，之前買房的時候置業顧問說的是保證業主至少選中一個自己家樓下的車位，但現在這樣不就沒法保證了嗎?難道為了車位，我們能違心收房嗎?”李先生說。

2小區現狀：鐵柵欄還沒有安裝完畢消防設施不完善

龍湖上第小區現在到底建的咋樣了?符不符合交房標準?近日，記者跟隨業主來到龍湖上第小區進行調查。

小區大門口兩塊“歡迎回家”的展板格外顯眼，進入大堂，左手邊放有一張桌子，是幾名工作人員為業主辦理收房手續的地方。

進入小區內，到處都是正在施工的工人，摘花草的、砌磚的、搞電焊的……熱鬧非凡。與別的小區不同，定位高端的龍湖上第的入戶大堂很小，一進門斜對著就是步梯，只留一小半的面積用作過道。

在位于一樓的李先生家，花園外的鐵柵欄還沒有安裝完畢，下負一樓的樓梯扶手也沒有裝，有的即使裝了也是松松垮垮，搖搖晃晃。

消防柜里的滅火器被丟棄在地上，消防栓里也沒有水，消防指示燈也不亮。“就這現狀，我不相信消防手續能過關!”李先生說。

在地下停車場入口還在施工，鋼構散落一地，停車場內部還是水泥地，各種建材隨意擺放，“目前這設施，連人家安置房都不如，希望趕緊施工，看看最終檔次如何吧。”李先生稱。

3開發商回應：“兩書一表”還差“一表”優選車位存在即合理

那么，龍湖上第交房所必須的“兩書一表”，到底手續走到哪一步了?

“目前小區的“兩書一表”還差竣工驗收備案表。”一名開發商相關負責人坦言，現在只是先驗房，不是交房，如果驗房后業主覺得沒問題，可以先領鑰匙收房還能享受多重大禮包。

業主劉先生稱，開發商在手續不全的情況下用優惠誘導業主收房，本身就是違規;再有，誰先收房誰就有先選車位的特權，如果別人把我們一樓的車位選走了咋辦?這樣顯然不合理。

對此，上述開發商相關負責人稱，“沒有啥合理不合理，存在即有道理，我們會盡量勸業主不要選別人樓下的房子。”

按照合同，本該4月30日就要交房的，現在還達不到交房標準，開發商該不該賠錢?

“我們也想早點交房，但是政府有‘封土令’，我們的工地停了3個月，這屬于不可抗力。”上述開發商相關負責人表示，合同上寫的很清楚：如遇政府機構、公共配套設施施工、城市規劃變化、市政工程實施、政府重大活動等不可抗力因素，影響工期致無法達到本條約約定的交付條件，在受到影響范圍內，出賣人不承擔延期交付違約責任，且交房日期相應順延，因此，開發商沒有責任。

4熱點疑問

疑問1：

“封土令”能不能作為晚交房的借口?

一般來講，業主在與房企簽訂購房合同的時候，關于交房日期都會有明確的約定。

此外，關于免責條款，也會注明上述類似的不可抗力因素。

那么，開發商所認為的政府“封土令”致使開發商工地停工，進而導致晚交房屬于不可抗力，這種說法站得住腳嗎?

對此，房產專家、國銀律師事務所主任李續杰認為，所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。所以說不可抗力具有三個特征：不可預見性、不可避免性、不可克服性。

首先結合不可抗力的第一個特征——不可預見性，“封土令”是近幾年每年都有的，11月15日~第二年的3月15日，為期4個月。而每年的“封土令”，政府都會提前好幾月通知，因此，這不算不可預見。

第二個特征為不可避免性，“封土令”指的是禁止在建成區進行土石方作業，而且又是提前告知，企業完全可以通過技術手段規避掉這一因素，因此也不算不可避免。

李續杰認為，“不可抗力是要同時滿足上述三個條件，而目前來看，至少前兩個條件都滿足不了了。因此，說因政府‘封土令’造成晚交房，說是不可抗力，這個理由不應成立。”

疑問2：

龍湖上第做法違規不?

根據鄭州發布的最新《鄭州市城市管理系統行政處罰裁量標準》的規定：建設單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

根據相關規定，商品房交房必須具備“兩書一表”，而龍湖上第相關負責人明確表示目前不具備“一表”，如此就讓業主收房，合規嗎?

鄭州市房管局相關負責人表示，已收到該小區相關投訴，目前還還在調查中。

(綜合:河南商報、大河客戶端)